住在龙城

     两个众所周知的现象

     就参展量而言，各类参展房源达260余万平方米的第十届房地产交易展示会创下了历届房展规模之最的纪录，从各家参展商的接待量来看，当前的市场需求依然相当旺盛，特别是住房市场，仍然处于供求失衡的状态。在经过连续的调控后，当前的龙城楼市虽然供求矛盾有所缓解，但仍然没有脱离2005年以来楼市结构性矛盾突出的主调。

     现象一  二手房市火爆

     无论是现场参展的二手房中介展位，还是位于新建路214号的二手房中介市场，各家中介的接待台前满是前来询问的市民，在佳诚房产，一位等待工作人员联系房主看房的市民在得知房主不在太原时失望之情溢于言表，而在房展主会场国贸参展的天缘中介展台前，一位连续三天来看房的李女士说，本打算买套商品房，但商品房价格太高，已经看上了天缘中介挂牌的一套总价26万元的三房一厅户型。

     据笔者在房展期间的观察，有不少人进入展会现场便询问中介展台，更有不少人从展会现场出来后直奔二手房中介市场，像中介市场我爱我家、天缘房产等位于一层的中介接待台前，均挤满了I前来询问的市民，就是位于中介市场二层的中介接待台前，前来咨询的市民也络绎不绝。

     事实上，从去年下半年以来，二手房市场在强征个税、营业税延期等政策的围剿下，仍然走出了一波行情，颇有些逆市上扬的味道。2006年二手房住房交易套数、交易面积同比分别增长了18.86%、24.23%。而今年一季度,二手房市场进一步升温，二手房市场的交易量和交易面积同比增长惊人地分别达到了63.798%和62.24%，20至30万元房屋供需比达1：7，30至40万元价位的房屋供需比达1：5。二手房交易占新建商品房交易的比例由2006年同期的1/3上升到目前的1/2。

     现象二  大众住宅缺失

     参展的新建商品房项目中，除却榆次、阳曲的项目外，太原城区内的楼盘价位大都在4000元/平方米以上，长风街——亲贤北街区域的楼盘销售均价在4800元/平方米之上，老城区楼盘的销售均价在4400元/平方米左右，目前南中环沿线手续齐全的商品房售价也在4000元/平方米之上，河西楼盘的销售价位也大都上了4000元/平方米。

     而从参展项目的户型来看，除却后街公寓价格在7000元/平方米的精装修小户型外，90平方米以下的户型并不多见，参展户型大部分在100平方米以上，其中，位于长风街附近的一家参展楼盘的最小户型为近120平方米，且仅有数套；一家位于滨河路的楼盘最小户型为130多平方米。整体上，虽然在“90—70”条款的硬性调控后，100平方米以下的户型在市场供应上有所放量，但与消费者的期望相差较大。

     去年我市房地局在全市范围内的住房状况与需求专项调查结果显示；未来五年内，近七成的居民都有购置新房的打算。其中，愿意购买60—100平米住房的居民比例为76.3%。在价格上，希望购买3000元/平米以下住房的市民在计划购房的人群中所占的比例达九成之多。可见，楼市的结构性矛盾仍旧比较突出，普通住宅供应明显不足。

     三种扑朔迷离的走向

     之于此次房展，又给了龙城楼市的怎样的启示？楼市在调控的汪洋中航线究竟是向左还是向右？从现阶段楼市的实际情况解读房展中呈现出的种种特征与现象，我们从中发现，龙城楼市已行走在了变革的十字路口。

     走向一  回到2005   量价齐升

     2005年的楼市火爆异常，全国如此，太原亦如此。新盘次第发售、市民陆续入市、价格不断走高、需求规模释放，呈现出量价齐升、供需两旺的热闹景象。目前，龙城楼市的供应量明显开始放量，与此同时，价格也不断走高，呈现出量价齐升的势头，然而与2005年相反的是，市场需求并没有成规模的释放。

