住在龙城

　  二手房贷市场升温
　　据悉，人行深圳中心支行最近的一份分析报告指出，一至三季度，深圳市二手房交易面积达到588.5万平方米，比上年同期增长12.60%，高出新建商品房销售增速4.24个百分点。二手房交易面积与同期新房销售面积的比例达到0.85：1，而去年同期为0.76：1。

　　二手房交易活跃的现像并非深圳市独有。在北京市，二手房交易量近年来一路走高，2002年成交量为0.8万套，2003年达到2.1万套，2004年成交量在4万套左右，2005年尽管受到房贷新政的冲击，1至7月的成交量仍然接近4万套，有研究中心预计，在稳定政策的支持下，2005年北京二手房交易量将直逼5万套大关。而上海一手房与二手房供应量比例接近1∶1，广州约为1∶2。

　　面对这么大一块“肥肉”，经历一轮房贷业务的紧缩后，各商业银行都不敢怠慢，纷纷以更大的势头重返二手房市场。

　　记者从农业银行广东省分行获悉，农行总部9月份就向全行下发《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》，明确今后农行将重点发展长三角、珠三角和环渤海经济圈的二手房贷业务；10月底，浦发银行率先公布了2006年住房贷款调整政策，提出对老客户实行房贷优惠利率；中行则表示，在该行申请二手房贷，最高都可以贷到八成；而建行上海分行的政策是，对二手房实行七成、九折基准利率的贷款。

　　“二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有举足重轻的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。”上述消息人士表示，去年的宏观调控让房地产业纳入严控范围，这在一定程度上造成整个银行房贷业务的萎缩。但房贷资产的不良贷款余额和占比基本稳定，以深圳市为例，至9月末，个人住房不良贷款余额为23.50亿元，不良率仅为1.82%。所以“房贷始终是银行需要争抢的优质资产。”

　　不过10月7日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，该文件正式明确，个人买卖二手房必须交纳个人所得税。有地税局人士表示，个税新政策对二手房市场造成一定影响。

　　风险隐患不容忽视
　　二手房贷款业务因法律关系较为复杂、操作环节较多等因素，使银行面临较一手房贷款更多的风险点。

　　“二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐，因此商业银行二手房贷款业务存在一定的风险隐患。”上述消息人士指出，一般来说，二手房贷款要涉及评估公司、房地产易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，并贯穿整个二手房交易过程，其中任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失。

　　民生银行广州分行按揭中心副总梁东晖就表示，住房按揭中介市场的混乱，给银行带来了许多坏账。该行去年年初退出了二手楼按揭，再重新进入该市场时一定不会选择与按揭中介合作。

　　而农总行下发的通知中，明确了二手房贷款调查、审查、评估各环节的具体要求，强调综合借款人还款能力和房龄等因素确定合理的贷款成数和贷款年限。并首次就与二手房中介机构的合作以及二手房交易资金管理问题提出了细化的管理措施，明确二手房贷款必须集中在个人住房贷款管理经验丰富、风险控制能力较强的经办机构办理；在产品策略方面，谨慎开展二手商业用房贷款业务。

　　人行深圳中心支行也在报告中建议，应建立起二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。包括有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介中心和专业贷款服务公司，制定切实可行的市场准入标准，如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定，符合标准的公司才允许进入这个市场；司法部门应尽快制定和完善有关法律法规，严厉打击某些中介公司、贷款公司和从业人员的违法违规行为，保障各商业银行和住房消费者的利益。