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    90平方米的两房最合适

    小户型住宅和小面积住宅是一回事吗？购买小户型是不是就是购买小面积住宅呢？90平方米的住房分割成几房最适合居住？

    业内人士提醒购房者，购买90平方米左右的住宅，户型考察尤为重要，各房间面积可小，但功能要齐。据介绍，打算购买90平方米以内住宅的购房者，首先需要区分小面积住宅与小户型住宅的概念。一般而言，小面积住宅主要以住宅面积大小的特点作为卖点，对于住宅的使用功能等没有严格的限制(如：酒店式公寓)。而小户型住宅为了保持住宅完整的使用功能，对于不同户型的住宅给予了面积范围的限制。所以为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对户型的划分特别注意。

    一般而言，总面积在90平方米左右的二房比较科学，既保证了住宅日常的使用功能，又满足了总面积90平方米以内的硬性指标，对于三口之家而言，90平米以内的二房相对是一个不错的选择。在住宅面积90平方米限制的条件下，一房这样的户型分割对于多口之家的客户而言，不是特别合理。

    由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，故每个房间的面积也应该控制在一定的范围内。专家介绍，卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4—6平方米，厨房在5—6平方米，客厅在12—40平方米左右。

    配套、升值潜力都不能少

    对于年轻人来说，专家认为并不是所有的物业都合适，因此也有必要进行筛选。综合考虑，主要从以下三个方面进行考量。

    首先是生活便利。买房自住，主要是要考虑到生活的方便，因此周边的生活配套设施必须齐备，大型的购物设施诸如大卖场、综合市场等必须具备，最好是在10分钟的步行范围之内；再就是医院、学校、幼托设施等也不能缺少；还有诸如银行、餐饮店等也应有分布。如果要求再齐全一些的话，那么文化娱乐设施也能找到。

    其次，交通状况良好。对于上班一族来说，便捷的交通状况必不可少，否则会由此而带来诸多不便。目前性价比较高的交通设施是轨道交通，快捷而且所耗费的成本不是很高，因此购房者还是尽量在轨道交通线路附近寻找房源。

    再就是居住环境也要做一番考察，比如小区周边的绿化情况，人文景观状况等等，甚至连周边居民的组成都可做考察。最好是选择在社区周边绿化状况良好，人文景观丰富，周边居民素质高的地方居住。

    此外，考虑到日后转让方便，专家认为要充分重视小户型的升值潜力。就目前的情形来看，购买小户型大多为年轻人，很多是出于过渡的目的。而随着家庭结构的变迁，可能会面临二次置业的情形，因此这时手中的小户型是否容易方便售出，同时是否会保值，就显得尤为重要了。因此专家认为应该挑选具有升值潜力或者保值功能较强的区域。

    物业的升值潜力在很大程度上由地段来决定，一般情况下，街道、小区环境及物业配套设施成熟的区域，购物便利，靠近公园、超市、医院、学校等场所的区域，保值功能也相应比较强。

    挑选户型不能马虎

    由于种种原因，小户型在户型的设计上会存在缺陷，因此在选房时要注意避免。专家建议购房者尽量选择板楼。由于塔楼的居住密度高，部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变，面积使用率不高，有的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，使得塔楼逐渐不再受到购房者的欢迎。而板楼正好可以克服塔楼的这些缺点。

    90平方米左右的两房，怎样设计才算合理呢？户型设计师认为应该表现在以下四个方面：

    首先是户型方正，南北通透，全明设计，每个房间都有窗户与外界相通，这样整个居室的采光、通风等都不会受到影响。如案例中除了四个主要房间都设计了窗户之外，连卫生间也安装了窗户，这样有利于污浊空气的散发。

    其次就是户型的平面紧凑实用，功能布局合理。卧室和起居室的面积应该比应该合理，卧室应该较为宽敞。专家认为，主卧室可以适当大一些，如达到20平方米左右，其中可以安排一个卫生间、衣橱等。

    再就是功能齐全，不能遗漏生活阳台、储物间等。如图所示户型中，厨房独立，与客厅分开，可以避免室内空气被油烟所污染；同时客厅面积适中，能够保证有足够的活动空间，观景阳台或飘窗等。设计有生活阳台，这样可以用于晾晒衣物等，同时也设置有储物间，这样家中的杂物便有了安置的地方。

    还有就是面积浪费少。图1户型比较各个区域基本上都得到了合理利用，较为难以处理的走道面积也与客厅有机地结合在一起，不至于形成浪费。     

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    小户型在户型设计上

    最易出现的四大问题

    问题一：过道面积过大或不合理

    过道面积过大或不合理，这是在小户型户型中会经常碰到的毛病。面积过大会造成浪费；而如果设计不合理，则会影响到其他房间的使用，最常见的方式为走道设计在客厅中间，这样做的结果是客厅的领域感完全丧失。

    问题二：分割不合理造成浪费如果在分割时将房间分割得不太合理，极为容易造成面积浪费，这对于面积本来就有限的小户型来说，是一种最为糟糕的结果。

    问题三：房间面积比例不当每个居室都有一定的面积要求，如果小于这个要求时，便会影响其居住功能。