     房价走高后，并未出现相应的需求群体来承接新建商品房的供应量，新房市场交易远不及2005年的火爆。而与新房市场不同的是，二手房市场今年的成交量却持续快速增长，增幅相当惊人，很显然，二手房市场承接了新房住宅市场需求中相当一部分需求，促使民二手房市场的火爆景象，而新建商品房的消费主体尚在培育之中，能否形成有效的需求尚不明朗。

     一方面如果新房供应中仍以中高端商品房为主，那么其带动市场需求释放的作用将相当有限，新建商品房的供应量仍然是没有相应的需求群体承接，市场疲软仍将继续；另一方面，如果二手房持续火爆，将不可避免地促使二手房房价进一步上扬，倘若是二手房的价格节节升高，那么当上升到一定的价位时，也将会出现供应量没有相应需求群体承接的情况，从而导致市场的疲软。综合两个方面来看，如果上述状况得不到改善，那么，无论是新房还是二手房市场，出现有价无市的局面不可避免。

     走向二  延续2006   需求受抑

     2006年的楼市在政策的宏观调控影响下，无论是房地产市场的投资增幅还是供应量，相比2005年的楼市逊色不少，市场供应减少，需求受到压抑，观望气氛形成。可以肯定的是，楼市潜在的购买力依然旺盛，特别是价位相对较低的大众化楼盘在市场中的需求量最为庞大。

     目前，4000元/平方米以上的中高档商品房是市场推广的主体，与去年相比，今年房价上涨的势头明显，且是六大城区均出现了明显的上涨，但六大城区的供应仍极不均衡，新建商品房项目基本集中在杏花岭、迎泽、小店、万柏林四个城区，晋源、尖草坪两城区鲜有新盘上市发售。在中低户型房的供应方面，虽然有所改善，但情况仍不容乐观，而在中低价位房的供应上，仍处在只闻楼梯响不见人下来的局面。

     如果仅仅是中小户型房的供应增多，而市场供应的质量，即产品的供应结构得不到实质性的改善，那么，市场平淡的状况仍将得不到改变，最终形成市场观望氛围。而这种局面亦有可能殃及二手房市场，新房市场形成观望，将使改善型市场需求无法得到有效释放，进而使得二手房房源在一定程度上受到影响。房价上扬与消费者承受力出现脱节，产品供应与主力需求亦有错位，楼市买卖双方在观望中形成了一个博弈格局。此中的关键在于，中低价位商品房的供应量，中低价位商品房供应的体量，将为供需双方博弈的市场动态定下基调。

     走向三    走出2007   完善供给  

     目前的楼市已经出现了多元化供给的趋势，但在这一体系中还缺少最关键的一环，就是大众房的供给，完善的住房供给体系还远未成熟，能在多大程度上解决大众住房的供应，将对房地市场的发展起到决定性影响。

     现阶段供需双方的市场格局已发生了一定的变化，市民理性购房的时代已然来临，开发商以往房价越提越卖得好的好日子开始一去不复返，代之而起的是储客期的延长再延长。如果住房建设规划中规划的中低价位商品房和中小户型商品房能形成可观的供应量，那么，市场将形成高、中、低、保障性住房各类产品完善产市场供给体系，这无疑是是房地产市场健康、可持续性发展的动力支撑，也是最终解决楼市结构性矛盾的根本。

     不过，完善供给并不是说房价就会降，不是说现在4000元/平方米的房子就会降到3500元/平方米，在目前的情况下，房价不存在下降的空间。完善的住房供应体系，是满足高、中、低各类市民的住房需求。一个健康、可持续性的房地产市场是一、二手房市场默契联动和供需双方对接稳定、供应体系完善的市场。在此背景下，2007年的楼市已经走到了变革的十字路口，不论是出现有价无市的局面，还是供求博弈局面，楼市的变革不可避免，有价无市显然是不正常的，供求博弈也是需要解决的，而如能形成完善的供给，其本身就是具有重要意义的变革。

     那么，在这变革的当口，楼市究竟是向左还是向右，在很大程度上取决于楼市的供给，取决于市场供应量的质量与数量，质量为供应的产品结构，数量为供应的总体体量，而其中最为关键的就是中低价位商品房和中小户型商品房的供应量。