住在龙城

    近日来龙城房友在住在龙城的房产论坛，针对买房问题讨论非常踊跃,其中一网名为“大司马”的热心网友以他自己对楼盘的认识，对房友们提出的问题做出了一些解答，受到房友们的认可。住在龙城本着服务大众的理念，特将一些受房友关注比较多的问题，罗列如下以供各位房友参考。如能给需要买房的朋友起到些许的帮助，我们将感到无比欣慰。

    网友提问(以下简称问)：一品嘉园还是滨东花园的房子好呢？听说一品嘉园的单价高一些，但是马上可以收房了，滨东花园还要等一年多。一品嘉园的房子买的都是在太原做生意的南方人，滨东的都是山西的小煤矿主，是这样吗？
司马做答(以下简称答)：一品嘉园是山西鸿泰房地产开发公司的项目，区内9栋，层高4F--11F不等。绿化率号称40%，但实际应有缩水，可以按照30%考虑，也不算少了。户型偏大，主力户型四室两厅两卫，140--300平米不等。停车位充足（地上地下），售6万/个，物业费稍高，1.2元/平米。开发公司实力经验尚可，五证齐全，预售证04并字第146号。值得一提的是，它的户型设计和区内景观以从设计上来说非常漂亮，但不知能否最终完全体现设计意图。TEL：7333000、7251111。
    滨东花园是青龙电脑城的东家即青龙房地产公司开发的，11栋25F--27F点式。绿化率号称大于45%，但因楼层较高，容积率大，区内人口密度大，所以人均绿地相对较少。户型面积适中，110--260平米。五证齐全，预售证062号。应注意的是，在户型选择上留心，售楼小姐推荐的不要买。因为点式楼会有采光问题。还有就是该小区的生活配套还不很完善，公共交通条件差。物业1元每平米，是北京北城物业做的，该公司信誉口碑不错。TEL：7225788、7235788。
    这两个地方各有短长。买房的客户不象你说的那样，太原本地人也很多啊。我觉得一品相对环境好些。最主要的是你应该从自己需求考虑：想要多大的户型、经济承受能力怎样。我个人比较倾向于一品嘉园。小区居住密度比较低。同等条件区域也可以看看华宇绿洲。

问：迎泽家园3期,4500值不值得买？
答：迎泽家园是太原商业建设综合开发公司牵头几家合作的项目，现在三期好象是叫世纪皇朝吧。因为地段空置率极低，所以房价一路看涨。02年一期均价只有3500元左右。这个项目的优点缺点都很突出，优点是比邻迎泽公园，也就有所谓“天然氧吧”，在闹市区有相对较好的空气质量。其次是周边生活配套设施齐全，公共交通便利。还有，一直以来，迎泽家园的物业普遍认为是不错的，尤其是采用了独立安全报警系统。值得称道的是，迎泽家园的建筑质量在我市房地产市场上算是很好的，这和开发商的资金实力有关。（众所周知，很多建筑在施工过程中偷工减料以提高毛利率。常见的做法就是减少楼板的厚度。）
    缺点是该项目所处的大环境相对杂乱，享受了园林幽静，也平添了喧嚣嘈杂。区外交通不便于私家车出行。小区容积率过高。入住后可能还有装修押金、煤气集资、维修基金等其他费用。总体来说，从产品设计、规划上看，一直以来，是一个相对成熟的项目，可以信赖。但4500的售价明显偏高。如果自家有车的话，我建议您可以与现在亲贤街长风街滨河路一带的项目（如华宇绿洲、滨东花园、新太原公寓、御公馆、裕丰家园、百桐园、惠泽家园等）进行比较后再做决定。

