住在龙城

　　开篇语：早在2012年2月国土资源部宣布要进行部分试点城市“清理小产权房”行动，一直被受“诟病”但仍旧活跃的小产权房此时成为楼市整顿的重点对象。早期有关小产权查处的报道多集中于北京、上海、深圳等一线城市。时隔一年，省城太原也将向违法用地和违法建设“开刀”。2013年初，与房控政策国五条同时出台的还有太原市政府发布《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》。本次通告中称太原市严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房，并对“不符合城中村改造等政策，擅自以新农村建设、城中村改造或其他名义”变相进行土地交易和开发建设的项目进行严厉查处。清查令一下，小产权房何去何从，占有不小份额的小产权房又将给省城楼市带来何种变化，本期小编为您解析备受关注的小产权！

　　一、太原市政府发出紧急通告：禁售小产权房

　　太原市政府发布紧急通告，从即日起将对全市在建项目进行执法大检查，向违法用地和违法建设“开刀”，小产权房将严禁出售。据了解，太原市规划区内部分单位和个人未经批准，违法用地、违法建设，严重扰乱了城乡建设管理正常秩序，造成大量建设性破坏和土地资源浪费。为此，太原市政府决定，对全市在建项目进行执法大检查，以联动执法、多措并举的高压态势，严肃查处违法用地和违法建设。

　　通告要求，任何单位和个人未经太原市国土部门、城乡规划部门和建设主管部门批准，未取得《建设用地批准书》《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《施工许可证》等行政许可，违法占用土地，擅自开工建设的项目，必须立即停止占用和施工。对构成实体性违法，严重影响《土地利用总体规划》和《城市总体规划》的建设项目，自本通告发布之日起自行拆除。凡未经城乡规划和国土部门审批，不符合城中村改造等政策，擅自以新农村建设、城中村改造或其他名义与房地产开发商签订土地转让协议或联建协议，变相进行土地交易和开发建设的，均属违法用地和违法建设，一律无效。已经交易和建设的，必须立即停止占用和建设，并恢复土地原状。点击查看详情

　　二、何为小产权房

　　所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，在我国法律上，没有“小产权房”这个词，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因为该类房产没法办理房产证，即在法律上购买者只享有使用权，不能享有完全的产权。人们为了与其它能够享有完全产权的房产区分开，所以才称这类的房产为“小产权房”。

　　三、太原小产权房产生的根源

　　谈到小产权房，首先先要说说依托它存在的太原城中村。07年时，据太原有关部门统计，太原市有146个城中村，人口23万，占地面积约249平方公里。这是相当庞大的一个数字，简单计算一下，太原市区总面积为1470平方公里，发展最为迅猛的小店区总面积也仅为295平方公里，太原城中村的占地总面积已经接近太原市区的六分之一，相当于一个区的总面积。占地如此庞大的城中村，在太原城市化的过程中，必然要走向城镇化，因此我们开始了城中村改造进程。

　　在城中村改造中，不少开发商就会盯上这些位于城市周边的“肥肉”，与村委会提前合作开发商品房项目，几乎零投入的土地成本让开发商和村委会赚得盆丰钵满，这种皆大欢喜的合作方式几乎受到了所有城中村的欢迎，但这种方式却大大违背了城中村改造的初衷，没有政府参与的小产权开发项目，开发商资质不明，所开发的项目也证件全无，安全质量无法保障，但却凭借着超低的价格占据了市场的半片天空。这就是太原小产权能够大量滋生的基础所在。

　　四、购买小产权房存在哪些风险?

