住在龙城

　　3月5日，太原市民郭女士向本报反映，2013年5月8日，她在名叫府东公园6栋的楼盘看中一套建筑面积为177.35平方米的商品房，交了2万元定金，并签署了一份认购书，后与家人协商，家里人都不同意购房，随后多次要求开发商返还定金，但至今开发商明确表示该行为属于违约，定金概不退还。记者调查发现，开发商的此类行为明显违规。

　　开发商执行“双重标准”

　　郭女士说：“当时签了认购书后，售楼小姐说7日内来签购房合同，认购定金会自动转为房款或《商品房买卖合同》的履约保证金。但我们并没有签订正式的购房合同，如果知道不退，我们也不会交那么多钱。从去年到今年我们跟开发商协商过很多次，哪怕少退一些也可以，我们也愿意承担一部分责任，但他们态度十分坚决，一分钱都不退。”

　　当天，记者陪同郭女士来到府东公园6栋售楼部。一位郭姓的销售经理声称，定金不退是房地产行规，要是按照违约倒扣钱，这两万元都不够扣的。况且，这份认购书当时过了7天的期限就自动作废了，房源也视为自动放弃。

　　郭女士认为，既然签订的这份认购书已经作废，当时也没有签订购房合同，相应的认购定金也没有转换成《商品房买卖合同》的履约定金或部分房款，定金应该退还给顾客。郭经理表示，当时签完认购书就表明该套商品房已经属于该顾客，根据认购书中的条款我们也不会再售于第三方，由于顾客单方面违约，一直空闲的房源对开发商所造成的损失也很大。“2013年5月的房价为每平方米8210元，之后经过几次涨价后，目前均价已经是每平方米9100多元，就算现在买，也不可能是按当初认购书上标明的价格了，得按现行市场价另行计算。”

　　在记者的协调下，随后郭经理给出一个解决方案，郭女士本人可以走人情关系，写一份申请请求退还该顾客定金1万元递交上去，如果领导批了，就可以退，如果不批也没办法了。郭经理称：“如果执意要走法律程序，我们肯定不会申请退款，你连1万也拿不到，如果协商解决我可以帮你写申请，具体领导批不批跟我就没关系了，具体什么时候能退也得等领导同意，你们可以找找关系也许还有希望退一半。”郭女士气愤地告诉记者，同一份认购书执行双重标准，理应退还的定金还得找关系走后门才给退，没关系的老百姓就只能吃哑巴亏。

　　记者发现，在这份认购书中，所有条款的利益都是单方面倾向于甲方(房地产开发商)，甲方只有权利，并未写明相应的责任和义务，并没有找到保护买方利益的条款。然而，对于房地产开发商违约则没有明确的处罚条款。例如，本认购书一经签订，除非甲方原因，乙方(买方)不得以任何理由解除本认购书；乙方未在签订本认购书当日向甲方付清认购定金，甲方有权将商品房卖于第三方等等。

　　不合理合同规避责任

　　3月6日，就郭女士关于商品房交易中所签认购书、预购书等协议的定金问题，山西省尚略律师事务所的薛峰律师表示，定金是可以退的，关键是要看所签认购书中关于定金的相关条款是否明确了定金的性质。“如果在认购书中所收取的定金是保证订立合同或该定金适用于《担保法》定金规定的文字说明，法律叫‘立约定金’，是不能退的。如果没有明确说明定金的性质，而仅仅作为一种担保金或预约金，消费者有权要求退还所有定金。”在看完郭女士的认购书相关认购定金条款后，薛律师称：“该条款的内容写明仅是作为合同的担保，只是一种预约金性质，并未说明该定金适用于《担保法》的定金规定，所以开发商应该退还全部定金。”

　　薛峰告诉记者，目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金。建设部的《商品房销售管理办法》明确规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”

　　定金具有双方担保的功用，但在认购书中很少有对于开发商的罚则条款。《担保法》明确规定：如果开发商将认购房屋另行出售他人，则双倍返还定金。但现实中很多开发商都不会将此写入认购书中，这样的约定，规避了定金罚则对开发商双倍返还的惩罚。

　　薛律师提醒消费者，签订认购书、交定金并不是签订《商品房买卖合同》的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订《商品房买卖合同》。目前，购房定金存在许多猫腻，消费者在交纳定金时，需多留一个心眼，仔细阅读相关条款，不论写成“定金、订金、预约金还是保证金”，只要没有明确定金的性质，消费者都可以要求返还。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

　　采访后记——

　　5日，销售部经理同意向领导申请特批，退还定金的一半(1万元)。6日，市民郭女士也拿到了开发商退还的1万元定金。她称，有了这次教训，今后签任何协议时，一定要仔细阅读条款，维护好自己的合法权益。虽然没有全退，但已经很满意了。