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房屋租赁知识问答

http://www.0351fdc.com      2005/2/4 9:06:00      云南信息港      评论: 0
房屋租赁为什么要办理备案登记?

  《城市房地产管理法》规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房地产管理部门登记备案。为什么出租房屋要办理备案登记呢?主要是为了保护出租人和承租人的合法权益。
  房屋租赁是房地产市场常见的一种交换形式,由此而产生的纠纷和诉讼也非常多见。实行房屋租赁备案登记制度,由房地产管理部门对租赁行为进行审查,可以使租赁行为规范、有序、避免许多可能发生的纠纷。 
  例如:以下的一些房屋是不能出租的:
  一、没有《屋所有权证》的。没有房屋所有权证,一种可能是房屋权属不清,如果产生争议,会殃及承租人;别一种是即使房屋权属清楚,但承租人无从了解出租房屋者是不是房屋所有权人,有无出租房屋的权利。
  二、被司法、行政机关查封的房屋,或是行使房地产权利时受到一定限制的房屋。这类房屋,有的是有权属纠纷的,有的是因房屋所有人负债甚至有违法行为的,因而这类房屋有可能被司法机关判归他人所有,也有可能被拍卖。还有一些房屋在行使权利时受到一定限制,如已经抵押的房屋,必须经抵押权人同意才能出租,否则,租赁行为是不合法的。 
  三、共有房屋未经共有人同意。共有房屋权利应当共同地行使权利和义务,没有共有人同意,就不能订立有效、合法的租赁合同。
  四、违法建设的房屋。违法建设的房屋无法领取房屋所有权证,对于影响城市规划、市容或他人的违法建设,还将被责令拆除。违法建设的房屋对使用人的安全使用也没有保障。
  五、其他有关法律、法规禁止出租的房屋。
办理了房屋租赁备案登记,不但可以杜绝以上几类房屋出租,而且在办理备案登记时,必须填写建设部监制统一的规范文本,对租赁双方的权利和义务规定比较明确,可以使双方的合法权益得到法律保障,避免或减少日后可能出现的争议。 

  如何办理房屋租赁备案登记?
  办理房屋租赁备案登记,租赁双方应当在租赁合同签订后30日内办理。在办理时,除携带当事人身份证件外,还应向房屋所在地的房地产管理部门提交以下有关证件、证明和文件:
  一、租赁合同。使用统一的房屋租赁合同文本的,可以在订立合同前先向房地产部门领取。
  二、《房屋所有权证》。
  三、当地人民政府规定的办理房屋租赁备案登记的其他文件。
  对共有的房屋,要提交共有人的同意书。
  委托代管的房屋,要提交委托人授权将房屋出租的证明。
  转租的房屋,转租合同应当经过原出租人书面同意,一般可由原出租人在转租合同上签字认可。 
  已知抵押的房屋,要提供抵押权人同意书。
  房地产管理部门在受理当事人的申请后,对所提交的各种证件、证明和文件进行审核,凡合格的,即通知当事人领取《房屋租赁证》。
  《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法、有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》可以作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的,该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
 

  承租人有哪些权利和义务?
  承租人在房屋租赁期限内享有以下权利:
  一、在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期间,即使房屋所有权转让,承租人仍然享有这一权利。承租住宅用房的承租人,如果在租赁期限内死亡,其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。
  二、按租赁合同的规定,要求出租人及时修缮房屋。住宅用房的自然损坏,一般应当由出租人负责修复。非住宅用房的维修,按双方在租赁合同中的约定处理。
  三、经出租人同意。可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金,转租人可以从中获提经济利益。
  四、出租人如出卖房屋,应提前3个月通知承租人。要同等条件下,承租人享有优先购买权。
  
  承租人在房屋期限内应承担以下义务: 
  一、按期交纳房租,如拖欠租金,应当向出租人支付违约金。
  二、按照房屋的性能合理地使用承租的房屋,不能擅自拆、改房屋及其装修、设备、附属设施,如果确实需要变动的,应当事先征得出租人同意,并就此签订书面合同。因承租人的过错造成房屋损坏的,因负赔偿或修复的责任。
  三、应当遵守当地人民政府对于出租房屋的管理规定。
  出租人有哪些权利和义务?
  出租人在房屋租赁期限内享有以下权利:
  一、按照合同的规定收取房租。
  二、有权决定在租赁期满后是否继续将房屋出租。
  三、可以决定是否允许承租人将房屋转租。 
  四、因承租人的过错造成房屋损坏的,有权责成承租人负责修复或者赔偿。
  五、承租人违反租赁合同的有关规定,出租人有提前终止合同,收回房屋的权利。如果因此而造成出租人的损失,出租人有权要求承租人赔偿。承租人违反规定的行为有:
  1、未经出租人同意,擅自将承租的房屋转租、转让、转借或是与他人调换使用;
  2、擅自拆、改房屋结构或改变用途(拆改房屋结构有可能造成房屋危险,改变用途则是违约行为);
  3、拖欠房租累计6个月以上;
  4、利用房屋进行违法活动;
  5、故意损坏承租的房屋;
  6、法律、法规规定要以终止合同、收回房屋的其他行为。
  此外,如果出租的是公有住宅,而承租人没有的理由,将房屋空关达6个月以上的,出租人有权提前终止合同,收回出租的房屋。
  
  出租人在房屋租赁期限内应承担以下义务:
  一、按租赁合同的约定的期限将房屋交给出租人使用。如果出租人因故确需要提前收回房屋,应事先征得承租人同意,如果因此而给承租人造成损失的,应给予赔偿。
  二、按合同的约定及时修缮房屋,应当承担赔偿的责任。
  三、在出卖房屋时,应提前3个月通知承租人,在同等条件下,保证承租人的优先购买权。
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