住在龙城

　　今年7月11日，太原市人民政府再次出台关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告，“剑”指太原市违法违建项目。就此，太原市史上最严厉的房地产市场整顿行动正式展开。此次政策的实施，能否破解太原小产权房管理难的谜局？这场被业界视为“动真格”的整治，将给太原楼市带来怎样的变化呢？

　　1、一次维权引发的小产权房“地震”

　　日前，太原史上最严厉针对预（销）售小产权房、证件不全违规项目整顿展开首张罚单：长风东鼎项目未批先建被没收。据知情人士透露：“这段时间光封条就印了3万张，已经查封了几千套房子，以后政府对不符合规划、用地等手续的项目将一视同仁。违法收入没收及相应处罚，待相关部门核算后再行处理。”消息一出，业主慌了心、违规开发商乱了神。

　　“人去楼空”无法联系到开发商

　　今年6月底，40多位购买了长风东鼎项目的业主开始坐立不安起来，因售楼部承诺7月交房，但是今年过完年工地一直没动静。在业主代表王女士的带头下，40多位业主开始了维权行动。在维权陷入僵局的情况之下，致电本报寻求记者的帮助。6月28日，记者与王女士的带领下40多位业主按照约定来到了位于长风街体育路口的长风东鼎售楼处集合，随后记者简单了解到一些情况。

　　业主张先生说：“买这个房子时，我考察了周边所有的在售楼盘。当时龙园、东景苑等楼盘的售楼小姐明确告诉我手续不全，只有长风东鼎说他们是五证齐全，并且我在售楼部墙上还看到了土地证，所以才放心买的，而且还付了全款。当时开盘时这儿的价格和东景苑是一样的，均价5000多元/平方米，后来证件齐全后才涨到了7000多元/平方米。”而李女士则表示：“当时就看上了小区旁边有街心公园，门前的路也修得平整宽阔，现在这些周边配套都挺好。”

　　据业主代表王女士介绍，这些业主购房的时间都不同，购房合同上写明的交房时间也不一样，但目的是一样的，那就是尽快交房。此前，有不少业主去长风街体育路口的长风东鼎售楼处抗议过一回了，原因是项目一直停工，不能如期交房。大家拉着条幅堵在售楼处门口，里面有一位负责人出来露了个面，以后就再也不见踪影了，许多业主开始怀疑开发商已经“逃跑”。

　　多部门查询，寻求“说法”

　　在记者的帮助下，从太原市工商行政管理局查询到长风东鼎项目是由山西伊安房地产开发有限公司开发，注册地址位于迎泽区柳巷，随后，记者与维权业主一块找到该办公地址，结果是“人去楼空”。无奈之下，记者与业主找到了小店区政府，小店区政府相关负责人表示，该项目具体由龙保村村委会管理。随后，记者与维权业主找到了龙保村村委会，该村委会表示，会给这些业主一个满意的答复。

　　记者在参与维权过程中，逐步了解到事情的始末。今年2月18日，太原市政府发布紧急通告，称即日起将对太原市在建项目进行执法大检查，凡未经城乡规划和国土部门审批，不符合城中村改造等政策的，须立即停止施工，否则将列入黑名单，3年内不得在太原市承建任何建设项目。今年伊始，这份“表述严厉、态度坚决”的通告发出后，部分开发商似嗅到其中的“不容置疑”，决定暂缓工期。长风东鼎便是其中之一。

　　这次维权行动引起了太原市政府部门的重视。7月3日太原市城乡规划局发布了第【2013】395函，内容如下：

　　太原市小店区北营街办龙保村委会：

　　经核查，在你单位集体土地上建设的长风东鼎等项目，存在严重的未批先建等违法建设行为。现根据《中华人民共和国城乡规划法》、《行政处罚法》、《行政许可法》、《行政强制法》、《住建部关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》等法律法规，依法对该项目地上及地下建筑物全部予以没收，请你单位接函后积极配合，当日内填写《没收清单》，并做好交接等相关事宜，否则，引起的一切后果由你单位自行承担。违法收入没收及相应处罚，待相关部门核算后再行处理。

