住在龙城

　 记者在采访法院和律师事务所时了解到，要求提供法律服务的二手房买卖双方比往年同期多了三四倍。业内人士指出，购买二手房应慎之又慎。

　 多种因素诱发纠纷

　 省城二手房被购房者所青睐的原因，一方面是购房者看准了二手房低廉的价格和地理优势；另一方面是大量手中现金不足的首次置业者和外地来并务工人员，把目光投向了拥有即买即住等优点的二手房。

　 但是，省城二手房的供给量却远远少于需求量，进而造成二手房房价快速上涨。如小店区学府街以北区域的二手房，交易价由去年上半年每平方米2200元左右上升到每平方米近3000元。这样一来，不同程度地影响到了销房者的心理，导致出现交易后反悔的现象；还有因二手房交易手续繁杂，符合交易条件的房源减少，致使大量二手房交易用协议来代替过户，造成后期纠纷；此外，8月1日起我市强制征收房产出售个人所得税，不少人为赶“末班车”，在7月底前“闪电式”交易，掉入交易陷阱。这些都是诱发二手房纠纷的最直接原因。

　 娶媳妇娶回丈母娘

　  二手房交易中的制假现象主要表现在假身份证、假产权证、假当事人、假公证书等。甚至还有一房两卖、户籍迁移、买卖拆迁房、转让期房等。

   ［案例一］卖房人田某代表其姐姐将房屋卖给李某，并在公证处办理了公证；因房屋升值，其姐姐反悔，声称她从来没有将房屋出卖，更没有办理过卖房公证。起诉到法院要求撤销与李某的房屋买卖合同。

   ［评析］本案中田某以自己的身份将姐姐名下的房屋卖掉，李某在买房时没有严格核对身份，或即使知道卖房人与产权所有人不一致也没有在意，造成纠纷。律师提醒购房人一定要查实当事人身份与证件，以免出现“娶媳妇娶回丈母娘”的尴尬局面，造成不必要的麻烦。 

　 房主只有部分产权

　［案例二］1997年，杨先生通过单位分房，以2.8万元的价钱购得一处68平方米的集资房，杨先生拥有该房40％的产权。1999年10月，杨先生急用钱，便经过朋友认识了正要购房的邢先生，双方当月签订了房屋买卖合同，以5.2万元的价格成交。2005年，杨先生单位的同事办理了100％的房屋产权证。比较现在的市场房价，杨先生产生了要回房屋的想法，可购房人坚决不同意退房。 

   ［评析］审理此案的法官说，拥有部分产权的房子，不具备进入市场交易的条件。在这种情况下，法院只有判决违约方承担违约责任。但在二手房买卖合同中都未约定违约金，或违约条款含糊。所以，此类案件的审理结果多以合同无效，退还买房款，违约方承担违约责任而结案。 

　 农村土地谨慎购买

   ［案例三］王某是城中村的村民，家中有一处宅基地。去年，村里要盖楼房，村委会决定为村民以每户人口数量为标准分房。王家分得两处面积不等的住房。此后，王某便以5万元的价格将一处房屋的名额卖给外地人张某。但是，随着房屋交付期临近，王某认为房价上涨很快，自己卖得不划算，就有了反悔之意。 

  ［评析］我国土地法规定：“宅基地使用权人经土地所有集体同意，可将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。”法律还规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民基本生产生活的保障。从全国范围看，目前放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。所以，买卖期房本身存在很大风险，再加之这种房屋的转让并不合法。如果售房者反悔，购房者只能按照悔约来要求返还房款。这样的结果，大多会让购房者蒙受不同程度的损失。所以，提醒购房者购买期房时一定要在合同中约定悔约及赔偿事宜。对于二手房的土地性质也要审核清楚。

   夫妻买房双方共有

   ［案例四］在诉讼离婚期间，金某将其与妻子共同居住的房屋卖给了赵某，而且此房的房产证上只有金某一人的姓名。妻子得知该房被卖出后，表示坚决反对。此时，已交完房款准备入住的赵某才发现，该房屋实际上是金某夫妇在夫妻关系存续期间共同购买的，属于夫妻双方共有的房屋，诉讼由此产生。  

  ［评析］律师建议，金某和赵某所签订的房屋买卖合同因没有房产共有人的同意，故合同不能生效，金某退还赵某房款。诸如此类夫妻共有房产的买卖一定要经夫妻双方同意，在二手房交易时，一般要签署一份《配偶同意确认书》或是《代理同意书》，必须由夫妻双方亲自签署，合同才算生效。 

