住在龙城

当一个社区商业真的能成为周边社区居民无法离开的“城市客厅”时，为这样的生活方式，你准备掏多少钱去买单。

商业地产的估值有别于住宅的最大一点，在于其根本价值决定于现金流回报，可以通俗理解为租金回报。这个逻辑在今天商业地产普遍过剩的时代尤为突出，租不出去的物业无论其他方面再好也难以引起投资人的兴趣。

作为商业地产的投资人需要对投资做一个事前规划，如果计划长期持有，一定是对物业的资产价值增长有强烈的预期，而且对于持有过程中可能存在的麻烦做好了准备，对短期现金流也没有急切要求；如果计划是快速套现，整售就是相对靠谱的选择，希望卖得快点就需要在价格上有所牺牲。最没有谈判空间的是那种租约被长期锁定，而且基本满租的商业地产，唯一一点弹性只取决于不同资本的资金成本。明智的做法是把想象空间和实现路径分析清楚，由你自己对这种预期定价，我们管这叫“资产精装修”。

商业地产比之于销售导向的住宅来说，让资本有更多的兴趣在于：这是一个可持续的现金流投资，其次又与大消费密切相关，有资产证券化预期，还有城市化进程中积累的海量存量资产。

不过，对于金融资本而言，最纠结的莫过于零售类的商业地产。在电商对实体商业进行全面冲击的今天，这样的担心就更加严重了。许多昔日的明星商业一个个成了昨日“黄花”，就连以前扮演“狼”的洋百货、大卖场也开始退出中国。当百货升级到购物中心，发现还是无路可走，一方面是大量的跟风而上，导致同质化竞争严重，千店一面，招商资源匮乏；另一方面是在电商价格战冲击下，实体店的标准化、成熟品牌、多频次消费的零售商品根本无法与之抗衡，被迫向体验类、成长类业态倾斜，而这样的业态又不可能承载太高的租金，这就是如今商业地产普遍面临的困境，几乎就是一个死结。

社区商业以其锁定的特定客户资源，而成为一种对抗电商的希望。

一个好的社区商业应该具备几个基本特征：1、与生活紧密相关，提供必需的基本消费；2、方便周边居民到达，便利性可以抵消价格的考虑；3、多为需要居民亲身参与的服务性消费，具有不可替代性；4、忠诚度较高，往往形成高频次的重复购买；5，成为周边居民进行社交活动的一个场所，赋予了情感的消费。假设这是一家互联网公司，它能同时具备这五大优势：刚性需求、接口习惯、活跃客户、客户粘性和品牌忠诚，得给多么高的一个估值！

这是社区商业带给资本想象力的一面，但它毕竟还是实体商业，同样会遇到租金这道“坎”，每个实体社区商业都要回答：这样有希望的业态能产生的实际租金如何？它们的想象力如何能转化为生产力？有怎样的资本会为这样的想象力买单？而一个无法赢得定价权的商业地产同样是不值得投资的垃圾商业，实体经济中讲故事的效果不会有虚拟世界那么理想，那怎么办？总不能杀鸡取卵吧？对这些电商还无法侵袭的业态课以高租金，让他们还在培育当中就不堪重负？显然，这不是资本要去投社区商业的理由。

资本最简单的逻辑就是低买高卖，如果现实环境不支持，就只能另觅途径。如何解决社区商业所面临的上述问题，我们不妨跳开传统的运营思维，重新审视社区商业。它带给人们生活必需消费，价格弹性不大，但有很好的资产防守性，可以抵御经济下行的风险，是较好的稳健投资。我们能否以消费金融的方式来破解，让人们在必需的消费中进行投资，通过投资又促进了消费，它就具备了成为社区接口的可能，真实、活跃、高粘度的消费人群，一旦形成不就是一个宝库吗？租金低、营业额低，难道不是因为对需求的挖掘还不够彻底吗？当一个社区商业真的能成为周边社区居民无法离开的“城市客厅”时，为这样的生活方式，你准备掏多少钱去买单？

这两个方向还都有待检验，效果难以在短期内显现。但我相信这就是方向，是值得商业地产人去深耕的方向。正因为其存在难度，才会是行业壁垒。要让资本重新投入我们的怀抱，就做点儿不一样的事情出来，只有成为不可替代的那个，才是拥有话语权的那个。这个梦，值得你去追求。