问：请教大司马，我最近想买一套房子，由于比较没钱，就考虑20万左右的，三室一厅，要是好的话，二手的也可以。要5证齐全，有大红本的，位置大概在府东街附近，或者大东关，最好是离火车站近点的。
答：不急着住可以看看金世纪家园，在五一路和府东街口，小户型52平到96平不等，有三房两厅三房一厅两房一厅。一期18F和11F两栋。主楼起价2806元/㎡  、副楼起价3100元/㎡  ，每高一层加50。物业6毛每平。不过这个楼刚开始建，入住得07年10月了。金世纪家园电话3527777  3523300
    金纪元大厦是太原大地房地产开发公司项目，规格为1F--3F商用，主楼4F--14F挑高5米3楼中楼，买一层送一层；副楼4F--18F平层住宅，侧楼4F--6F为会所。公共交通相对便利：615、4、19、602、805等线。住宅均价约3500每平，楼中楼约5600每平，商业1万--2万每平不等。绿化率低，设计有楼顶空中花园，楼面有外飘窗。户型面积适中，64---120平米不等，停车方式地上（出租）地下（出售），物业1元每平。个人以为它的优势主要在于位置，除交通条件上好外，教育、医疗、购物等生活设施也很齐全。值得注意的是居室朝向不佳，向南的房间很少，选择的时候要小心，别听小姐瞎白活，最好实地看看。还有就是他有个特殊规定：要统一装修，给三种方案业主选择。这个在五一路和府东街口东南角，电话4167000

问：购房有风险吗？
答：个人认为，现在买房的风险可以说主要有两个方面：
    一是手续，也就是买下的房子能够合理合法的拥有的问题。规避这一风险最简单的方法就是看开发商的五证，五证齐全基本卡以放心。不过话说回来，这样的项目往往价格偏高。而象怡馨公寓这种手续不全的，高层框架均价才卖到2180元/㎡ 。其实怡馨公寓所处地段正在南移西进的大方向的核心，升值潜力巨大，俺思谋着也不是不值得承担一定风险。所以俺并不认为五证不权就不能买；
    二是产品质量。我们买房能看到的只是价格、户型、位置、环境、配套设施等等，很多还是期房，根啥也看不见。卡是，俺靠！有的开发商太黑了，他们建楼的质量标准就是4级以下地震倒不了就中。为了谋取更大利润，在水泥标号、钢材质量等项目上动手脚、做文章。理工大附近有个项目，楼板厚度比设计缩减了整整5公分，带来的后果就是抗震保温隔音差，整体安全性大幅度降低。还有滨东的一个项目，工程质量还比较不错，卡是它滴所谓塑钢门窗安装完毕没几天，下了场雨，窗玻璃的胶全都泡起来了（因为用的是南方个体小厂的产品），屋里进的都是水。可这样的工程也照样通过验收了。所以综合来看，大的有资金实力的、注重品牌形象的开发商的项目，工程质量相对比较有保障，比如大唐、华吉、阳光等。

问：我想买套三室一厅面积在80元㎡ 左右的，因为我只有10多万，请给我点建议。
答：三房一厅80平左右不太好选。我举个例子你参考下：千峰北路学院国际，22层框架，位于19层的77平两房一厅，总价约25万。首付4成正好10万，办6成20年按揭，以当前平均利率计算，月供约一千元左右。这个盖的差不多了，说是今年年底交房。学院国际TEL：5636611  5636622
    80平左右，新房总价基本都在25万--30万之间，所以只能考虑贷款。贷款后要考虑自己对月供的承受能力。另外，手里的钱不能全交了啊，还得装修不是。这位朋友给的信息不多，所以如不急着住，试再举一例，供参考：千峰北路智诚天合园，15F、24F框架，均价也3000左右，96平3房一厅总价约27万多，首付30%约9万多，7成20年按揭月供约1300元左右，07年8月交房。这个和学院国际一样毛病，就是外部环境不大好，属于瓦窑村的地界。不过现在城中村改造，未来环境有望改善。智诚天合园TEL：6169090  6169191  6179140
    和平南路怡馨公寓，是我市23个城中村改造项目之一。12F框架均价约2200一平，8过好象不能办按揭。

