住在龙城

　　1991年5月，上海借鉴新加坡公积金制度的经验，率先建立了具有中国特色的住房公积金制度，随之在全国范围推广。2003年6月，太原市住房公积金管理中心成立，之后，每年公积金的新增归集额以20亿至40亿元递增。

　　作为我国从福利住房向市场化、商品化改革的进程中的一种住房保障制度，住房公积金制度的建立，旨在帮助职工更好、更快地解决住房问题。然而，由于诸多原因，国内多数城市的住房公积金实际使用率都一直偏低，基本都在15%左右。近几年虽有所增长，实际使用率仍然处于相对较低的水平。

　　近两年，太原市公积金管理中心积极推出公积金组合贷款、“限时办结制”、公积金贷款抵押“绿色通道”等便民服务措施，改进服务质量，一定程度上提升了公积金的实际使用率，但受其他因素制约，仍然没有改变整体使用率低的现状。破解这一状况，还需要各方的的支持，还需要付出更多的努力，想出更多更好的办法。

　　最新数据显示，4月份，太原市房价均价达到8470元/平方米。算下来，即使一套小户型的房子，也得五十多万元。

　　面对高昂的房价，为了结婚，为了圆住房梦，不少刚参加工作的年轻人，只能在父母帮着付完首付后，选择分期付款，去银行按揭。

　　大家都知道，公积金贷款利率是远远低于同期银行的商业房贷利率的。根据国家相关规定，目前公积金贷款利率为5年以下（含5年）4%，5年以上4.5%。

　　有人算过一笔账：以贷款40万元、期限20年为例，住房公积金贷款年利率为4.5%，月还款额为2500元，还款总额60万元，利息总额20万；而商业银行贷款年利率为6.55%，月还款额 2994元，还款总额 71万元，利息总额31万，如果公积金贷款额度更高，每月还可节省更多。

　　显而易见，公积金贷款更划算，还款压力也更小，但不少人却因为种种因素，无奈放弃公积金贷款，选择商业贷款。

　　记者从太原市住房公积金管理中心了解到：截至2013年12月底，太原累计归集住房公积金 427.28亿元，累计提取159.43亿元，实现归集余额267.85亿元。实缴职工达到85.79万人，累计发放贷款55417户，发放金额84.98亿元。数据表明，太原的公积金使用率仍然偏低。一面是大量资金在银行账户沉睡，一面是公积金用户贷款难。

　　经过调查记者发现，部分单位不给职工缴纳住房公积金，开发商违规售楼和不支持公积金贷款，贷款门槛高、程序繁琐等等，都是制约住房公积金贷款难以落地的原因。

　　单位不给缴纳公积金，可拨12329举报。规定期限内仍不缴存，公积金管理中心将处以1—5万元罚款，同时申请法院强制执行“哪能没想过公积金贷款，是没资格申请。”今年年初刚在太原市长风街东口某楼盘买房的马先生夫妇说起公积金贷款就来气。“别的单位都给缴公积金，我们俩单位偏偏都没给上，怎么去申请？”“借款人属山西省范围内的住房公积金缴存人，且在申请贷款之日前逐月足额缴存住房公积金达6个月以上（含6个月）。”这是太原市申请住房公积金个人贷款需满足的六个条件之一，也是首要条件。仅这一条，就已经把太原不少上班族排除在公积金贷款之外了。

　　2013年，太原市常住人口427万多人，全市城镇基本医疗保险参保人数235万多人，全市住房公积金实缴职工人数只有85.79万人。

　　省住建厅表示，今年我省将大力推进公积金归集扩面，确保新增住房公积金缴存人数53.6万人，覆盖率达到71.9%，让住房公积金这一保障制度惠及更多城镇职工。

　　那么，哪些单位缴了，哪些没缴，太原市公积金关于缴存范围是怎么规定的？《太原市住房公积金管理条例》规定，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工都属于住房公积金的缴存范围。

　　同时“外国及港、澳、台以及外省、市的企业和其他组织常驻本市的分支机构或者代表机构可以申请缴存住房公积金。”

　　按照太原住房公积金管理部门的说明，太原的住房公积金的缴存范围，涵盖了社会上大部分有固定收入的群体，并且区别规定了缴存范围和自愿缴存范围。“其他符合条件的组织和个人”，则是将缴存对象扩展到个体工商户、自由职业者以及进城务工人员。