　　“长风东鼎”项目被没收

　　针对长风东鼎项目被没收一事，7月15日，记者从太原市城乡规划局了解到，位于小店区龙保村的长风东鼎项目被政府依法没收。这意味着太原市历史上最严厉的一次针对预（销）售小产权房、证件不全的违规项目整顿正式展开。据一位知情人士透露：“这段时间光封条就印了3万张，已经查封了几千套房子，以后政府对不符合规划、用地等手续的项目将一视同仁。违法收入没收及相应处罚，待相关部门核算后再行处理。”

　　太原市规划局工作人员没有过多透露该项目的违法细节，而是表示从现在起，太原市政府将对所有违法建设、违规预售的项目进行严厉惩处、露头就打。此次对长风东鼎的罚没，主要是对已建成的地上和地下建筑进行行政没收。

　　这位工作人员表示，“长风东鼎”并非太原市政府没收的首个违法建筑，与“长风东鼎”同一时段被没收处罚的项目还有建设在王家峰村的一个违建项目。“在今年之前，省城还对小店区、万柏林区的违建项目进行过严厉查处。”这位工作人员称。

　　那么，该项目建设初期为何没被相关部门查处？

　　对此，太原市规划局工作人员没有直接回应，但他表示，太原市规划执法大队一直在严厉打击违法建设的行为，已经建成的违规项目但未破坏城市整体规划，采取拆除、没收的方法欠妥，采取的第一步是督导开发商停止违法行为，并整治项目存在的问题。这位工作人员同时提醒广大购房者，购买违建、违规预售的项目，购房者面临的风险无法避免、维权很难。

　　2、“长风东鼎”项目缘何会被没收？

　　近些年，各地严厉打击“小产权房”的呼声不小，但一些地区并没有采取实质性措施，“小产权房”不减反增。各地楼市中，一些开发商打着新农村建设、城中村改造的幌子，从零散代销、整栋出售以致发展成项目开发。“小产权房”市场越做越大，品类也逐渐升级，部分地区甚至与正规商品房比肩，其价格也紧随房地产市场水涨船高。“长风东鼎项目违规情况比较严重，未批先建，什么手续都没有就开始销售，而且引发了群体性事件。”参与对此楼盘查封的太原市房地局监察队副队长许日飞说，经太原市政府会议研究，6月30号对该项目售楼部进行查封，项目由政府依法没收。

　　因一直停工，业主们曾抗议过

　　项目出现问题，购房者们都慌了。在项目外围悬挂的“工程概况牌”上，记者看到了一张李姓业主张贴的“通知”：“大家好，我是长风东鼎业主，现在咱们的小区可能已经被政府查封收回，所以咱们需要联合起来，互相帮助商定怎么处理，谢谢。联系电话：159××××××。”现场几位业主看到后纷纷在这位业主的落款下面写下自己的联系方式。同样是业主的吴先生对记者说：“我是2011年4月买的房子，买的是三号楼14层，当时全款付了43万元，眼看房子封顶了，可前天听人说被查封了，赶紧过来看看。”

　　一位业主李先生则告诉记者：“7月14日，已经有不少业主去长风街体育路口的长风东鼎售楼处抗议过一回了，原因是项目一直停工，不能如期交房。大家拉着条幅堵在售楼处门口，里面有一位负责人出来露了个面，以后就再也不见踪影了。”记者根据李先生提供的QQ群号加入了“长风东鼎”业主群，业主们讨论热烈。李先生发言：“其实，如果项目确实不合规定，政府没收了我们也同意，关键是我们老百姓怎么办？大家一个月挣个两三千元，攒这套房子就得十几二十年，一下子没收了我们可怎么办？”

