住在龙城

    5月6日，本报读者韩信向记者来电称，他在位于省城三墙路附近的一所小区内租了一套82平方米的房子，一个月后，突然有人来访，对方称该房屋他已经租下数月，让他赶紧搬走。纳闷的韩信找了租给他房子的“刘房东”，可电话无法接通，人更是无踪影，最后韩信人财两空。

    同日，在兴岭地产租房的省城市民李爱告诉记者，之前他在街上贴的条上租过房，可最后才知道自己找的根本不是房东，而是骗钱的“二手房东”，所以这次选择了中介公司。

    生活中，类似这样的例子有很多，有二手房东骗钱的、有房屋受损赔偿的、还有房东莫名毁约却无法维权的等等。就租房中经常遇到的几种问题，记者采访了山西省兴华律师事务所律师栾彩霞，栾彩霞律师就租房问题为读者作了探析。

    记者：你好，栾律师。就上述例子你认为在明知出租人是转租的时候，承租人有无必要了解出租人是否有转租权呢？如果出租人没有转租权，对承租人有什么影响呢？

    栾彩霞律师：根据《合同法》相关规定，如果出租人不享有租赁物的所有权，则未经合同约定或所有权人同意，是没有转租权的。如果在不经所有权人同意的时候将租赁物转租，这时转租出租人与承租人之间的租赁合同属于转租出租人的无权处分，则所有权人有解除选择权。也可以选择追认转租，那么转租合同有效。但是所有权人一旦选择解除与转租出租人之间的租赁合同，则转租合同无效，所有权人有权随时收回房屋。因此建议承租人在承租房屋时查证出租人是否是房屋的所有权人，如果不是，则建议最好确定其是否享有转租权。

    记者：那么，如果在自己并不知道转租出租人并无转租权的情况下，如果房东收回房子，承租人要怎么维权呢？

    栾彩霞律师：如果客观上发生了这种情形，承租人与转租出租人所签订的租赁合同必然无效，但根据《合同法》规定，可以向转租出租人主张缔约过失责任，要求转租出租人赔偿自己的经济损失。具体操作方式可以请求街道办的人民调解委员会进行调解，也可以提起诉讼。

    在此，特别提示大家，在缔约过失中，原告对过失承担举证责任，因此承租人必须举证证明转租出租人刻意隐瞒其没有转租权或所有权。

    记者：如果租的房子由于房屋本身的问题漏水，给邻居造成损坏的，责任由房东还是承租人承担呢？

    栾彩霞律师：因房屋本身问题给邻居造成损害的属于特殊侵权行为，应当由房屋的所有权人承担。

    记者：在签订租赁合同的时候，承租人需要注意些什么问题？

    栾彩霞律师：1.注意出租方是否有处分房屋的权力，如果是房东，则建议要求查看房屋所有权证原件；如果是转租方，则建议要求查看房屋所有权人给转租出租人出具的授权委托书或他们之间的租赁合同中是否同意转租；2.交接房屋时注意房屋本身质量问题；3.房屋内有设施，如家电家具，请做好交接清单；4.长期租房改变了物业合同主体的，建议将租赁合同以及变更后的物业合同分别交予物管公司和房东；5.注意水电气物管费用以及缴费时间，已经缴费的截止时间等具体数据应当在合同上体现。

    记者：有很多读者想知道，出租屋内物品被盗，那房东是否有责任呢？有的是承租人和房东同住一套房的，此种情况是否影响房东承担责任呢？

    栾彩霞律师：两种情况中，如果房东本人并未参与盗窃，则房东只对房屋门锁门窗等存在安全隐患的情况承担部分责任。

    记者：承租人利用承租的房屋进行违法犯罪活动，比如非法经营的，出租人是否承担责任？和出租人是否明知有无关系呢？

    栾彩霞律师：违法犯罪活动中，出租人未必承担责任，如果出租人明知存在违法犯罪行为而不制止或报案可能会构成刑事责任。因此出租人最好在出租房屋之前在合同中约定严禁利用房屋从事违反犯罪活动，如果知情后建议尽快报告公安或其他相关执法部门。

    记者：之前采访时，有多数市民都咨询过这样一个情况，租房合同中并没有关于违约金的约定，但是在一方有违约行为的时候，不知道该怎么求偿，还可不可以主张违约金呢？

    栾彩霞律师：违约金是对合同的履行过程中双方的限制，如果没有约定违约金则不能主张违约金。如果客观上存在了经济损失，可以主张经济损失，但必须对损失数额进行举证，在主张权利时不如主张违约金那么方便。

    记者：很多租房的人都担心会上当受骗，在此，栾律师能否给大家提个醒，在租房的时候需要注意些什么问题呢？

    栾彩霞律师：建议租房时通过正规渠道了解，与房东本人见面并签订合同，不要轻信他人如房东亲戚朋友的委托书。签订合同时仔细查看房屋，查看房东本人身份证、房屋所有权证等。

    记者：最后，请栾律师给出租人和承租人分别提点意见和建议。

    栾彩霞律师：房屋租赁是常见的法律活动，如果是长期租赁，建议双方必须签订书面合同，一方面方便合同履行证据提取，也避免双方产生争议后不好处理。另外法律规定在房屋租赁合同中，租期超过6个月的租赁合同如果没有采用书面方式则无效。

    给出租人的建议：除了前面的建议外，仔细查看出租人身份，根据现行法律规定，不建议房屋出租人变更房屋用途租赁给承租人(典型如住宅商用)。建议在租金支付和房屋本身用途上对承租人进行限制，如违约金和约定单方面解除权。一般情况下不建议在合同上同意转租，否则合同履行会增加不少法律风险。

    给承租人的建议：除了前面的建议外，需仔细查看房屋本身结构。房屋设施是否齐全，出租人是否对该房屋有出租的权力。如果要对房屋进行装修，请注意考虑房屋结构可能变化，建议事先与房东商量。房屋所有权在租赁期内发生变化的，租赁合同本身的效力不受影响。