住在龙城

　　商品房按赢利20%缴税

　　个人转让住房征税基数根据公有住房、商品房、经济适用房等房屋类型的不同有所不同。其中，商品房再次交易所缴纳的个人所得税为应纳税所得额乘以20%。

　　应纳税所得额如何计算
 
　　国家税务总局的通知说，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即应纳税所得额=销售额-购买价款-合理费用。

　　合理费用包括什么

　　合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

　　其中，对于允许税前扣除的住房装修费用，要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　　装修费用扣除比例

　　已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%

　　商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%

　　纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　未能提供原值凭证如何征税

　　对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据税收征收管理法第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局等，根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%至3%的幅度内确定。

　　卖了房又买房如何征税

　　对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　转让二手房要缴多少税

　　假设王女士于2003年4月以60万总价在京城购买了一套二手商品房，建筑面积为80平方米。现在要将房屋以80万的总价卖出，王女士需要缴纳多少种税费？

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍算了一笔账:

　　印花税房产总价的0.05%即800000×0.05%=400元

　　营业税房产总价的5.5%即800000×5.5%=44000元

　　个税个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%即1874.58元

　　总计46274.5元

　　个人所得税应纳税所得额=转让收入房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。

　　本案中，转让收入为80万元。以此为例:

　　房屋原值=原房价＋契税＋印花税＋产权证印花，即600000＋300＋9000＋5=609305元；二手商品房税金=印花税＋营业税，即800000×0.05%＋800000×5.5%=44400元；合理费用=住房装修费用＋住房贷款利息＋手续费＋公证费等费用。这些费用加在一起为136922.1元。

　　个人所得税应纳税所得额=800000-609305-44400-136922.1=9372.9元。

　　个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%=9372.9×20%=1874.58元。