　　项目所有手续都未经批准也未安置村民

　　事实上，“长风东鼎”非法建设项目被没收的信息一经传出，不仅是长风东鼎的业主们慌了神，太原其他购房者以及房地产界业内人士也立刻警惕了起来。

　　在郑村附近购买一套小产权房的王女士致电本报询问：“我买了郑村一套小产权房，已经交房正在装修，不会被没收吧？”还有不少购买了手续不全商品房且未交房的业主们也纷纷咨询自家房子是否会被查封。

　　早在今年太原市政府启动拆除违建、查处违规预售项目之前，类似“长风东鼎”未批先建的项目不在少数，有些项目业主甚至已入住多年。以龙保村为例，在该村集体土地建设用地上建设，并隐蔽销售的项目还有三四个。而太原市规划局执法大队此前还对其他违建项目进行过罚没，但此次被披露的项目为何是“长风东鼎”？

　　据介入多个城改项目开发销售的李先生私下透露，“长风东鼎”项目的违规行为特别恶劣。该项目在进行违规预售时，向业主声称项目为城中村改造项目，但按照太原市政府已出台的城中村整村拆迁改造相关意见、规定，被纳入城中村改造的项目，其立项、规划、建设必须符合城市的整体规划，经规划、土地、城建部门的审批，才能实施建设。建成的项目首先要安置村民，多余的房源依法办理好预售手续之后，才可向市民销售。而该项目所有的规划、建设手续都未经批准，也未安置村民。在今年3月开启的全城违建整治查处，太原市政府对全城规划进行梳理的过程中，该项目没有按照相关要求配合整改，在处理购房业主疑问问题上态度恶劣。根据政府相关部门的调查发现，该项目除了存在违法建设、违法销售的问题之外，项目运作、财务管理都存在问题。

　　个人购买违规房不受法律保护

　　据悉，针对此事，7月11日，太原市政府已下发《关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》。通告规定，今后未取得预（销）售许可的房地产项目，不得设立售楼场所（展示中心）进行宣传、销售，已设立的，由房管部门予以查封。未取得预（销）售许可擅自售房的，由房管部门依法没收违法所得，并予以罚款处罚。情节严重的，移交公安部门查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。违法承建违法建设项目的施工单位，由住建委依法查处。“今后太原将彻底严厉打击违法违规预、销售商品房的行为。”太原市房管局相关人士表示，今后政府将严禁违规项目通过媒体发布不符合预（销）售条件的售房信息，如果通过网络、短信等电子平台发布的，由经信部门依法予以查处；通过报纸、电台、电视台等媒体发布售房信息的，由工商部门依法予以查处。严禁房产经纪机构代理违规项目，存在违规行为的，由房管部门依法予以查处。严禁组织团购不符合预（销）售条件的房屋，否则对单位负责人和组织予以严肃处理。

　　此外，以城中村改造、新农村建设名义向社会出售集体土地上建设的房屋，将由各区人民政府、开发区管委会牵头，依法组织查处，国土部门没收违法用地，规划部门没收违法建筑，房管部门没收非法所得。

　　而违规购买不符合预（销）售条件房屋的，不受法律保护，造成的损失由个人负责。政府鼓励广大群众和社会各界通过便民热线12345和城建热线12319举报违法违规预（销）售房行为。

　　3、房子被没收，业主损失谁来承担？

　　“长风东鼎”被没收成为太原市地产界的焦点事件，核心问题就是在太原市政府大力整顿小产权房的背景下，一些已经买到小产权房的业主和已经付款购买小产权房的准业主如何维护自己身权益，造成的损失到底应该谁来负责。

　　此次治理被称“史无前例”

　　据了解，目前，太原市内的在售项目有近300个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占在售项目总数的近半。

　　太原市房地产监察大队许日飞表示：“之前我们更多是通过报纸、电视等媒体宣传，提醒大家要购买五证齐全的楼盘。此前，对于违规售房的楼盘只能向政府部门打报告，或给相关部门发个函，最严重的一次是查封售楼部，派驻保安，但是这些也只能是暂时的，效果非常有限。”

