住在龙城

先租后卖以租代买 


　　很多家里有闲房的人，总是为了房子应该出租还是该出售而伤脑筋。而不少房客苦于每月白白负担千元以上的租金，房子最终还不属于自己。这样，针对房主房客的需求，一些中介公司最近推出一种新业务，即“先租后卖、以租代买”的新型租赁形式。 


　　■租赁关系遭遇哪些问题？ 


　　房主如果将房子出租，既要定期收取租金，又要负责房屋及屋内设施的维护和维修，不仅费心费力，而且房客人员复杂，万一出了问题还要承担连带责任。同时，目前二手房租赁市场鱼龙混杂，一旦遇到卷款逃跑的坚石公司这样的不良中介则损失惨重。另外，有人愿意将房卖掉，可以一次性套现，但如果一时找不到合适的买主的话，房屋白白闲置，而且不少人的房屋还处于按揭阶段，压在自己手里，每月物业管理费和贷款利息就要负担少则几百元，多则上千元的费用，造成巨大的经济损失。 


　　房客一方，租房住总归是短期行为，当发现所租房子交通、上班、购物、休闲都很方便，就动了买房长期住在这里的念头。而问题是房主卖不卖，邻居们有没有人肯卖。还有一种房客确实感觉在该地区居住方便，就着手买二手房，但问题的关键是不知道房子底细，是否漏水、冬天供暖是否及时，以前就出现过盲目购买二手房，住进第二天才发现楼下是医院太平间的尴尬事。 


　　■“先租后卖以租代买”如何操作？ 


　　据推出此业务的安家置地相关负责人介绍，所谓先租后卖就是房屋中介为房主免费评估后，和业主签订一份“委托代理租赁-出售房屋合同”，合同的内容包括：根据业主的要求承诺在多长期限内（三个月至一年）将房屋售出，在房屋未出售以前，房屋中介将按市场价格付给房主租金，并负责屋内设施的维护和房屋的维修及消毒工作。 


　　另外一方面中介会将业主的房屋租出去，并约定租赁的期限、月租金额、承租期满后，承租方如有购房意向，则拥有优先购房的权利，且租金全部或部分折算入总房款。如果承租方放弃购房，应提前通知中介和房主，同时中介还将继续为房主寻找其他有意购房者，以保证在承诺的期限内实现合同约定。 


　　■房主房客得什么实惠 


　　这种房产理财的优点就在于房主有足够的时间寻找合适的买主，以理想的价位出售自己的房子，并且不必担心房子由于空置而造成经济损失。 


　　另一方面，对房客也是有吸引力的，房客有足够的时间考察该房产是否适合自己购买，如果最终决定购买的话，还可以节省一大笔租金。这种方式比较适合的人群包括：外地企、事业单位长期驻京工作人员；来京创业，已经小有资产又带有家属的创业者。 


　　■风险必须注意 


　　需要提醒的是，当更多公司介入“先租后卖、以租代买”业务后，房主房客必须要提防不良中介设置的合同陷阱。有些中介签订合同时故意不承诺售房期限，这样房子会一直落在中介手中。一些中介以房子没有房产证为由，拒绝给出承诺售出时间。据透露，实际上没有承诺售房期限的合同可以视作合同欺诈，即使没有房产证也可到公证处公证，然后协议出售。还有些以提供该业务为招牌任意压低房价赚取更大差额。遇到此情况房主可以对周边市场价先做了解再签合同。 


　　而对于租住事先签有先租后卖合同的房客来说，一旦房主找到买家，他就必须搬家走人。所以，房客签合同时必须注意是否有该项条款。