住在龙城

    买卖房产合同应包含哪些内容？ 
　　在实际购房中，签合同时掉以轻心，最终陷入纠纷局面的例子多有发生。究其原因，一是买卖双方对购房合同重视不足，对合同文本缺乏推敲；二是当事人缺乏合同签约方面的知识；三是相信口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实，由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题很难追究对方的责任。

　　《中华人民共和国经济合同法》规定合同必须具备的条款，房产买卖合同也应具备，具体来说，包括：

　　标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。合同中应明确房屋的地点（方位、朝向、门牌号等）、类型（公房或私房）、结构（木制、砖制等建筑使用的材料）、质量（新旧程度、使用状况等）及附属设施等内容。其中质量条款是容易发生纠纷的地方，在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等方方面面都要涉及到。

　　数量：合同中应写明房屋的建筑面积，或使用面积、楼层数、房间数等。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测定的面积为准，只有这一面积数才具有法律效力。所以在合同中要就面积差异的处理办法有所约定。面积差异不超过合理比例1%--2%时，房价保持不变；若超出此比例，双方就要议定处理办法，如退回或增加部分购房款，或解除合同退回全部购房款等。

　　价款：是合同中最重要的条款，应当依据有关法律的规定，以房屋的不同类型，确定不同的定价原则，明确房屋售价是多少，每平方米建筑面积售价是多少。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。售后物业管理费是在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方的确不好界定，由于购房人入住后要向物业管理公司定期交纳的。对于这方面的基本常识，购房者要多加了解，并且要具体落实到价格条款之中，做到越明晰越好，不能有任何疏漏。

　　期限：写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。

　　交付方式：包括出卖方交付房屋及买受方支付价款的方式。交付房屋，应明确要对房屋进行验收，按规定办理产权过户手续，交纳税金及费用，领取新的房屋产权证明等。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

　　违约责任：明确合同双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，需承担的责任。有支付违约金及赔偿损失。

　　必要的时候，还需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积、房屋质量以及付款等关键条款，一定要有细节性的明确约定。
 
 
 
哪些房地产交易行为必须办理公证手续？
　　司法部、建设部联合发布的《关于房产登房管理中加强公证的联合通知》中规定，以下几类事项必须办理公证；

　　1、 继承房产，应当办理〝继承权公证书〞；

　　2、 遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理办证。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法淀继承人或遗嘱受益人应根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续；

　　3、 赠与房产，应当办理赠与人的〝赠与合同公证书〞；

　　4、 有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证证明。
 
 
 
房地产公证怎么办？
　　一般办理房地产公证遵循以下程序进行：

　　1、 公证申请。当事人向有管辖权的公证处提出申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。

　　2、 公证受理。公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。

　　3、 公证受理。公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。

　　4、 出具公证书。公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。