住在龙城

     受国家宏观调控政策的影响，2006年龙城房地产市场波动较大。通过一年的消化期，购房者与开发商又逐渐走上了各自的轨道：主城区一手房销售均价已冲至5000元/平方米大关，供应量、成交量在年初受价格压力滑落后，随着5月份第十届房展会后，开始稳步回升。一些消费者担心房价持续上涨，相继入市，一些开发商因担心地价上涨，四处找地买地，而政府部门看到房价迅速上升，持续并酝酿政策进行调控。
    
     年中之际，龙城楼市呈现出房价继续上涨、土地依旧紧俏、住宅结构格局有变、宏观调控呼声又出的局面。房价的走势会否依旧高位向上、土地供应能否保持充足、调控政策还会有哪些新招、住宅结构能否以小户型为主、各区域市场呈现出怎样的格局、有什么新的亮点？……这都是房地产业内外，乃至社会大众普遍关注的焦点所在。

     市场活跃   格局有变

     五月份第十届房展会后，房地产市场渐渐热闹起来，市场供应量明显增加，购房需求开始释放。从各家在售楼盘了解的情况看，近段时间以来，相较之前平缓的销售状况，无论是接待量还是成交量都大有改观，接待量普遍增加，交易额量稳中有升，各大板块皆有新盘推出，城区各大板块的旧有格局发生改变。

     汾河以西的河西板块供应量明显上扬，其区域价值开始显现。老城区的房地产市场表现一直相当稳健。东山板块随着太行路的规划筹建、枣园新区开发建设的启动、上海绿地等大牌开发商的入驻，驶入了快车道。城南板块新项目最集中的区域，竞争也是最激烈的，其后市的供应量充足。近两年一直充当黑马的小店镇板块今年较为逊色，但其价位也呈现出快速上升的势头。一直是冷门的晋源板块，在今年也动了起来，不过，目前该板块更多的是小产权房的天下。榆次板块北入太原的趋势仍然在延续，政府层面亦多了实质性的进展，太、榆两城的腹地开发已初见端倪。整体而言，在新一届政府为大太原的城市扩张版图引导为“南移西进、北展东扩”，当东山与河西两大板块的相继崛起，和五大新区的开发建设工作拉开序幕，各大区域的发展全面提速，龙城楼市的市场格局被打破。

     住宅结构   难言乐观

     综合上半年的上市新盘来看，市场上中小户型房供应增加，供求矛盾有所缓解，但整体情况难言乐观。从产品供给来看，依然是中大户型唱主角，小户型依然处于“搭头”的配角地们。

     根据政策，包括经济适用房在内的中低价房土地供给应占新住宅用地的70%以上，90平方米以下小户型占每个城市的新建商品房供应的70%以上。但实际上据笔者初步了解，上半年所上市的新盘中，90平方米以下小户型在增量供应所占的比例在30%左右，且存在小户型多处于楼盘犄角旮旯的尴尬境地。此外，在执行政府关于楼市结构调控政策时，各家项目均有不同程度的“擦边对抗”现象。

     按照去年年底业内普遍的共识，在今年5月前后应该会出现一个新盘上市的高峰，但实际上供给虽然放量，却难说高峰，一批项目因手续、资金、观望走向等各种因素，上市时间推迟。大部分项目把上市时间预定在下半年“黄金周”前后，此外，今年上半年楼市也没有出现商家预期的火爆场面，也影响了开发商新盘入市的速度。

     从目前所了解的情况看，城区各大板块，老城主要以旧城改造为主，南城则将呈现出集中放量的态势，后期供货量充足,河西板块动静不会很大，东山板块的项目则基本会以预热为主。城南注定是一个热点区域，值得注意的是对于中小户型究竟能入市多少，对供求关系是否带来本质的变化，依笔者看来，中小户型在增量供应中所占的比例在下半年中虽会上升，但其比例不会迅速放大，毕竟这一局面的改变并非朝夕间可以完成。

    房价坚挺   涨声难断

     关于房价，根据上半年楼市的表现，还将上涨也几乎成了“全民共识”，对房价下降有着过大期望的市场主体也基本烟消云散，目前，主城区内销售均价已冲上5000元/平方米大关，小店镇板块销售均价直逼3000元/平方米，连一向冷门的晋源板块，小产权房的涨幅亦相当惊人普遍在30%左右。而从全国大局看，北京、深圳等地各月房价涨幅多在10%以上，上海房价也止跌回升。楼市在调控中持续走热。

     就太原而言，在目前整体市场还处于供不应求的阶段，客观上制约了房价的回落，多数业内人士认为，上半年房价上涨的态势仍将延续。而近来出现的股市资金回流房市的现象，特别是一些进入股市较早、赚到真金白银的人离开股市把资金转到楼市上来，在楼市供给得不到放量的现实状况下，将对楼市造成一定的上涨压力。