　　因为“小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的合法性质。导致小产权房的相关手续不齐全，无法获得房管等部门颁发的相关证照，无法办理合法的产权手续，购买后不能合法办理转让过户手续。”小编在此为读者整理了购买小产权房存在的五大风险。

　　风险一:办不了房产证，没产权。“小产权房”是建在集体土地上的，不允许对外销售，不受法律保护。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。

　　风险二：拆迁难补偿。看似便宜的“小产权房”，除了不能办理房产证外，实际上它还属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，那么购房者就可能面临“钱虽付了，房子没住几年也没了”的窘境。因为从法律上说，买卖双方都有一定的过错责任，买房者明知小产权房是违法的仍然购买，也应承担一定的过错责任。

　　风险三：质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。此外，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

　　风险四：遇到纠纷不受法律保护。小产权房一旦出现质量问题，以及面积缩水、交房不及时等问题，业主很难维权。因为现行法律法规是针对产权人的权益保障进行规定的，业主在法律上指的是房屋产权所有人，小产权房无法登记备案，购房人也不具备业主身份，所以无法行使业主权利，其购房合同在法律上也是无效的，即使起诉到法院，法院也可能不受理或驳回。

　　五、小产权房被禁止的原因

　　小产权房占用的是农村集体的土地，并且是向该农村集体以内的人销售，根据我国土地管理法的相关规定，集体所有的土地不能用作开发商品房，并且国家法律法规明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买“小产权房”，对“小产权房”不予确权登记，它是事实上的无产权房，所以不受法律保护。

　　六、太原小产权房的生存现状

　　1、2011年至今，商品住宅市场进入低迷期。在成交量急剧下降的同时，也催热了不受“限购令”限制的小产权房。不仅如此，随着省城房价的不断上涨，周边“城中村”小产权房开发日渐增长，由于小产权房是在集体土地上直接建设，土地成本极低，因此价格优势尽显，吸引了众多的中低收入购房者，市场份额越来越大。

　　2、小产权打着“城中村改造”的旗号大肆炒作：由于是城中村项目大多为集体土地性质，所以在太原市房管局备案并办理相关手续、取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目几乎没有。

　　3、太原市大多数小产权房都是这样的开发模式：以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义，由村委会或乡镇政府主导开发，利用宅基地或其他集体建设用地甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。

　　4、城中村改造补偿的只是村民，对于已购买小产权房的市民，对“小产权房”补偿费的处理，作为政府也只能让村民自己私下协商了。这部分市民在“小产权房”拆迁时，得不到政府的任何补偿。只有两条路可以选择：一是村里赔偿，但村里表示补给房地产政策征地价的部分，具体补多少还得再商量；二是转让，可没有正规房产证，转让不容易。

　　5、目前太原市场上，最可怕的不是小产权的数目之庞大，而是小产权房伪装大红本出售，通常购房者在小产权的售楼处经常可以听到这样的言辞：“我们的土地证下个月就办下来了……”“肯定是大红本，放心吧……”在没有任何证件的前提下，小产权售楼处的售楼员极尽所能，促使购房者出手购买房子。而一大部分人在不知情的情况下，就购买了小产权房。当他们意识到的时候，不少购房者又因退款麻烦、所购楼盘价格已升等原因放弃了退房。就这样，小产权房被卖掉了……直到现在，这种拙劣的销售手段仍然在太原各小产权售楼处上演。

　　购买了小产权房，有些业主会安慰自己：“反正我是自己住，也不炒房，这样也行。”可偏偏事与愿违，小产权房通常由一些小开发商所开发，资金不足，经验不足，楼盘质量能不能过关暂且不提，只单单是按时交房这一条，都根本无法达成。运气好一些的，开发商拖延两三个月，运气不好的，那拖个两三年也是非常有可能的。这样的例子，在太原房地产市场上不在少数。

　　八、小产权“暗度陈仓”的销售手段：

　　1、两年办证：小产权房销售之所以统一口径称“两年办理大红本”，完全是经过精心计算的。两年里，楼盘即使没有卖光，也会销售出90%以上，到时候如果办不了大红本，开发者可以“玩消失”。而两年里，购房者大都会装修入住，即使要求开发者退房，也会被以折旧、损失等理由扣掉将近30%的购房款。而据了解，小产权房开发者不用支付土地购置和税收等各种费用，只要销售出房屋总数的40%，就能够收回全部投资成本。

