住在龙城

“五一”长假就在眼前，很多市民已做好盘算，不再去旅游景点人山人海地凑热闹，而是想趁此长假在太原市里好好转转，选购一套适合自己的房子。本期置业周刊就请业内人士就如何选购商品房、如何选购二手房、如何签订合同等内容做一简单指导，希望能对您购房有所帮助。

如何挑选适宜自己的新屋

专家：光美华（太原市恒达世行房地产顾问有限公司总经理）

挑选适合自己的地段

购买商品房首先要考虑的因素就是房屋的位置，这要根据购房者的不同需求而定。如果是购房者的第一居所，就要考虑交通和生活是否便利。而如果是作为投资，就要顺应市场发展趋势去选择地段，这样才能得到较高的投资回报。但无论如何都要以发展的眼光来选择。

到底什么样的交通条件才能算通达呢？业内认为，要考虑以下几点：一是每天的交通费用在日常消费中所占的比例，包括车票、汽油、过路费等。二是时间成本，包括车程或步行时间、堵塞所延误的时间等。三是出入频率。四是烦恼度，即因等待、堵塞等因素对人情绪上产生的影响，也是生活成本的一部分。五是可见性，也就是建筑是否能在交通路线上比较容易被找到，是否有明显的标志等，这项标准对于非住宅类房地产产品非常重要。

考虑小区环境和配套

选房要看环境配套，包括近看小区，远看大区域(及其发展趋势)。小区环境配套主要包括小区环境设计、建筑设计和质量、配套设施等硬件条件，以及物业管理和居住人群素质等软件氛围等。根据不同的需求和经济承受能力，选房时可设定由基本层次到逐级升高的选择标准。

房屋的采光通风条件关系到居住空间是否有利于人体健康。一般情况下，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。

还要考虑到小区是否有停车位，如果没有停车位、位置是否合理，否则停车会很麻烦的。

另外，还要考查小区内配套公建是否方便合理，要看其是否配备相应的菜店、食品店、小型超市等便利店及学校、医疗等设施。

选择适合的房屋户型

在选择户型时，购房者可根据自己对居室中各部分的重视程度排出一个顺序，以有利于购房时做出正确的选择。如一些人所考虑居室各部分的优先性是：第一要看起居室(厅)是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室(书房、客房)；最后考虑阳台。户型的大小多少与买人的经营实力、年龄、家庭结构及工作状况等都有关系。

如何选购二手房

专家：刘月珍（太原市天缘房地产代理有限公司总经理）

商品房房价高居不下，二手房日益走俏，但与买新房不同，购买二手房涉及许多问题，如有不慎便可能掉入陷阱，如果你决定要购买一套二手房，就要在以下方面多加注意了。

产权是否可靠

在太原市购买二手房一定要看对方有无太原市房地局发的全国统一的房屋所有权证书（俗称“大红本”），没有“大红本”的房子是不能买卖的。

而对方如果出示了“大红本”，你还要仔细查验，以辨真假。你要注意产权证上的名字、产权的性质和内容、验看正本、查询产权证的真实性。看名字时注意房主是否与卖房人是同一个人？若不是同一个人，他们之间的关系？这种关系可信吗？

货真价实的产权证是确定房屋权属的惟一标准，要记下产权证上注明的内容，包括一些细节：面积、标注的地址、有的标准价房会注明产权的分配比例等。产权证上的面积是有关部门勘验过的结果，将来很多费用如：物业管理费、暖气费等都是按照这个标准收取的。因此验看产权证、到房管局查验产权证的真实性是很重要的步骤。如果有人以种种借口解释拿不出正本只能给复印件的原因，你就要当心了。

如果产权可靠，那您还应了解包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积。最好测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

房屋是否有缺陷

挑选二手房首先要考虑的因素是房屋的位置，另外，房屋是否有遗产纠纷、夫妻财产纠纷、物业欠款等历史遗留问题也是必须弄明白的事情。

此外，房屋结构、户型、小区物业、配套等方面是否有缺陷也应考查清楚。旧小区的户型大多落后，厅比较小，厨卫的设计也不科学，楼与楼之间也不太注意私密性的保护。这些缺陷如果正好是你所不能容忍的，就不要买，即使可以容忍，也可以作为杀价的砝码。而水、电、煤、暖的管道走向是否合理也是应该考虑的问题。

物业管理水平如何？

观察公共楼道和小区的整洁程度及布局；小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心。小区内是否比较青翠？是简单的草坪加树木，还是有一定的园林设计？水、电、煤、暖的费用是上门代收还是自己去缴？三表是否出户？是否有社区便利家政服务？家里的灯坏了有人帮助修吗？等等。最好亲自到小区里看看，咨询一下小区现在的住户。

二手房交易的费用几何？

无论是通过中介公司购买的二手房还是个人之间买卖二手房，最终都要到房地局进行二手房过户。二手房交易要交纳房屋评估价的4.5%左右的过户费，如果是两年之

内办理的房产证还要交纳房屋评估价的5.5%的营业税，如果

是通过中介公司全权代理有关事宜，需要交中介公司房屋交易价2.5%的代理费。

此外，还需要注意的一点是在交易时签订合同还需要与对方约定房屋内哪些设施留下哪些不留。

当然，最省心的还是把这些事情交给房屋中介公司，让他们为你查验产权、办理过户交易等手续。

如何签合同

专家：刘银栋（山西成诚律师事务所律师）

买房之后就要与开发商签合同了，但购房者因签合同不慎引发的购房纠纷时有发生，因此大家购房时应对《商品房买卖合同》的各项条款仔细审读、认真研究。

避免“一房多售”

在商品房销售中，不少开发商往往会委托中介公司代销楼盘。因此就可能出现个别中介公司采用“一房多售”等方式，骗取房款后携款潜逃的现象。而且当业主向开发商主张权利时，经常会出现以下“维权不能”的情况。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是销售公司，一定要注意合同相对方的签约主体是《商品房预售许可证》上标明的公司，且交易中涉及的其它书面文件、材料也应由开发商出具，而不应由《商品房预售许可证》以外的其它任何人签约或盖章。

仔细审核每一条款

对商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应逐项认真填写，并且审读清楚，这些内容不应有漏项，因为这些条款关乎所购房屋的合法性。现实中很多购房者(尤其是那些购买现房的人)对此却并不重视，有时候也许只是草草地看一眼，以为一切都是明摆着的，不会出错，但如果最终发现对方根本没有销售许可证和土地使用权证时，却很难证明对方的欺诈，因此还是应该将这些内容明确地写出来，以防后患。

不要忽视自己的权利

不少购房者认为，只用在合同上签自己的名字就行了，而实际上合同文本中相关条款后都有空白行，这是供双方自行约定或补充约定。双方当事人均可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。你可以与对方将问题协商结果填在空白处。合同文本中对甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相应处理条款，但关键内容则为空白，由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同之前已经提前填写，购房者则一定要仔细对比，双方的违约期限及违约金利息均应对等。

注意房屋面积和配套条款

对购房者来说，房屋面积和配套是很重要的，因此一定要注意相关条款。关于购买的房屋面积与合同约定不符的处理，可查看最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》。而合同文本中关于商品房上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期约定均为空白，需甲乙双方协商填写，注明具体正式开通时间。

合同附件很重要

合同附件中，要求开发商附上商品房平面图，其中包括方位图、及分门分层平面图，这些图纸均不可减省，而且一定要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章。

另外还有补充合同附件，是用作甲乙双方补充未尽事宜的，购房者应该提前考虑清楚，把自己想到的需要约定的问题经过协商之后添加进去。此项也可空白。