　　今年2月18日和2月28日，太原市政府分别下发《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》和《关于印发违法建设查处规定的通知》，7月11日，再发《关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》。

　　许日飞认为，三个文件对从房屋违法建设的用地、规划、施工，到最后的销售都做了明确规定，且对违规建房的主管部门、处罚标准、处罚手段进行规定，“三个文件的出台已经形成完整的管理链，将会是我们处理小产权房等违法违规建设的‘尚方宝剑’，对于情节严重的，可由公安部门介入，其力度之大前所未有。”

　　“以后我们可有的忙了。”与此前无法可依相比，许日飞更愿意选择这份忙碌，“只要市场规范了，手续不全的项目越来越少，老百姓的利益也就最大程度地得到保护了。”

　　多数楼盘停售工地停工

　　长风东鼎项目被政府依法没收，意味着太原市历史上最严厉的一次针对预（销）售小产权房、证件不全的违规项目整顿正式展开。而该事件被当地媒体报道后，随即引发民众和业界的强烈关注。

　　已购买小产权房的民众开始恐慌。“以前政府也一直在打击小产权房，但查封售楼部、没收楼盘，这是有史以来第一次。”一位不愿具名的楼盘代理商说，政府层面这么大力度和高密度的治理组合拳是前所未有的，“看样子不可能只是‘一阵风’。”

　　此间，记者走访多家售楼部及小产权房较集中的片区，多数工地现场不见工人踪影，保安说因“最近查得紧”暂停工期，有的索性在今年以来不曾动工；部分售楼部也在贴出“暂停销售”的告示后“关门大吉”。继“长风东鼎”等严重违建项目被太原市规划局罚没之后，

　　7月19日，记者从太原市房管局获悉，太原市房地产监察大队近段时间通过开展房地产市场违规预售整治专项行动，已对屡教不改的12个楼盘开出罚单，其中3家违规较为严重的项目被没收违法所得。

　　今后，省城楼市上以任何名义（如城中村改造、旧城改造、棚户区改造）建设的商品房项目，未依法依规办妥预售证之前，不得假借项目展示、认购排号、VIP客户服务等方式出售。

　　不会让购房者“房财两空”

　　记者走访也发现，太原市对小产权房的高压态势，让在建项目均处于停工状态。在长风东鼎项目工地，记者看到被查封的3栋楼主体已经封顶，工地大门紧闭、安静异常。一位看管工地人员说，从今年开始这个工地就停工了，开发商也不知道跑哪儿去了，时不时会有买了房子的人来瞧瞧看看。一位业主说，这家项目刚开盘就一直在宣传造势，销售人员让看过“土地证”，还声称能办“大红本”，当时市场上有很多类似项目，根本没想到会被没收。

　　记者了解到，由于担心几十万的购房款“打水漂”，不少业主着急商量对策。有业主就表示，现在需要联合起来，商定处理办法。

　　对此，山西德为律师事务所的任律师表示，从法律上来讲，由于销售、购买小产权房违反相关法律和政策，因此业主与开发商签订合同无效。但合同无效并非意味着购房者血本无归，根据法律规定，开发商应该赔偿购房者损失，包括房款产生的利息、甚至房屋增值资金。

　　“购房者不用担心。政府没收小产权房会让开发商血本无归，但不会让购房者‘房财两空’。”任律师说。

　　许日飞则表示，小产权房虽然不受法律保护，但是政府会考虑群众利益，会尽快出台相关的妥善处理办法。

　　“长风东鼎”罚没将在一个月内明朗化

　　“长风东鼎”既不是太原首例被罚没的违建，也不会是最后一个被罚没的违建。太原市政府的相关部门正在对罚没违建的处置，制定相关的办法和措施，相关的办法意见将在一个月内明朗化。