　　太原市住房公积金管理中心相关负责人表示，单位不缴或少缴公积金的现象，严重损害了职工的合法权益，使广大职工无法享受国家的住房优惠政策。目前，太原市非公经济私营企业为员工缴纳住房公积金的比例确实不高。按相关规定，非公企业应该给职工缴存。“单位不给缴存怎么办？”“如果单位不给缴，职工可以拨打 12329公积金服务热线，热线会安排中心稽查队进行处理，稽查队会联系职工本人和单位核实情况。”该负责人明确表示，如果企业不给缴存，首先职工本人要有维权意识，主动找单位协商处理。如协商不成，可向公积金管理中心稽查队反映，经核实确认后，稽查队将督促单位限期缴存。

　　公积金管理中心还将联合金融等多部门，充分发挥人力资源代理机构的作用，推进非公企业建立公积金制度。如果单位在规定期限内仍不履行缴存义务，公积金管理中心将依照相关规定将对其处以 1—5万元罚款，同时申请法院强制执行。

　　根据住房公积金管理中心的安排，今年，太原市还将进一步推进非公经济单位建立公积金制度。努力提升公积金制度的覆盖面，优先推进经济区、高新区、民营区和不锈钢园区的扩面工作。围绕扩大覆盖面，继续加大归集扩面力度。整合扩面资源，调动扩面力量，逐步建立部门“协作互助”，积极推进公积金缴存写入集体劳动合同标准文本，力争将公积金缴存作为企业评先评优要件；进一步完善银企合作措施，形成有效扩面激励机制。围绕缴存公平性，继续实施“提低扩中限高”政策。在 2013年缴存基数和比例调整的基础上，坚持最 高 缴 存 比 例 不 超 过 双12%，最高缴存基数再下调50%，进一步扩大中等缴存水平的覆盖范围。

　　■链 接

　　太原市公积金贷款申请条件

　　（一） 借款人为我省范围内的公积金缴存人，在申请贷款之日前逐月足额缴存住房公积金达六个月以上 （ 含 六 个 月）；（二）借款人及其配偶均无住房公积金贷款债务，未向其他公积金借款人提供过贷款担保或辅助借款；（三） 具有公积金中心认可的购买、建造、翻建、大修等用于自住住房消费的证明；（四） 借款人需有稳定的收入和按期偿还贷款本息的能力；月还款额不能超过其所提供家庭收入的50%；（五）能够提供公积金中心认可的贷款担保。（六）借款人信誉相对良好。

　　可申请公积金贷款的项目

　　（一）购买商品房

　　报备资料：商品房销售许可证复印件、网签的《商品房买卖合同》原件、首付款收据原件。

　　（二）购买经济适用房

　　经济适用房包括：政府所建经济适用房、单位集资建房、集资合作建房、公有住房或公有住房补差。

　　报备资料：大《房屋所有权证》或《所建工程的基建计划》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》；购房合同原件；首付款收据原件。

　　（三）购买拆迁安置房

　　报备资料：拆迁许可证或房屋征收的决定、拆迁安置协议原件或房屋征收补偿的协议书原件。

　　（四）购买二手房

　　报备资料：《太原市存量房买卖合同》原件、《房屋所有权证》。

　　（五）发生房屋装修

　　报备资料：装修合同、《房屋所有权证》。

　　（六）偿还商业银行贷款

　　报备资料：购房合同原件、商业贷款《借款合同》原件、最近三个月偿还商业贷款凭证原件、商业银行出具的贷款余额证明原件。

　　申请程序比较复杂，需要备齐多方面的资料，整套程序下来往往得两三个月。开发商不愿提供阶段性保证如果单位和个人都按期足额缴纳了住房公积金，买房时是否就能方便地使用公积金来贷款呢？

　　采访中，不少咨询过公积金贷款的市民都表示，公积金贷款利率虽然比商业贷款利率要低得多，但操作起来特别麻烦。首先必须有大红本或正规购房手续，还要到公积金管理中心申请，然后经审核，再到银行最终才能到房管局备案登记。一套手续办下来，两三个月都算是比较快的，一般都要等半年以上，来来回回地跑，很有可能还都办不下来。而商业贷款就手续就简单的多。

