住在龙城

 　　一般说来，从业主托付一套二手房给中介至交易成功，买卖双方和中介为了使自己的利益得到法律保护，整个过程所需要签署的文件多达8份，包括居间合同、带看确认书、价变表、佣金确认书、买卖合同、贷款合同、房屋交接书、钱款收条。业内人士表示，由于二手房买卖涉及到上下两家的共同利益，而交接手续又比一手房复杂得多，容易被不法分子钻空子。因此，买卖双方无论要签署什么协议、字条，在下笔前都要仔细了解条款，事后保管好相关字据，以确保自己的利益不受侵害。 
　　居间合同 

　　关键词：违约金纠纷指数：★★★ 


　　张先生将一套长阳路上的老公房委托给某中介，并以83万元的售价签订了居间合同。为了省去1%的中介费，张先生同时也把这套房屋在网上交易平台挂牌，并最终以85万元的价格成交。没想到不久后，张先生收到了法院发来的诉状，要求张先生赔付该中介居间合同上签订的房价的1%即8300元，作为违约金。张先生觉得非常委屈，中介没有为他提供过任何服务，为什么要付这笔钱呢？分析：居间合同就是业主授权中介买卖房屋的合同，千万不要以为签订了居间合同后业主还可以轻易把房屋委托给其他中介或私下成交。据悉，目前有将近90%的居间合同上都有“不得委托其他中介或私下成交”的条款，如果违约，就要赔付合同上签订的房价的1%作为违约金。 

　　买卖合同 

　　关键词：附加条款纠纷指数：★★★★ 


　　程先生是个投资客，去年6月他以14020元/平方米价格购入一套次新二手房，并于本月初以15050元/平方米的价格转手下家，签订了买卖合同，且拿到了20万元的定金，但尚未来得及办理其他手续。正当他盘算着此次投资的收益时，今年3月7日营业税征收政策的出台，改变了他原有的计划，于是他打算取消原有合同。 

　　但中介公司告诉他，由于该中介在房屋买卖合同后附加了条款，其中一个条款中明确表示，政策变动不能改变已经签订的房价，如果想取消合同，必须赔偿相当于房价20%的违约金或者双倍返还定金。程先生权衡之下，只能自认倒霉，办理了交房手续。分析： 

　　买卖合同的格式是统一的，但各个中介都会在附加条款里加上相应的、更为具体的条款来确保交易流程的顺利进行。一般而言，付款方式、定金、交房日期、办理贷款时间、过户时间都需要买卖双方详细约定。 

　　约定付款方式主要是确保房东什么时候拿钱，以什么样的形式拿钱。定金则是确保上家不返悔、转手他家的一个重要保障。案例中的程先生由于拿到了20万元的大笔定金，这使他在违约之前思量再三。如果这笔定金只有1万元，由于法律明确规定定金、违约金的违约责任只取其一，那么程先生只要赔付2万元给下家即可取消合同，下家的利益就得不到保障。因此，买家在付定金时要尽可能多付一些，以确保房东不会因反悔而提升房价或者转手他人。 

　　此外，交房日期、办理贷款时间、过户时间的约定是为了避免买卖双方拖延交易时间，保障彼此利益，因此这些时间在签合同之前都要仔细斟酌、商量，双方达成一致后方可签署。 

　　房屋交接书 

　　关键词：更名与结算纠纷指数：★★★★★ 


　　林小姐购买了浦东新区的一套房屋，私下与原房东谈妥一切，并与原房东方办理了过户与交房手续。可当林小姐拿着钥匙来到自己的新房时，却发现煤气设备已经被原房东移走。林小姐去找原房东交涉，对方却理直气壮地表示，煤气的户名没改，他有权将煤气移走。由于林小姐在没有仔细验收房屋的情况下，拿到了钥匙就草率签署了房屋交接书，也没有办理煤气更名手续，如今一切移交手续已经办完，林小姐只能自己掏腰包补上这一损失。分析：大多数人认为交房只要原房东方将房屋的钥匙交出来就可以了，其实所谓交房从完整意义上来说包括的内容很多，除了交钥匙外，如水电煤的结算和更名、有线电视的结算与更名、物业更名、维修基金的结算、户口的转出转入等均包含在内。 

　　林小姐就是疏忽了煤气更名这一个步骤而草率签署了房屋交接书，在这份交接书写了这样一句话：“甲方（出售方）已将该房地产及《买卖合同》附件二所列之附属设施、设备交付乙方（买受方）。经乙方验收后，认为甲方的交付行为完全符合《上海市房地产买卖合同》所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。”根据这份交接书，林小姐作为买受方已经接受了原房东的交房行为，且对有关附属设施、设备已经确认无误，有了这份东西，林小姐再去找原房东追究责任就没有任何意义了。