住在龙城

    为了缓解房屋空置问题，2005年11月初，政府部门发布了《关于限期办理空置商品房契税减免工作的通知》。通知指出，凡是在1999年8月1日至2002年底购买1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房业主，均可持免税申报及有关证明资料，按照北京市地方税务局《契税减免税申报审核工作规程》的有关规定到房屋坐落地的地方主管税务机关申报办理减免税手续。享受全额退还契税优惠，截止时间为去年12月31日。从近期的市场反映看，来自政府部门的调控措施使得开发商“捂盘”的压力大增，诸多原因导致部分空置房入市放量。

    空置房，特别是作为构成空置房主体的尾房，在多数人的印象中好像是“鸡肋”，给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，而在我们的观念中，常常觉得剩下的就是不好的。其实事实并非如此，空置房并不意味品质的不合格，还存在着一定的投资优势。很多空置房所属的楼盘极具知名度，物业设施完善，生活商业配套齐全，小区环境优雅，居民素质较高。从项目所处的位置、地段、价格等方面重新审视空置房的投资价值，也许您会在京城的丛林广厦中发现一处物超所值的安居处，给您带来意料之外的惊喜。如果能以一种全新的视角与理念审视空置房的内在价值，一番精打细算后您会发现，买空置房其实也是现阶段一种极有价值的投资选择。

　　空置房的概念与来源

　　空置房是指商品房的尾盘、用于抵债的债权房及被法院罚没的部分房屋。其中以尾盘占据相当数量。其来源主要如下：户型不好、楼层不好或朝向不好而导致未销售的房子；开发商在前期没有销售而留到后期才销售的房子，如样板间或者前期打算出租，后来改变主意的房子，或者说有些客户买了房子后来退房，这样的房子都可以叫作空置房；楼盘强销期已过，剩余少量空置房。

　　早期供给一些政府机关和大型国企集团购买的项目所剩余的部分房屋，由于住房分配政策改革取消集团购买转为了散售，这里暂且称为“政策性项目”；开发商运作不合理，前期的市场定位有偏差，使产品偏离了消费者的需求，产生了许多“叫好不叫座”的房屋造成大量积压；开发商资金运作出现问题造成的烂尾楼。

　　购买空置房三个理由

　　价格 资金实力不够雄厚，尤其是年轻一族、首次置业者，积蓄不多，但又想着尽快地结束租房的历史，选择空置房不失为一种上乘的选择，因为同比周边新开发项目，在同样的条件下价格可节省几万至十几万不等。

　　好货沉底 有部分内定、内部认购的，公司管理层选留的房子，由于种种原因没有放出来，也就留到了最后。这样的空置房是绝对的“物超所值”。

　　样板间 一个项目的样板间，肯定是开发商的精心力作，从质量、装修技术来说都是最好的，最令人放心的。作为样板间，从原来的佼佼者一下沦为了空置房，的确可惜。但这对于没有时间、精力再去费神装修的购房者来说，无疑是一件省心省力的事。这样的空置房，卖家会对装修费和家具等打上折旧，但总体来说，价格仍旧比较高，所以买样板房也要有这方面的心理准备。

　　小贴士

　　选择空置房五大要素

　　关注成熟社区

　　锁定好自己中意的区域，最好选择人气足、配套全、交通好、管理优，开发商实力强的楼盘空置房，这样生活的大环境才能有保证。

　　盯准集团消费的剩余产品

　　前两年，许多单位大量购房，只把部分顶层和底层留下来。其实，这样的空置房除了楼层不理想之外，没有什么大的缺陷，而且住户的素质都处于较高的层面。

　　精挑细选，实地考察很重要

　　对锁定区域的目标项目逐一打电话，尽可能多的了解空置房情况，特别是那些新盘空置房，耐心去淘。你可以对已入住的业主进行走访。而且，最好能到房子中，检查墙壁有无裂缝，厨卫是否漏水，供暖是否有故障。

