住在龙城

        买房发生纠纷，在与售房者交涉的同时，购房者一般不会想到，你们之间签订的合同是否有效。究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下5种： 
　　1．房屋没有销售许可证，或没有产权证，合同无效。 房屋所有权的转移，以买卖双方到房管部门登记过户为标志，否则，即使房屋已实际交付也属无效。如果商品房没有销售许可证，二手房没有产权证、土地证，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 
　　2．产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 
　　3．侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式相同等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 
　　4．价格欺诈，显失公平，合同无效。买卖房屋，双方应当本着按质论价的原则。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买房者可要求与卖房者重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
　　5．非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1．以出让方式取得土地使用权，不符合转让房地产条件的；2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3．依法收回土地使用权的；4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5．权属有争议的；6．未依法登记领取权属证书的；7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。