住在龙城

　　国家明确规定，房地产开发商只有在依法取得“五证”之后，才可进行房产交易活动。2008年，国家住建部等相关部门也明确要求，房地产开发商销售商品房必须具备“五证”，未取得《商品房销售（预售）许可证》的项目不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。

　　早在4年前，国家建设部等相关部门就明确要求，房地产开发商销售商品房必须具备“五证”,未取得商品房预售许可证的项目不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。

　　所谓“内部认购”,其实就是开发商的一种营销手段而已。它与“内部登记”和“内部认筹”实际上是一个意思，即开发商在取得《商品房预售许可证》之前，就向购房者收取购房“诚意金”或“意向金”的行为。

　　国家有关法规明确规定，开发商只有在依法取得“五证”之后，才可进行房产交易活动。早在4年前，国家建设部等相关部门就明确要求，房地产开发商销售商品房必须具备“五证”,未取得商品房预售许可证的项目不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。

　　日前，有读者反映太原市有很多家楼盘在“五证”不全的情况下就开始售楼。针对这一情况，记者对一些楼盘进行了走访调查。在调查中记者了解到，许多房地产开发商为了尽快回笼资金，都在打“擦边球”搞所谓“内部认购”的名堂，一边卖房一边补办手续。

　　内部认购为何愈演愈烈？

　　“明年售楼，今年认购”似乎已是近期房地产市场的一个“普遍现象”,不仅开发商热情不减，消费者似乎也并不反感，使其大有愈演愈烈之势。因为“五证”齐全的房子不仅价格高昂，而且好的户型也早已被人“内部认购”了。因此，很多房产项目在还没动工之前就开始想方设法通过选房排号等手段卖房子，并收取一定的认购金，然后在实际出售的过程中，他们才着手办齐“五证”.

　　为此，记者专门走访了位于坞城南路与康宁街交汇处的某楼盘，此楼盘是太原市最具升值空间、目前价位最高的高档楼盘。售楼小姐热情地为记者作着相关介绍，当记者问及楼盘的证件手续时，售楼小姐很干脆地回答：“手续肯定不全，但是将来的房产证肯定没有问题，我们绝对有这个实力。”

　　据记者了解，太原市多家楼盘的开发商都存在“五证”不全却公然售楼的现象。而且为数众多的买房人宁愿期待房产商办证的承诺，而少有人对“五证”多加关注的，用不少买房人的话说就是：“想要五证齐全，就别想买房子了。”

　　那么，是什么原因造成这些“五证”不全的房子“内部认购”依然愈演愈烈呢？

　　据业内人士表示，房价连年攀升，加之开发商采用各种手段炒作，使消费者急于购房的心态更为迫切。一般购房者都会认为，虽然没有预售许可证，但及早订购可以得到一些折扣优惠，也容易买到理想的楼层和户型。为了尽可能少掏钱，买房者往往十分追捧“内部认购”,降低了对无证预售房的风险认识，这样一来，给了开发商违规预售的机会。

　　开发商之所以热衷“内部认购”,其实还是看中了消费者的“钱”.消费者在取得“认筹”资格时，都将被要求交纳一笔数额不菲的认筹“诚意金”,一般为一万元至数万元，这实际上是一种无偿占用消费者资金的融资方式。而按照惯例，一般楼盘“认筹”到“解筹”少说需2~3个月，多则半年甚至更长，这些“诚意金”会被一直无偿占用。

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　　消费者真能捡到实惠？

　　日前，记者来到位于平阳路八一街口附近的某楼盘售楼处，一位姓陈的售楼小姐表示，1-5号楼盘已经完工，而且“五证”齐全，但是价格确实较高，可以考虑购买在建的6号或者7号楼，2012年7月份交工。因为是期房，起价不超过5000元。陈小姐表示：“6、7号楼的也快售完了，现在购买，可选的楼层机会多，我们1-5号楼都能办下预售许可证，也就是说，6、7号楼的预售许可证肯定能办理下，如果等有了预售许可证的话，这个价位就买不到了。”

　　随后陈小姐拿出包括规划许可证、开工许可证、土地使用证等一切手续。陈小姐还表示，现在还确实不能签房地局的标准售楼合同，只能签“内部认购”协议，等手续完备后再改签合同。

　　那么，所谓“内部认购”真能为购房者带来实惠吗？

　　据记者了解，一些开发商在证件不全时就开始售楼，一旦被人问起，就声称是内部认购，不对外销售。开发商热衷“内部认购”,因为预售资金是其开发资金中的一个重要来源。许多开发商特别是中小房地产开发企业资金链很紧张，在如今土地成本不断上涨的情况下，拿到土地后往往面临巨大的资金缺口。提前向购房者收取预付款，无疑能融到相当一部分资金，这样就可以不向银行贷款或少贷款，减少自己的风险和经营成本。

　　山西某房地产公司一位资深策划向记者“交底”,房产商们最喜欢使用的招数就是“内部认购”,在认够的同时收取了消费者的购房“诚意金”或“意向金”.而消费者想在购房中得到一定的“实惠”,开发商在进行“内部认购”时，往往会许诺给购房者一定的折扣，所以不少购房者为了得到这些所谓的实惠，都愿意交纳“诚意金”.