　　2、是否兑现的承诺：对于地势偏交通不便、配套稀缺的小产权项目，售楼人员往往会给购房者一个较为满意的承诺，而在这些天花乱坠的承诺中，又有多少能够兑现，估计谁也说不准。

　　九、小产权未来该何去何从：

　　小产权房清理可能采取五方法：回收、转正、廉租房、买房人出钱购买、区别对待（点击查看详情）

　　著名评论员叶檀女士对如何妥善处理小产权问题也给出了自己的观点：要从根本上根治小产权房的话，第一是让所有的小产权房全部补充土地溢价；第二是把所有的土地性质，不管是大产权，或者是小产权，统一成国有，或者归入个人所有。这样的话，所有的土地价格就会一致，那么大产权跟小产权也就失去了意义。

　　十、其他城市关于处理小产权的案例及政策

　　太原市清查违法用地和违法建设的通告一出引起了各方热议。人们对于太原市普遍存在的小产权项目何去何从给出了多种猜测。对于已经购买了此种性质的住房居民，则期盼着自个倾尽所有买到的房子能有机会“转正”；而对于钱袋子尚未吹起买房刚需者们那更是纠结。此时再看，太原楼市似乎处于了前所未有的观望状态。

　　有关太原市小产权将如何妥善处理，目前我们还未看到相关细则。但在太原清查之前，一些一、二线城市已经有部分处理案例，在此我们不妨了解下。

　　1、直接“推倒”

　　（1）2010年6月北京“水岸江南”二期32栋房子被推倒，被称为国土资源部“一案一处理”新政的第一大案。

　　（2）2010年7月，海南三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。两天拆除16栋、总建筑面积2.6万平方米的小产权房。

　　（3）2010年11月14日，西安市展开一次最大规模针对小产权房的执法活动，取缔了辖区内26家小产权房售楼中心，涉及违规占地面积达820多亩。

　　（4）2007年6月15日，西安市城管执法局、公安、规划、国土多个部门，出动500名执法人员，将位于未央区草滩街道办社家堡村的小产权房项目—学府新苑4043平方米（拟建面积16172平方米）的两栋楼房强制拆迁。

　　这四个案例中，小产权房的处理方法均是直接“推倒”，非常有震慑力，但此种处理办法只适合小范围内，倘若大范围开展，那么会非常影响社会稳定性。

　　2、顺利“转正”

　　南京小产权房七彩星城项目，在业主补交部分房款，开发商补交了一个多亿的土地款后顺利转正。此举意味着业主的小产权房变身为商品房。

　　3、国土部没收北京延庆51栋违规小产权房

　　2011年8月,北京市国土资源局延庆分局依法作出行政处罚,没收在违法占用的土地上建设的51栋楼房,对违法占地处以每平方米30元的罚款,共计227万元。上郝庄村委会未按期履行行政处罚决定,北京市国土资源局延庆分局已向延庆县人民法院申请强制执行。张山镇政府已作出撤销上郝庄村支部书记张书民职务的决定。

　　4、小产权房改革试点—深圳

　　2012年5月25日，深圳召开土地管理制度改革工作会议和改革试点启动仪式，此次土地改革亮点是产权制度创新，包括土地产权制度改革和土地二次开发利用机制创新，调控手段围绕土地用途管制制度改革和土地有偿使用制度改革两大重点。

　　深圳率先对小产权进行改革是全国范围内的一次试点，提出“堵”与“疏”相结合的解决思路，一方面对存量房“给出路”，即在满足一定条件的前提之下(如补交一定的土地出让金与税费)确权而“升级”为安居保障房或者商品房，另一方面严格对不符合标准的或者新建的小产权房进行清理与限制。

　　回归到太原小产权房问题上，原山西省房地产协会会长袁纶华认为：“由于小产权房的数量巨大、情况复杂、政策性强，处理时一要看它是否具有合理性，是否符合城市规划，其中基本符合城市规划的项目可以建议保留，不符合城市规划的就需要强行拆除；二看买房者的购房目的是自住型的还是投机型的，自住型的业主主要是低收入家庭的，解决他们的住房问题就需要政府宽大处理，投机型的小产权房可以通过多缴税等方式来使得这部分投机客离开市场；最后根据国家的相关规定来确定解决方案。”

