住在龙城

　　位置好不好？价格高不高？配套全不全？买房前，这是很多人都普遍关心的问题。

　　然而，随着“以房养老”政策的推出，人们开始关注起房屋产权年限的问题。

　　不管是北京、上海等一线城市，还是周边石家庄、郑州、济南等二、三线城市，房屋的产权年限均为70年。

　　而据记者的了解，与全国其它城市不同，太原的房屋产权年限大部分都只有50年。

　　人们不禁迫切地要问，同样是千辛万苦买来的商品住房，为何太原的产权年限遭遇 “缩水”？50年大限之后，我们的房子又该怎么办？是自动续约再延长使用权，还是根据当时地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？

　　太原大多是50年，属于地方政策

　　小秦，今年30岁，供职于太原市某事业单位。2011年，首付25万元购买了旧晋祠路某楼盘85平方米的楼房。2013年春季，房子装修完毕，在晾晒了一个多月后，就高高兴兴地搬了进去。

　　随着今年“以房养老”政策的推出，他开始留意产权的问题，在了解到太原的产权只有50年的时候，他却没有了刚住进来的那份高兴劲儿。“当时买房的时候，因为经济条件不是很好，只给开发商掏了30%的首付，剩下70%做银行按揭，期限是30年。”小秦告诉记者，他高兴不起来的原因是，当银行的贷款还完，也就是30年后，那时候，我已经60岁了，按照太原市的50年产权年限来算，中间再加上房屋的5年建设期，我的房屋就剩下十几年的产权期限了。“这还怎么以房养老嘛！”

　　小秦迫切地想知道，全国都是70年，为何太原却是50年？

　　其实，和小秦一样，很多城市住房拥有者通过各种渠道了解了很多信息，但总是弄不清楚太原的房屋产权问题。

　　近日，记者就此走访了相关职能部门和业内人士。“房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。”太原市国土资源局法规处处长王引平解释道，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，因为土地是国家出让的，所以，土地使用权决定了房产的产权。

　　据了解，我国的土地使用权出让年限不得高于70年。在全国其他省市，如北京、上海、广州等一线城市，以及周边石家庄、郑州、济南等二、三线城市，土地使用权出让年限确实为70年。“太原市之所以统一规定出让年限是50年，是因为以往开发商从政府手中所拿的地的土地使用权，有的30年，有的50年，最长70年，为了维护广大市民的合法权益，后来太原市统一为50年。现在，全市住宅用地使用权出让基本都是50年。”王引平表示，太原市的大多数房地产使用权只有50年，属于地方性政策，但这并不违规。因为国家明确规定，土地使用权出让年限不得高于70年，出让30年、50年或70年都属合法范围。

　　楼房产权到期后,我们住哪儿?

　　现在，我们知道，太原市的住宅用地使用权出让基本都是50年，而楼房的使用寿命通常都长于这个年限。

　　对于安居的广大人群来说，当土地使用期限到了之后，也就意味着，楼房整体所有权的到期。那么，楼房还属于自己吗？使用权到期后我们又该怎么办？

　　王引平指出，购房者完全不必担忧，土地有年限，房子无期限，当房子到了50年以后不拆的话跟现在的平房一样继续住，拆了的话会补偿拆迁费。“根据国家《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，可自动续期。根据《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”王引平告诉记者，虽然国家在法律层面有明确的规定，但具体的法律条文并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。因此，这个政策空白将给广大购房者们留下足够的想象空间。“50年后的续期，不知道还要付出多大的代价？”

　　关于这个问题，山西省房地产业协会相关负责人表示，住宅建设用地使用权到期后，产权所有人或将按同期核算的地价支付土地使用权费用。所谓“同期核算的地价”，指的是产权到期时的地价。举个例子，假如现在某小区土地价格为1000元/平方米，50年后随着地区交通、配套等的逐步完善，价格可能会涨到1万元/平方米，这时土地使用权价格就会上涨。

　　在采访过程中，业内人士对于土地使用权续期有着不同猜想。

　　山西某房地产开发有限公司薛先生认为，50年的土地使用权到期后，政策方面可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，而土地的价值则刚好相反。

　　薛先生强调，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或根据当时核算的市场地价补缴巨额土地差价的可能性也很小。因此，希望相关部门适时地进行政策调整，在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。

　　据了解，在马来西亚、新加坡等国家，这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在，区别不过是具体年限的不同而已。

　　依据一些国家和地区的经验，在相关法律法规及政策完善健全的过程中，政府应本着对公民私有财产的尊重及保护态度，土地使用权的续期便不会造成严重的社会问题，也不会侵害业主的合法权益。

　　有了"大红本"还需"小土地证"

　　“现在许多购房者在买房时，只关心价格、位置、基础设施配套等问题，却鲜有人关注所购房屋的使用年限。”在谈到住宅建设用地使用权与价值时，山西省房地产业协会负责人说道，其实，这是一个很大的疏忽，尤其是对于购买二手房的市民来说，有可能会因此蒙受巨大的损失。

　　“楼房的价值是由多种因素决定的，除了地理位置、基础设施等因素，更应看土地使用权的使用年限。”该负责人表示，有的商品房价格看起来似乎很便宜，但由于使用年限较短，购房人其实吃了大亏。所以，购买商品房一定要先看开发商的土地证，上面清楚地标明了土地使用权的年限，购房者需清楚所购房屋还剩下多少年的使用时间。举个例子，土地使用权以开发商拿到土地使用权之日算起，除去开发建设时间，第一手购房人得到的实际使用权年限不到50年。如果这套房子经过使用后再次转让，使用年限会缩短，若几经转让，那么后来的购房人就应该注意使用年限。如果余下的使用权年限是30年，那么与使用年限是50年的房子价格就应有很大的不同。

　　该负责人建议，购房者还需注意楼盘的容积率。容积率是建筑面积与土地面积的比率，比如，1万平方米的土地建设商品房4万平方米，容积率就是4。容积率越低，建筑高度或密度越小，商品房价格越高。

　　此外，王引平还提醒广大已购买或者准备购买的人士，即使土地使用权到期要续期，房屋产权人也首先需要有小土地证。“一套房产不仅要有‘大红本’（房屋产权证），还需要有小土地证，即开发单位将土地分割给各住户的土地证。但现在仍有不少市民仍对小土地证不太了解，买房时只追问大红本而对小土地证不闻不问。”王引平指出，为了维护广大市民的合法权益，太原市国土局已开始宣传并为市民办理土地个人分割证书和居民分割证书。拿到了土地使用权证书和房产证，在土地使用权到期后，市民就可以重新与政府签订合同，优先获得原土地使用权了。