     对于下半年的楼市价格走向，一些业内人士认为，房价将呈现快速上浮的局面，依照目前情况看，存在这样的可能情，不过，从大局来看，笔者认为，除非政府无动于衷，否则，价格出现跳跃式增长的机率并不大，房价平稳上涨仍为主方向，在采访中一位开发商亦表示了对当前房价节节上扬的担忧，国家不会坐视房价这样涨上去。

     住宅强势    商铺复苏

     住宅好卖是业界的共识，上半年入市销售的几家住宅项目都取得不俗的业绩。在我市的房地产市场上，“求大于供”的情况仍然很突出，特别是相较于以往，上半年龙城房地产市场的新增供应量明显少于往年。与之相反的是，市场需求却有增无减。在城市化进程加快带来新增居民住房需求、“改善性需求、旧城改造带来的拆迁需求、80年后旺盛的自住需求的四大需求群体合力的作用下，我市的房地产市场需求规模仍在不断被拉大。

     在供不应求的背景下，住宅的强势地位依旧延续。而在商务地产方面，销售状况仍然不容乐观。少有商务项目能受到追捧，且价格也基本停滞，涨幅微弱，甚至个别商务项目的价格出现了一定的暗降。整体局部供过于求的状况仍然存在。而在商业地产方面，商铺市场冷清的景况大有改观，出现了明显复苏的势头。

     迎泽大街、南内环街等省城有史以来最大规模街道的改造，拆除了一大批临街商铺，直接导致相关区域临街商铺的价格上扬，租金上涨。因为街道的拓宽，形成了门面商铺的大量消失，自然造就了商铺市场的需求增加。社区底商及大型商业项目的商铺出现了复苏的迹象。

     土地市场    继续收紧

     太原上半年的土地市场，挂牌拍卖的地块基本以零散的小地块为主，其供给量之于市场需求一如住宅市场之于需求。龙城土地市场仍旧收紧的趋势，但与此同时，开发商对土地的“增持”需求却日益凸显，在外地开发商开始进军太原的背景下，对优质土地资源的渴求，使得开发商之间关于争夺战将愈演愈烈。

     在上半年的土地市场，两个消息值得重点关注，一是上海绿地亮相太原，其在长风东街占地1700多亩的半山国际花园奠基，二是大连万达龙潭湖片区占地500亩旧城改造项目签约。而先期进入的北京首创也在积极协调其在2005年以天价夺得引起龙城轰动的长风文化商务区地块。在外地房企巨头纷比分圈地龙城的时候，本土开发商也积极开始跑马圈地，山西恒实房地产占地1000多亩的平安家园项目、大唐世家快速运作皇冠国际等，都在想着法子争夺地块。

     在开发商加大优质土地储备的同时，作为制衡楼市过热发展的有力武器，政府也加紧把好土地“闸门”，这从土地供给量上就可以看出，在政府三令五申之下，土地管理的严格性将得到加强。同时，将有更多的住宅用地附加上结构调控、限制户型的要求，如果执行能够得到保障，土地市场的进一步规范将给商品房市场带来稳定的基础。

    政策调控    或将重现

     根据上半年楼市的表现，包括土地、金融、税收以及社会保障体系、产品供应结构等方面的政策调控，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房的土地供应及开发思路也已经形成，但调控的成效尚未尽如人意。以太原为例，今年上半年楼市的走向和变化趋势特点突出，从数字看，近期较大的特点是房价快速上涨，主城区新盘的销售均价直冲5000元/平方米大关。从产品看，则是小户型比例不足且身处于楼盘的犄角旮旯，主流产品仍是中大户型，供应结构虽有改观，但并不乐观。

     房价的过快上涨会导致中低收入人群住房成问题。笔者认为，目前太原房价的涨幅不切合本地人的收入，过快上涨对城市的发展不利。过快的上涨对任何一个行业来说都不是什么好事，都会存在风险。在政策方面，调控的核心目标并未达到——部分地区的房价还是边调控边飞涨，如北京、广州、深圳等一些主要城市的房价今年以来一路飙升。如果一线城市房价上涨仍然较快，有可能将诱发再一次的调控。

     以目前的形势看，如果局面未有改观，估计政府下一步还会出台相关政策，进一步调控楼市。目前房产信息不够透明，数据统计不够准确，商家们各取所需，消费者莫衷一是，导致大家普遍感觉房价高，产生恐慌。笔者认为，来自政策层面的“利器”，依然被认为是影响今年房价走势的关键。毕竟“八部委”针对当前房价上涨的现象已有所动作，开始对房价非正常上涨的原因展开了调查。