住在龙城

2015年中央救楼市的大幕已经拉开。

3月27日，国土部联手住建部下发了长达1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“稳定住房消费”的文件，两部委此举无疑为房地产市场注入一针强心剂。

“未来楼市政策将很少看到国务院办公厅统一发出的国几条，几个部委会签发文将成为政策发布的常态。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。

一位接近住建部的知情人士透露，中央及相关部委已框定了一整套维稳楼市的政策方案。与往年国务院出台总体政策不同的是，今年中央在针对房地产市场的调整思路中，将分散出台政策，有的政策已经成形，有的仍处于调研制定阶段，政策内容涉及购房资格、商业贷款、公积金贷款、房地产税费以及住房保障、去库存、土地供应等各个方面。

“刺激楼市的政策还会继续，但是市场能否在政策刺激下有所恢复，甚至迅猛上涨，这很难说。起码今年市场的区域分化将会进一步加剧。”中国房地产协会副会长任志强表示。

新政或遇落地难题

“两部委的政策中首次提出统筹调整土地和商品房供给，对于在建或待建地块的规划及用地类型调整以及两部委间的联动管理，虽然并未如预期中颁布直接拉动购房需求的调控政策，但从通知要求来看，对于房地产行业及市场发展是利好。”亚豪机构市场总监郭毅分析。

按照国土部的要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

由于前几年地方政府大规模土地供应导致商品房集中上市，当前大量三四线城市陷入库存高企的困境。

不过，多位业内人士分析，要求地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，不管是出于财政压力，还是偿债压力，能否按照两部委的要求落实执行还是一个未知数。

此外，通知还要求各地优化住房供应套型，促进用地结构调整，并提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”，“引导未开发房地产用地转型利用”。

这意味着，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，70/90政策将被废止。

“不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，以北京为例，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果没有政府补贴，也会影响政策落地。”郭毅表示。

阶梯化救市政策就位

“中央对维稳楼市的政策出台一直十分慎重，”住建部一位内部人士对记者表示，“两会前，住建部要求多个地方的相关负责人对当地楼市情况进行专门汇报。两会后，中央及相关部委就政策调整的方向和内容召集过小范围的座谈会，向业内部分专家和开发商代表征求意见。”

上述住建部内部人士补充道，现在问题的关键不在于政策内容，而在于政策出台后市场的反应。

北京一家房地产央企高管告诉记者，中央需要对政策出台后的市场表现进行较为准确的预判，希望政策出来之后见到较为明显的效果，但又不希望政策用力过猛，以免政策利好释放完之后市场更加尴尬。

“对于房地产市场的支持政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，并在出台时间上大概分了两到三个阶段，第一步主要为稳定消费阶段，第二步为调整供应的阶段。按照中央设定的市场数据目标，如果未达标，还将有第三阶段的强化政策。”上述国务院发展研究中心负责人告诉记者。

“政策不会一次性都放出来，而是阶段性释放。”东部某省住建厅的一位官员也对记者印证了这一说法，“4月份与住房消费相关的具体政策还会出，主要会涉及公积金、信贷及购房资格判定。”

上述接近住建部的知情人士透露，营业税满五年的政策预计上半年会调整，其中三、四月份的市场表现将作为主要判定依据。

同时，上述东部某省住建厅官员还表示，按照中央对房地产市场“分类指导”的政策原则，即将出台的楼市政策将给地方政府预留调节空间，以确保不同地区根据当地实际情况调整政策口径和方向。

“预计近期还会出台相关政策，国土部与住建部的政策主要在调节供应，支持消费还需要从拉动需求入手。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

救不起来的楼市？

中央要求“稳定住房消费”的背景是今年前两个月宏观经济数据的再度下滑。

根据国家统计局3月11日公布的数据显示，今年2月主要宏观经济数据均出现下滑，并创下数年新低，表明经济下行风险仍需警惕。

不过，疲态尽显的房地产能否充当“救火队”角色却成为业内担忧的现实问题。

实际上，从去年5、6月份开始，地方政府已经推出了多项“救市”措施，如相继取消限购、实施契税减免、购房补贴等，但各地楼市一直萎靡不振。直至央行9·30信贷政策出台后，市场才略见起色，但仍难以改变此前积郁已久的颓势。

任志强在“中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上指出，目前中国宏观经济已经进入调整期，尽管2014年国家出台了许多房地产激励政策，也放松了对市场的限制，但是从2月份的数据来看，房地产投资的相关数据仍在继续下滑。

国家统计局数据显示，今年1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，同比下降15.8%。

“2015年楼市还有很多不利因素，其中一个是库存继续加大，今年已经增加到6.4亿万平方米，同时贷款低速增长，只增加了0.6%，越来越多的投资者没有把钱转移到房地产。”任志强预测，商品房价格不会短期内发生太大变化，今年下半年会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升，但很难回升到更高的水平。