　　去年，省住建厅要求房地产开发企业不得拒绝购房人选择公积金贷款。一些楼盘也打出广告支持公积金贷款。但实际操作中，却要求买房者自行办理商业贷款转公积金贷款，而按照公积金管理中心的要求，“商转公”借款人除了提供楼盘预售许可证、网签合同原件、首付款收据以及身份证件、户口本等资料外，还必须提供前三个月的商业贷款还款明细、正规的购房合同、借款合同等资料。光备齐这些资料就得费不少周折。

　　“贷款难主要是因为一些开发商不愿意给借款人提供阶段性保证，不愿交纳贷款保证金，导致无法办理相关手续。”公积金管理中心的一位工作人员这样认为。根据《担保法》规定，任何单位和个人不得强令银行等金融机构或者企业为他人提供保证，所以开发商是否提供担保完全由自己决定。

　　由于开发商不愿意提供阶段性担保，公积金管理中心为了支持缴存职工购房贷款，特意将担保方式拓宽到六种：房产抵押、售房单位（开发商） 阶段性保证加房产抵押、担保公司担保、自然人阶段性保证加房产抵押、质押担保、自然人联保加住房公积金质押。借款人只需根据自己的情况选择一种，按照贷款政策提供相应的报备资料，就可以办理个人贷款。

　　开发商不愿支持，因为公积金贷款须交10%保证金，办理后回款往往需要半年以上通常情况下，商品房项目取得预售证后，楼盘仍处于建设状态，开发商会将业主的房子当作抵押物，并给业主作阶段性担保。多年从事楼盘销售的杨先生告诉记者，“个人住房贷款业主发生断供的几率特别小，商业银行一般都降低甚至不收保证金，公积金贷款却仍按 10%的比例收取保证金。所以，开发商不愿给公积金用户做阶段性担保。”

　　对此，公积金管理中心相关人士则认为，开发商不支持公积金阶段性担保，主要是因为公积金中心不能给开发商做开发贷业务。哪个商业银行支持了某项目的开发贷，就会获得此项目的个贷业务，开发商和银行有利益交换。

　　长风东街某楼盘销售负责人李女士认为，公积金回款速度慢，也是导致开发商不愿支持公积金贷款的重要因素。

　　太原房地产市场，项目前期费用一般都需要先从银行贷款，所以销售方会要求购房者选择指定的银行进行按揭。客户办完商业贷款手续后，银行最长三个月，最短一周就会把贷款本金放给开发商，而且是全额回款。公积金贷款不仅要扣担保金，回款时间还比较长，往往长达半年以上，记者也从市区多个房地产项目的营销负责人那里证实，回款速度大家确实都比较看重。

　　而对于公积金贷款另外几种担保方式，多位房地产业内人士却认为实际操作起来也有难度，比较尴尬。

　　房产抵押是将贷款人自有、共有或第三人所有的住房抵押进行贷款。如果贷款人是首次购房，且与他人无共有房产，找不到第三人所有的房子当房产抵押时，这项担保不能成立。选择担保公司及质押担保，同样需要贷款人找到具备一定价值的房产、有价证券作为抵押物或质押物作抵押。

　　另外，自然人阶段性保证加房产抵押的可操作性也有难度。即贷款人可以在所购新房未取得房产证阶段，找到由两名以上公积金缴存人提供阶段性连带责任性的保证，用于保证借款人在房产抵押办理前按时足额偿还贷款。这两名公积金用户得同意自愿冻结公积金账户，等公积金贷款用户的房产证办妥抵押后，才解除公积金冻结。

　　同时，这两名保证人所在单位必须为太原地区行政事业单位，在公积金缴存余额总额需不低于借款人借款总额的10%，保证人预计剩余缴存年限不短于5年。自然人阶段性保证加房产抵押不还需要签订 《自然人阶段性连带责任保证书》。“贷款人在亲朋、同事间找到两位符合担保条件，愿意承担连带责任风险，且在一定时期内确保不使用公积金的公积金用户，确实很困难。”