问：今天看了一套育翠苑的房子北面中间餐厅左右各一间卧室分别是12㎡/13㎡/13㎡,南面一个客厅17㎡厕所5㎡ ，250000元合算否？
答：育翠苑小区位于太原市平阳路西一巷19号,是太原市最早建成的住宅小区之一。开发商是实力经验并重的山西万丰房地产（万丰的娘家是南光集团），著名的西苑公寓、山西国际贸易中心及佳泰花园等项目也都是万丰开发的。物业是其子公司山西佳泰物业管理有限公司做的，今年以来在育翠苑小区创建“绿色小区”，使全小区绿化面积达到1.4万平方米,绿化率达35%,户均绿地达20平方米，成为太原市首批10个绿色小区及全国城市物业管理优秀示范住宅小区之一。
    综合来说，房子不算新，但属于成熟社区，周边生活配套齐全，交通便利，区内环境幽雅，3100元/㎡ 我认为可以接受。----纯属个人意见，仅供参考。

问：我现在手头就7万，有公积金，帮我那个方案吧，该怎么买啊？
答：公积金最高限额20万（一说是25万），加手头7万，一共27万（32万）也差不多了，不能算少。这个难点在于首付。即使以总价25万计算，首付30%，7万也略嫌不足，再说还有装修。所以我个人认为应考虑70---80平米左右的小户型。
    提供几个盘参考一下：
蓝水假日：万柏林/瑞弛地产/均价3500元/㎡左右，户型面积40---120平不等  。TEL： 6163851  6163852
新世纪花园：小店/小店开发/均价2400元/㎡左右，   户型面积114--260平不等。TEL：7091473  7192000
金纪元大厦：五一路府西街口/大地地产/均价3400元/㎡左右，户型面积64--80平不等。 TEL：4167000

问：请教下关于银行房产贷款的问题。
答：据有关部门消息，2005年房地产贷款利率水平将实行下限管理，为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行可自主确定利率水平和内部定价规则；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％，具体调整的城市或地区，由商业银行自行确定；金融机构超额准备金利率同时下调。为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：
    一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比现行优惠利率5.31％高0.20个百分点。
    二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。 在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。 人民银行有关负责人表示，房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。
    据介绍，超额准备金存款是金融机构存放在人民银行、超出法定准备金的部分，主要用于支付清算、寸调拨或作为资产运用的备用资金。下调超额准备金利率，有利于促进商业银行进一步提高资金使用效率和流动性管理水平，稳步推进利率市场化；有利于理顺中央银行的利率关系，优化准备金存款利率结构，增强货币政策操作的科学性和有效性。
    有关方面表示，我国的房贷政策将有重大调整，调整的总体思路就是限制高价房、适度控制房产炒作、降低房贷风险，具体将提高高价房的首付成数，并有可能参照境外的做法，实行现房贷款。央行目前正在抓紧时间制定具体的政策。
    其中限制高价房、适度控制房产方面，央行可能将提高高价房和为投资而购买住房首付成数，据称，对于这种高价房和投资用房，首付成数可能将由原来的两成提高到五成。此外，为了防止一些房地产开发商“空手套白狼”，新的条款还可能参照香港地区一些银行的做法，实行现房贷款。至于什么样的房子属于高价房、如何判断房产是用于自己居住还是投资用，目前尚无定论。
    据了解，此前央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。这次检查发现，目前房地产贷款主要存在四个问题：一是对“四证”不齐全的项目，发放房地产开发贷款或逃避央行“四证”规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下，发放房地产开发贷款；三是放松个人住房贷款的条件，降低首付比例，以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定；四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。正是这些违规操作，使得一些城市的房产市场出现泡沫，而房贷的风险骤然加大。业内人士指出，正是因为这样的调查结果和全国很多城市已经出现的房地产的泡沫情况，使得央行下定决心，调整房贷条款。

问：丽苑国际的房子怎么样？
答：丽苑国际是一栋24F板式高层。地处双塔东街东港嘉园旁边。接近建设路口，交通状况还算便利。小区占地约8000平，建筑体量约30000平，容积率约3.5%。户型面积为130--150平3居4居，绿化率约20%。停车位号称一户一位，有地下车场，租售均可，价格未定。户内宽带接入，水电暖气有线，煤气将来有个初装费几千块钱。物业1元/平米。最早交房07年3月。目前起价3500元/㎡，均价约3800元/㎡左右，全款一次付清最低3200元/㎡，优惠幅度较大。
项目优势在于地块位置相对优越，闹中取静，交通便利；周边生活配套设施齐全。问题在于区内容积率偏高，人口密度大，公共环境一般；临街较近有一点噪音；售价偏高但全款优惠较大，疑是开发商的资金到位状况不好。
    开发商是因为开发基磊鸿金宝商厦而闻名的山西基磊房地产开发有限公司，注册资金人民币五百万元，房地产开发企业叁级资质。丽苑国际是该公司开发的第二个项目。