　　如此一来，消费者只能得到“虚惠”.在大部分“内部认购”中，开发商只明确了购房者有获得优惠折扣的权利，并不确定单价。而开发商通过“内部认购”可以判断出合适的价格，如某开发商关于定价的决策就随着认筹人数的不断增加调整数次，结果最后的定价比最初的预期高出了许多，但消费者并不知道，还认为自己占了大的便宜。

　　违规预售缘何难禁？

　　为规范房地产市场，近几年来相继出台的一系列政策，都明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前以“内部认购”、“内部登记”等形式变相销售商品房。然而现实的情况却不容乐观。某些开发商在项目开发前期，需要大量启动资金，“内部认购”在时间上就成为一种筹资选择。

　　一位专业律师指出：“在没有取得商品房预售许可证的情况下，开发商采取‘内部认购’的方式售房，一般都隐瞒了一些应该需要但没有得到批准的事项，购买这种房子，十有八九会遇到这样或那样的问题。对于未取得《商品房预售许可证》就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。没有预售证就变着法卖房子，在太原的商品房交易中至少占一半以上。

　　那么这些违规预售房屋缘何难禁？对此，太原市房地局监察大队的一位工作人员表示，实施”内部认购“的楼盘不少是城中村改造项目，这些楼盘的土地不属于国有土地。据了解，太原市有80%的无证楼盘不属于国有土地项目，除房地局外，土地、规划、建设等职能部门都有监管职责，而且公开售楼必需的”五证“也涉及到国土、规划、城建、房地产管理四个行政执法部门，多头执法、权责界限不明也是导致监管乏力的重要原因。

　　按照《商品房销售管理办法》第42条的规定：对于违规售楼的行为处以1至3万元的罚款，这样小的处罚力度对开发商根本无法造成足够的压力，这也是开发商肆无忌惮违规售楼的一个很大原因。

　　太原市政府法制办的一位负责人表示，”工商、质监、房地局等相关部门应联合起来，从根源上加大对违规开发商的查处力度，没有预售证就禁止其开门营业，让违规售楼者没有生存的空间。另一方面，市民在购房上也应更加理性，一旦发现开发商违规收费，要积极取证，协助管理部门进行查处。“

　　购房者谨防”钱楼两空“

　　”五证“不全的房子提前通过所谓”内部认购“来销售，存在诸多隐患。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。开发商向购房者提前收取房款无疑解决了自己的燃眉之急，购房者的钱被开发商无偿拿去使用，但在取得预售证之前的这段时间，由于提前交房款属于违规行为，一旦项目出现问题，开发商抽逃资金，造成烂尾楼，那么购房者预付的资金就会无法收回。

　　记者在采访中发现，多数未取得销售资格的楼盘都向购房者出示购房协议书。但业内人士指出，开发商是否具有”五证“才是购房协议是否有效的关键，如果开发商在和业主签购房协议时”五证“不齐全，那么该购房协议就不具有法律效力，购房协议就无法受到法律的保护。

　　太原市房管局监察大队的负责人表示，开发商在证件不全的情况下，售楼行为确实是违规的，对消费者来说，还构成了欺诈。一旦开发商脆弱的资金链断裂，那么买房者不得不面临”钱楼两空“的尴尬局面。如果购房人在此阶段通过内部认购的方式缴纳款项，开发商不能及时办妥”五证“,则此房屋买卖行为将处于不定状态。如果开发商的资金状况恶化，则购房人所缴纳的款项能否得到足额偿还也是不能确定的。也就是说，没有取得《商品房预售许可证》，开发商的预售行为或者”内部认购“行为均为无效。

　　同时，业内人士也指出，对于取得《商品房预售许可证》前以”内部认购“、”发会员卡“等任何形式放号，或收取”诚意金“、”会员费“等预订性质费用的违规行为，限期开发商立即停止违规行为，并将违规向购房人收取的所有费用清退并向所在地房地产交易登记部门报告情况。同时还应尽快完善整治非法销售商品房行为的法律法规，规范房地产市场，并对所有新建、在建商品房项目进行全程监管，在建设项目取得第一个建审手续后，及时将项目后续的审批、工程进度、《商品房预售许可证》及销售等情况在网上公示。