住在龙城

　　购房约定

　　去年4月10日，刘先生相中了位于通州的一套商品房，并与开发商签订了房屋买卖合同。合同中明确约定，开发商应当在2005年5月29日前，将取得《北京市商品房竣工验收备案表》的商品房交付刘先生，否则将按逾期时间，分别处理。

　　若逾期不超过30日，则从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，由开发商按日向刘先生支付已交付房款万分之二的违约金，但合同继续履行；若逾期超过30日，刘先生有权利解除合同，并且开发商应自刘先生解除合同通知到达之日起30日之内退还全部已付款，并按刘先生累计已付款的1.5%支付违约金。

　　案例回放

　　争议焦点

　　因种种原因开发商未能按约定时间交房，直到6月18日刘先生才接到入住通知。虽然当时开发商没有取得《竣工验收备案表》，但刘先生还是办理了入住手续。7月12日，开发商才取得《竣工验收备案表》。

　　在入住验收过程中，刘先生认为房屋质量问题已经严重影响其居住使用，遂起诉至法院。刘先生认为，按照合同约定，开发商取得《竣工验收备案表》的7月12日才是真正的交房时间，超过了约定时间44天。因此他要求解除购房合同，并要求开发商返还购房首付款14万余元及返还之日止的利息、已交付的物业费及供暖费等相关费用2万余元，以及已经交付的装修定金、购买家具交付的定金等实际经济损失4万余元及房屋增值损失近4万元。

　　但开发商认为，刘先生已于6月18日办理了入住手续，并不属于逾期30天以上交房的情况，因此并不同意解除合同以及赔偿其他的经济损失。

　　法院最终判定，6月18日应为交房日期，开发商并未逾期交房，因此不应当承担条约中规定的已付款的1.5%支付违约金。但由于房屋质量问题已经影响到刘先生使用时的安全性和舒适度，因此刘先生有权退房，并由开发商退还刘先生的购房款，以及相关的物业费、供暖费、律师费等相关费用。

　　律师说法

　　北京三信律师事务所何正永律师刘先生这起房产纠纷案的焦点问题其实有二：一是房屋的交付条件以及日期的界定；二是业主在退房时享有哪些正当权益。

　　以接收钥匙时间为准

　　虽然双方约定以开发商取得《竣工验收备案表》为房屋交付的前提条件，但履行过程中刘先生明知开发商未取得备案表却同意收房。这种情况下应当视刘先生放弃了交房的前提条件，从而丧失以逾期交房主张解除合同的权益。

　　因此，6月18日，被视为开发商实际交付房屋的时间，尚未取得《竣工验收备案表》仅为瑕疵交付。刘先生认为7月12日即取得《竣工验收备案表》时为开发商交房时间依据不足，因此，不属于合同中所约定的逾期30日以上交房行为，也不能按照逾期解除合同，以及按照已付款的1.5%支付违约金。

　　特别提示：

　　在开发商未向买房人提供约定《竣工验收备案表》时，不应该收取钥匙收房；否则法院会视为房屋已经实际交付，并认定该日为交房日期。由此，业主也丧失了以逾期交房主张解除合同的权益。

　　赔偿兼顾公平原则

　　介于房屋存在的主体结构质量问题，虽说开发商已经承诺表示愿意维修，但由于房屋的主体结构质量问题，可能影响房屋的安全使用，存在安全隐患，已经影响到刘先生使用过程中的安全性和舒适度。因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定行使法定解除权。

　　虽说，造成合同解除有过错的一方还应当向对方支付违约金或承担损害赔偿责任，但由于双方当事人在商品房买卖合同中没有约定该项违约金。因此，对刘先生要求开发商支付违约金的诉讼请求不予支持。

　　但对于刘先生其他损失，法院也会结合当事人提交的证据，兼顾公平原则予以酌定。

　　特别提示：

　　因房屋质量不合格，业主解除合同的情形有两种：主体质量不合格；因为质量问题严重影响正常的居住使用。其他的质量问题可能会对生活造成一定的影响，但是只能修复不能解除。因此，业主最好能保存收房至退房期间发生相关费用的单据，法院一般会兼顾公平酌情处理。