　　太原市规划局工作人员称，“长风东鼎”既不是省城首例被罚没的违建，也不会是最后一个被罚没的违建。太原市政府的相关部门正在对罚没违建的处置，制定相关的办法和措施，相关的办法意见将在一个月内明朗化。

　　此前，太原及其他城市对待罚没违建的处理，在依法对违规项目的开发商进行处罚后，主要为责成开发商退还购房者购房款；责成开发商对项目的规划、开发、建设等相关问题进行整改，整改合格后补办手续；由政府清算违建项目的债务债权（包括已售出房源），等项目所有问题整改合格后，再委托合法公司出售；此外，还有其他的处置方法。

　　有太原市房地产界人士透露，长风东鼎可谓“顶风作案”，在今年3月太原市违建整治查处中，该项目没有按照相关要求配合整改。许日飞说，今后太原市相关部门将对房地产市场的违法建设、违法销售加大打击力度。如果出现类似长风东鼎这样的严重违法违规行为，将依法打击绝不手软。

　　4、“严格执法就要理直气壮”

　　日前，太原市依法没收了某未批先建的“小产权房”项目，开始“下狠招”治理小产权房。消息一出，业主慌了心、违规开发商乱了神。针对乱象丛生的“小产权房”，这种杀一儆百的做法很有必要，起码暂时能抑制住“小产权房”继续增多。

　　对此，太原市太原市房地产监察大队负责人表示，不合法的“小产权房”，拖得时间越长越难治理。严格执法就要理直气壮，必须拿出刮骨疗毒的勇气，“下狠招”治理才行。

　　12个楼盘之前就有被罚“履历”

　　太原市政府惩治违法建设、违规预售商品房的行动利剑出鞘。继“长风东鼎”等严重违建项目被太原市规划局罚没之后，7月19日，记者从太原市房管局获悉，太原市房地产监察大队近段时间通过开展房地产市场违规预售整治专项行动，已对屡教不改的12个楼盘开出罚单，其中3家违规较为严重的项目被没收违法所得。

　　今年6月起，太原市房地产监察队开始启动房地产市场违规预售专项整治行动，此次整治行动的时长为6月至今年年底。与历次整治行动有所不同的是，太原市房地产监察大队此次行动的检查对象为全城范围内以各种名义在售和展示的楼盘，而以前检查对象集中在城区国有土地上在售和展示的楼盘。经过一个月的检查、调查、取证，有12个违反国家预售法规、且屡教不改的楼盘被处以3万元罚款，其中3家违法行为严重的楼盘被处没收违法所得。

　　7月19日，在太原市房地产监察大队，恰好有一家违规预售的企业正在办理交纳罚款的手续。记者获悉，该项目地处省城小店区，于2010年以城中村改造项目的名义违规预售。2012年，监察大队曾对其开出过罚单。今年，该项目的土地、规划、建设手续已办妥，仍未取得预售资格，继续向购房者销售。按照我国的商品房销售（预售）管理办法，未取得商品房预售证前销售房源的行为属违规，该项目所以再次被罚。

　　工作人员介绍，今年开始整治行动之后，监察大队对去年处罚过的楼盘进行了回头检查，有些曾被罚的楼盘积极整改，取得了预售许可证，正在合法销售；另外，还有12个曾被罚的项目现在仍在违规销售，监察大队对他们果断开出了罚单。

　　获得商品房预售许可证才能销售

　　省城违规建设项目“长风东鼎”被罚没的消息经披露，引发违规预售项目业主的恐慌。对于太原市房地产监察大队开出的12张罚单，已经购买这些项目的购房者又该如何，现已经成为全社会关注的焦点。

　　省房地产监察大队的工作人员介绍，太原市商品房违规预售专项整治的检查对象为违法主体——即不守规矩的开发商。已经接受违规预售处罚的楼盘，现在必须终止违规预售行为，同时，要按国家法律法规到太原市房管局加快办理商品房销售（预售）许可证。项目获得销售（预售）许可证之后，方可向购房者销售。已经购买了这些项目的购房者，可以与开发商协商退房款；或者等待项目预售整改合格。