　　楼盘违规销售，导致相关资料无法提供，公积金无法申办。公积金使用知识宣传不够，许多人不了解除了上述原因，太原市场上一些小产权项目和违规预售项目，因楼盘证件不齐全，业务往往无法办理公积金贷款。这样的楼盘在太原不在少数。

　　有些地产项目都是按图纸销售，边施工便销售边办证，一些项目甚至在开工时就已经预售完毕。业主如果想靠公积金贷款买房，黄花菜都凉了。还有不少房子都是业主入住多年后，开发商才办齐相关证件，补签网签购房合同的。没有这些手续和证件，怎么去申请贷款？另外，办理装修贷款、提取公积金购房，同样也需要业主提供《房屋所有权证》或网签购房合同，但因为省城楼盘违规预售现象严重，许多业主入住多年后才能拿到房产证，这些业务的使用率同样有限。

　　记者了解到，公积金除了可以贷款买新建商品房外，还可以贷款买经适房、拆迁房、二手房及用于自家房屋的装修、租房和大病提取，由于相关部门在这方面的宣传不够，许多人即使有公积金，也因对公积金使用方法、功能缺乏了解，常常错过使用机会。这也客观影响了公积金的使用。

　　开通公积金贷款抵押“绿色通道”,推出公积金和商业组合贷款，提高服务效率，破解公积金使用率低今年年初，太原市公积金管理中心提出将继续推进住房公积金和商业贷款组合贷款发放工作，积极与银行就组合贷款的合同文本进行进一步修订和细化，并对组合贷款流程进行优化和完善，进一步提高职工购房能力和公积金的实际使用情况。

　　4月初，在太原市住房公积金管理工作会议上，又进一步提出全面开通住房公积金贷款抵押“绿色通道”、积极推进非公经济单位公积金制度建立、完善12329住房公积金服务热线互动功能等措施。太原市住房公积金管理中心相关负责人表示，要在去年《关于建立住房公积金贷款抵押绿色通道的实施方案》基础上，全面开通住房公积金贷款抵押“绿色通道”。设立住房公积金贷款抵押“绿色通道”服务窗口，配备专职管理人员和工作人员，建立“绿色通道”服务工作联络员制度，建立“绿色通道”服务档案，以进一步压缩审批时间，提高住房公积金抵押贷款的办理效率。

　　■链 接

　　太原市公积金贷款的额度

　　贷款最高额度为60万元

　　按贷款范围：

　　1、购房类贷款。贷款额度不得超过购房合同总价的80%。

　　2、装修类贷款。70平米以下贷款最高额度不得超过20万元；70平米（含70平米）至120平米贷款最高额度不得超过30万元；120平米（含120平米）以上贷款最高额度不得超过40万元。

　　3、商转公类贷款。贷款额度在不得超过原商业银行贷款额度及购房合同总价80%的前提下，可在商业贷款剩余本金的基础上追加5万元装修贷款。

　　4、拆迁房类贷款。若拆迁面积不小于新安置住房面积20%时，贷款额度不得超过应缴房款；若拆迁面积小于新安置住房面积的20%，贷款额度≤应缴房款-（新安置住房面积的20%-拆迁面积）×平米单价，（平米单价=应缴房款/新安置住房面积）可提取公积金的项目

　　住房消费类（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；包括：1、购买商品房；2、购买二手房；3、购买公有住房；4、购买本单位集资房；5、购买拆迁安置住房；6、购买拍卖住房；7、购买政府组织实施保障性住房；8、建造、翻建自住住房；9、大修自住住房。（二）房租超出家庭工资收入的规定比例的；（三）租赁政府廉租住房的；（四）偿还购房贷款本息的。

　　非住房消费类（一）享受城镇最低生活保障的；（二）患有重大疾病，造成家庭生活严重困难的；（三） 因见义勇为造成人身伤害的；（四）本人或直系亲属发生不可预见的灾难性事故；（五）离休、退休的；（六）到国外或者港、澳、台地区定居的；（七）调离本行政区域的；（八）职工死亡或者被宣告死亡的；（九）与单位解除或者终止劳动合同关系住房公积金账户处于封存状态并符合有关规定的；（十）单位发生撤销、解散、破产情形，无欠缴住房公积金行为的；或者有欠缴住房公积金行为，由清算组织进行清算后按规定补缴住房公积金的。