　　十二、有关小产权处理整顿很多网友也给出了自己的观点，下面我们不妨来听听他们的声音

　　网友评论：

　　网友说：我用我的全部积蓄买了套小产权房，如果政府说非要拆的话我只能选择跳楼了。这就是我们敬爱的主席和总理所说的要注重民生的结果吗

　　网友说：老百姓活的真的太累了，谁不想住“大产权”，没钱啊？就是买个“小产权”已是全家人一辈子的积蓄了，当官的你们有住“小产权”的吗？你们有几套“大产权”房、有多少钱.....百姓不会眼红的，他们深知：“你们是先富裕起来的人，是代表广大人民最根本利益的人，他们希望想在你们这些人带领下共同致富，他们上有老下有小，百姓也想有个家啊......希望我们共同努力，共同珍惜、共同创造和谐社会。

　　网友说：小产权房对于维护稳定局面起到了积极作用，对于缓冲房价起了不容忽视的作用。

　　城中村的小产权房只要符合控规（用地合法）、符合详规（工程合法）的话，估计不会拆。只要集体经济改制完成，土地手续就能办下。到时候就是合法房了。

　　再说，不分情况一律拆的话，必然造成大量财富流失，可能影响一部分人今后几十年的生活，我个人认为这是犯罪，侵害人民财产的犯罪，乱作为的犯罪，不配当公仆。

　　网友说：钱少, 买了,解决燃眉之急, 忐忑不安, 只能听天由命了。

　　网友说：小产权房的大量存在已是客观事实，上合天意下顺民心，需要更改和调整的是落伍的政策和政府与民争利的思想。

　　网友说：大产权就是开发商给了政府人员的 回扣，完了再就地抬价，所以他的成本高的去了 ，一个开发商没有政府的支持是干不成的 ，所以咱们买不起，大产权房子有小产权的价格，谁还买小的了，仔细想下现在政府有点实权的谁住小产权的了，肯定就没有

　　网友说：估计就是花钱转正，全拆不太可能

　　网友说：说的对，既然不让买，为何要卖呢？虽然不给办证，但是全国这种房子多的是，国家也肯定不会强拆，就是拆也得给个合理价钱，放心吧，法不责众，更何况那涉及到亿万家庭的财产和生命安全，总不可能让百姓都露宿街头吧，政策现在说不能办大红本，但是政策也在随时调整，没关系，放心的住吧，我们买不起的大红本的百姓永远在一起......

　　网友说：既然小产权房不合法，那为什么全国到处有卖，却一直无人管理。小产权房不让买，城中村盖那么多卖给谁？难道都让该村村民消化?城中村拿什么给村民每人多少平米的分，甚至分了一次又一次。光是不让老百姓买，为什么不从源头上治理。就只会欺侮贫穷的老百姓。为什么就不能为贫穷的老百姓们作主，只是让买特别贵的商品房。

　　网友说：把2013年2月18日作为分界线,2013年2月18日以前已经竣工的根据实际情况分别对待.：不影响规划的保留。2013年2月18日后的一刀切，坚决不能新建，已经开工的停工。

　　十一、太原市大红本项目：

　　太原市小产权清查力度的加大让人们更多的开始关注证件齐全的大红本项目。所谓大红本是指城市国有土地上建设的房屋、房地管理部门颁发的房屋产权证，是国家发的正式的房产证，因其外观为16开红色得名。目前太原市在售大红本项目约有80个左右，均价在7000—8000元之间。虽说大红本价位较高，但因证件齐全、买着放心还是赢得了不少购房者的亲睐。目前太原市热销的大红本项目有：万科金域国际、宝佳万科紫台、富力城三期、太原恒大山水城、奥龙湾、@海棠家园等，更多大红本项目请点击查看——本网特别制作2012龙城太原大红本速览。

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