住在龙城

    用好独立购房者的权力

　　一、如果作为购房者买的商品房没有预收许可证的合同效力怎么办？开发商未取得商品房预收许可证明，与买卖人订立的商品房预收合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预收许可证明的，可以认定有效。所以你动作一定要快，只要在立案之前，开发商没有取得预收许可证在开庭的时候取得了，没有用。特别在目前这个时候，如果你们买的预收房想毁约赶快起诉，开发商正在通过各种关系办预收许可证。这就是游戏规则，谁拿到了制高点，就不会吃亏。

　　二、哪些情况下导致合同无效，或者被撤销解除可以对开发商主张惩罚性赔偿？第一，开发商故意隐瞒没有取得商品房预收许可证明的事实，或者提供虚假商品房预收许可证明。第二种，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。第三，故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人，或者是拆迁补偿安置房屋的事实。

　　三、建筑面积不符的，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。第一个是面积误差的绝对值在3％以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

　　第二，如果面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内的房价款，买受人按照约定的价格不足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；如果房屋实际面积小于不同规定面积的，面积误差比在3％以内的，房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。