　 房屋已被法院冻结

  ［案例五］2005年4月，刘先生买得一处房产，并与售房者签订了买卖合同，可是就在刘先生入住后办理房产过户时，发现购买的二手房已被冻结。原来在2003年，售房者与他人因债务纠纷而诉至法院，法院下达判决后，冻结了售房者的房产。 

  ［评析］律师建议，刘先生可以先考察法院是否会将房产强制过户给售房者的债权人，若不会的话，就继续要求履行合同；若有可能，就尽快要求解除合同，要求售房者返还购房款，支付违约金以及损失赔偿金。 

　 专家支招避免纠纷

　 因为二手房交易中的不确定因素太多，引发的纠纷固然也多。多年从事房地产法律服务的山西黄河律师事务所徐晋红律师，根据自己的工作经验总结出了以下几点需要注意的事项：

　 第一，审核房屋有无产权证。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋对购房者来说存在极大风险。房主可能将房产证抵押或转卖，即使将来能取得房产证，这也许给售房者留有很大毁约空当。购房者在未取得房产证前，不要付清全部房款。因为在审批办证的过程中，如手续有问题，就办不了房产证；办理房产证时必须本人到场，或提前办理委托领证公证手续。

　 第二，房屋产权归属是否明确。虽然房产证上的产权人为售房者，但也要核实房屋是否有继承人共有、家庭共有、夫妻共有。共有房屋交易时，一定要由全部共有人签订买卖合同。否则，买卖合同无效。

　 第三，省城现有二手房的产权情况千差万别，可分为：已购公房、二手商品房。其中占最大比例的已购公房的产权情况最为复杂，包括大产权、小产权和使用权房，国家对这类房屋在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　 第四，交易房屋是否被出租。售房者未通知承租人房屋出售，一方面侵害承租人优先购买权等合法权益；另一方面，购房者极有可能不能及时入住或使用房产。因为，我国认可“买卖不破租赁”的法规规定，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。此外产权房是否抵押或涉案等也都是影响房屋上市交易的因素。 

　 第五，物业、水、电、煤气等费用是否拖欠。在交易房屋时，购房者一定注意是否已在煤气公司办理煤气更名手续，是否已结清物业、水、电、煤、有线电视、宽带等费用。
第六，确认土地情况及土地使用年限。应注意土地使用性质，是划拨还是出让，划拨的土地一般无偿使用，政府可无偿收回；出让是售房者已交纳了土地出让金，购买者对房屋享有完整的权利。最后要注意土地的使用年限与房屋价格是否成正比。近年，房产权在70年后的所属问题成为民众关注的焦点。按照现行法律规定，私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。据悉，第五稿的物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。

     第六，确认土地情况及土地使用年限。应注意土地使用性质，是划拨还是出让，划拨的土地一般无偿使用，政府可无偿收回；出让是售房者已交纳了土地出让金，购买者对房屋享有完整的权利。最后要注意土地的使用年限与房屋价格是否成正比。近年，房产权在70年后的所属问题成为民众关注的焦点。按照现行法律规定，私人购房的产权在购得70年后将随其所在土地重新收归国有。据悉，第五稿的物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。

   第七，核实房屋是否面临拆迁。购买时全面核实该房在几年内要拆除，或房屋附近要建高层可能影响采光、价格等市政规划情况。那么，如何查清二手房的拆迁可能性呢？首先，1年或两年内会被拆迁的房子在区房地产交易所（中心）就能查到；已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门不予办理过户；购房者也可到当地派出所询问一下此房的户口是否已被冻结，因为冻结户口的房屋早晚是要被拆的。 

　 第八，核实售房人户口是否迁出等后期问题。依据通常的交易惯例，售房者应在过户或交房前将户口迁出。但有时由于暂时没找到能迁入户口的房屋或子女就学等原因，卖房者可能要求推迟户口迁出时间。对于这类情况，双方应书面约定户口迁出时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

　 第九，明确合同约定。二手房买卖合同虽不像商品房那么全面，但细节问题也丝毫不可马虎，如：合同主体（确认买卖双方合法身份）、权利保证（土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；所购房是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用房要住满5年才能上市交易）、房屋价款（关于缴纳税费应在合同中注明由哪一方出）、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期及地点等问题也应全面考虑。

　 签订合同时要谨慎，合同文本具有法律效力，一旦签订就要生效，因此在签订过程中要慎之又慎。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保自己的权益不受损害。