　　记者了解到，因为太原市整治违建、查处违规预售，部分有违规预售行为的楼盘已明确告知业主交房期将延期，有些项目称政府整治工作为不可抗力因素。但记者采访省房地产协会法律事务部副主任张秋峰时，对方称，开发商因为自身不守法，而引来政府查处整治，并带来违约延期交房，这不属于不可抗力因素。另外，购房者明知项目没有预售证却执意买房，这种不合法的交易行为不受法律保护，购房者同样得承担一定责任，不能出了问题全部推在开发商身上。

　　多数违规预售楼盘闻风关门

　　此次清查行动开始之前，太原市房地产监察大队执法人员通过市场巡查、市民举报、房产网络及手机短信等渠道对全城楼盘进行了摸底，并列出一份全城楼盘售楼处清查名单。名单内容包括项目案名、开发公司名称、项目地址、售楼处地址和售楼电话等信息。记者看到，这份名单中项目数共计88个，但取得预售证合法销售的楼盘不足三成。

　　7月20日，记者跟随太原市房地产监察大队一支执法队伍先后来到迎泽区双塔寺街、建设南路、经园路、朝阳街、五龙口街等楼盘和售楼处最为密集的街道进行违规预售执法检查和清查。多数前些天还在开放接待客户、但没有取得预售证的售楼处，在这个周六客户到访高峰期却是大门紧锁、人去楼空。执法人员在这些已上锁的售楼处门前，逐一张贴了《太原市人民政府关于严厉打击房地产市场违法违规销售行为的通告》，以提醒广大购房者不能购买违规预售的项目。

　　位于五龙口街的五龙大厦，一家叫“巧克力公寓”的项目售楼处还开着门。记者看到，售楼处的门头已用红布遮挡，售楼处东侧墙壁上的售楼广告也被涂抹销迹。执法人员进入售楼处执法，正好碰到一位前来退房的业主冯先生。冯先生手持一张红色的广告页，正是这家楼盘售楼时在大街上四处散发的彩页广告，彩页左下角标注着大大的三个字——“大红本”。

　　在执法现场，执法人员给冯先生留下了监察大队的联系地址和电话，责成售楼处无条件给冯先生全额退款。并要求售楼处在大门显眼处留下联系电话，方便业主沟通维权、退款等事宜。执法人员将售楼处清场之后，给售楼处大门贴上了封条，要求售楼处及开发商负责人近日到监察大队接受处罚。

　　清查行动将扩展至所有项目

　　太原市房地产监察大队7月20日对太原市迎泽区、小店区、万柏林区三个城区的22个违规预售楼盘进行了清查，要求被查楼盘在未办妥预售证之前，不得开放售楼处及展示中心，更不能以城中村改造、旧城棚户区改造、内部认购、团购等名义变相售房。

　　据太原市房地产监察大队执法人员介绍，超过九成的购房投诉集中在违规预售项目上。这类项目就是依靠违规收取购房者的购房款，来周转开发资金，却把项目运作的各类风险绑架到了购房者身上。相对而言，购房者购买取得销售（预售）证的项目最安全，因为房管部门给楼盘发放预售证之前，会对楼盘的立项、规划、用地、建设等手续，及工程建设进度进行把关。

　　7月20日清查行动结束后，记者综合省城各房产网络的信息发现，省城在售及待售的楼盘总数达到近300个，而太原市房地产监察大队首次列出的清查楼盘数不足百个。执法人员称，首份名单上列出的楼盘均处地理位置不错的城区中心，这些楼盘违规预售的负面影响很大。随后，监察大队将对杏花岭区、晋源区、尖草坪区的楼盘以及地段更为偏远的地方进行违规预售清查，清查行动要做到违规楼盘一个不漏。