　　把握投资空置房的相关时间

　　空置房所在的项目住户已经入住一年以后，可以直观了解到房子的优劣所在，而且楼盘销售时间不是很长，可在空置房中选择质量较好、户型格局环境又不过时的房子。

　　因人而异，是否适合自己的需求

　　经常听人说：“这房不好，不方正，到处都是斜角。”可是仔细看看后你会发现，这些并不影响房屋的使用，甚至可以通过装修达到一种别样的惊人效果。特别是购房人群结构构成的差异化，如年轻人、老人、三代同堂，所需的房子肯定不一样。所以说房子的好坏也是萝卜青菜，各有所爱！别人不喜欢的，不一定您就不喜欢，关键在于是否真正适合自己。

　　指导

　　选购空置房的六大注意

　　注意一：空置房中有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。有些空置房存在涉案纠纷及已被抵押的风险。因此产权、债务关系，也就成为购房者最担心的问题，要保证购买空置房能够顺利取得产权证，就必须保证项目具备五证并已经办妥或正在办理新建登记。购房者在选择空置房有权要求开发商明示五证，并可到房管部门询问该项目是否办理新建登记，以保证所购房屋确实能够取得产权证。如果房屋所有权不明晰，不但日后不能交易，在发生纠纷时，购房者的权益也难以保证。

　　如果是通过代理销售公司购买，购房者就更加要对开发企业仔细“盘问”。虽然预购协议是由代理商与购房者签订，但商品房买卖合同只在开发商和购房者之间具有约束力，如果房屋出现任何问题，中介代理商不承担责任。

　　注意二：在挑选过程中，要认真比较，择优购买，切不可只图价格上的优惠而放过真正的实惠。在验收住宅时应仔细检查住宅设备、设施，正常了才可签字认可。避免购买建造质量差或缺乏具有竞争力过于落后的物业。空置房在售出时，项目整体可能已经售出多时，相距政策规定的保修期可能所剩无几，购房者切不可掉以轻心，应该与开发商签署相关文件以防保修期内不保修，或出问题后卖方和物管单位可能拒绝承担责任，一定不能购买超过保修期的房产。

　　注意三：选购空置房要注意量体裁衣。首先要明白自己最需要的是什么，是面积、位置为先？楼层、户型为重？还是小区环境为首要选择元素？同时要注意长短结合，兼顾空置房的投资收益。要知道，购买房子除了居住用途外，用来投资获取收益也是主要用途之一。

　　注意四：不要忽视其改造特性。其实房子在户型、朝向、设计方面的一些“毛病”，许多都可以通过装修改造消化掉，所以遇到这些问题，不要立即全盘否定。

　　注意五：要注意横竖对比，了解市场价值。不仅要把空置房的价格和以前的售价进行比较，还要注意和周边的新盘或者同质空置房相比较。

　　注意六：选购空置房时还要相信自己的眼光。只要确实挑不出毛病，就可以大胆拿下。而且对楼盘的喜好因人而异，关键看是否适合自己。由于许多空置房都是“名楼盘”，自身具有良好的地段优势和高品质的居住环境，若对所购房屋进行装修后出租可获得较高的收益回报。

　　比较

　　空置房的优势

　　●绝对的现楼，有部分是可以即买即住即办房产证。

　　●风险低、买得更踏实。房子本身的质量问题也已经通过了时间的检验，该暴露的问题大多已经暴露出来了，风险比较小。在空置房时期去购房，开发商前期的承诺是否兑现一看即知，对房子质量，特别是将来邻居的构成也有更准确的认定，买房买得更踏实。

　　●能更冷静、客观。一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围。不少买家就是在这种被炒热的情况下一时冲动买房的。而且购房者在价格、付款方式上有一定的讨价空间。

　　●在物业管理设施及各方面的磨合上可以省时省力很多。

　　因此对明智的购房者来说，空置房的真实性和规避风险的能力要好于期房。但值得提醒大家的是空置房的投资风险虽低了一些，在一定程度上已让投资者心里踏实了许多，但要想在投资空置房中化风险为零，购房者选房时还得对空置房所涉及的价格、投资风险、户型、房室状态等几个重要因素，作综合考虑。

　　空置房的劣势

　　●价格上不一定有优势

　　通常一个项目从开盘到入住，其售价会逐步调高，个别项目甚至出现价格翻番的情况，项目结案时的价格已远远高于开盘价格，因此，到空置房时价格有可能会高过其早期售价。

　　●有些空置房品质相对较差

　　通常留下的空置房是朝向、楼层、位置、户型较差的住宅。