住在龙城

    二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态各异，卖方总喜欢拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实只要真正站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的。如果您想给旧房估个价，主要应抓住以下三大因素：
    一、房屋因素房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层-3%，7层-5%，3层和4层＋3%，若是楼顶则-5%；房间如无朝南门窗，-5% .
    二、环境因素环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，位于省、市重点中小学区的＋15%。
    三、心理因素如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房；如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。心理因素：-8%。
    现举某实例加以验证：某住宅1989年建成，此房位于6楼(共7层)，建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。得出“三小”套型：-10%，折旧率12年×（-2%)＝-24%，楼层：-3%，朝向：南北，非小区和无物业管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%，重点中小学区：＋15%，心理因素：-8%。当地商品房价格为4500元／平方米，求得此房的价格为：4500-(4500×10%＋4500×24%＋4500×10%＋4500×3%＋4500×8%-4500×15%)＝2700(元／平方米)。因而此房的实际成交价格14万元左右，而面积同等的新商品房价为23万元左右。

    房产评估9步走
    如果您请房地产评估机构为房地产估价，其程序一般包括以下9个步骤：
    1、接受估价委托；
    2、明确估价基本事项；
    3、拟定估价作业方案；
    4、搜集估价所需资料；
    5、实地查勘估价对象；
    6、选定估价方法进行计算；
    7、确定估价结果；
    8、撰写估价报告；       
    9、估价资料归档。

    怎样选择评估机构  
    根据有关规定，“申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本”。具有经营资格的估价机构，由房地产管理部门根据专业人员状况、经营业绩和注册资本评出不同等级。　不同等级的评估机构可承揽业务的地域范围及价值数额不同。如果您想选择房地产评估机构，除了要查验其经营资格外，还应要求评估事务所出示等级资质证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。
    由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质有一定差异，因此要委托信誉较好的机构。