问：百桐园的房子质量怎么样啊？
答：百桐园的开发商是山西嘉和泰房地产开发公司，规划共11栋，其中4栋被建行团购，另4栋6F、2栋11F、1栋10F，建筑体量约10万平。俺记得好象有小户型，面积50--200平不等。绿化率较高，达36%，因为没有规划地上车位，小区环境相对清净很多。地下车位1：1，约8万一个。楼体外高级涂料，真空玻璃，有水电暖有线宽带入户，物业1元，采暖3元每平。目前均价卡能有点上涨。以前是3700元/㎡。销售证件齐全，目前已有人入住，全部竣工06年5月了。
项目的优点很明显：地理位置好，闹中取静，周围生活配套设施齐全，区内环境幽雅，居住密度低，价格还算适中，手续也全。应该注意的是户型，这个项目有部分户型设计不很合理，看房时请留神用心。
开发商提供建行7成20年按揭，全款98折，可再议。电话：7045888、7045999

问：25万能在南面买到三室一厅的房子吗？二手的也行！
答：25万确实很难买到3居，有两个办法：1/25万做首付，再按揭约10万，这样可以买到不错的新房，还款压力也不大。再有就是买目前手续不全的城中村改造项目的房子。比如怡馨公寓。这种项目风险并不大，手续不全是政策原因，无非多等两年拿证。而有的项目是开发商自己的原因导致没手续，这个就比较可怕。因为他有可能永远办不下来。

问：怡馨公寓在哪啊？是哪个村的城中村改造项目？价格几何呀，做为投资怎么样啊？
答：怡馨公寓在和平南路，距下元4站地吧。是沙沟村的城中村项目，12F点式2栋，小户型80--90多平。15F1栋，户型较大。年初均价2080元/㎡，现在涨了2198元/㎡可能是。这个项目的售价可以说很低了，作为投资风险主要在另两方面：
一是产权手续。这个我个人认为只是时间问题。投资人买房总要在手里存几年的，产权证早下晚下关系不大。城中村改造是国家政策，我市3年完成全部23个项目的改造，手续上的完善需要时间。
二是小区整体规划建设水平。这个将来也是影响房价的重要因素。因为不是专业开发公司操作，所以我在这个方面有点顾虑。
   它的优势是：1、房价很低，所以，升值空间很大；2、地块距城市交通干线近（干线指迎泽大街和南内环），有地热资源，所以会成为未来几年的开发热点。

问：省委党校附近,坞城村的那个世纪花苑怎么样？
答：世纪花苑是坞城村做的城中村改造项目，但他在社会上集了一部分资金。所以现在房子没盖好，到处都在卖。世纪花苑的周边生活环境较差，配套设施不全，交通不便（体育西路修通了卡能会好一点），实在看不出来卖点在哪儿，好象小区里有个幼儿园。世纪花苑只有一栋高层，就是一号楼，好象平米价2850--3200每平，不能说是便宜。还有啊，这里不能办按揭的，这个价还是全款。区内建设现在规划还没出来，停车位看来也十分有限。也许发展两年环境会变好。
世纪花苑不能算便宜，起价2700元/㎡，均价2850元/㎡。电话：7635850 7043088

问：请为我购房做个参考，我单位在大南门，现住在鸿峰小区。应结婚以提上日程，所以很早就看房子了。我所能承受的房屋总价在38万左右，应部分要办公积金的，房子呢最好3室。因为我母亲孤身一人，将来要与我们一起生活的。前几天刚交了定金，是天合园小区。4层115㎡的,每平米3224,现在总有点担心有风险请给我些建议。
答：对于买房，我的认识是在目前我们房地产市场的大环境下，林林总总的暗箱操作违规或非法操作这么多，很多风险我们只能是知道明白，但无法规避。
你的买房我觉得考虑也算完善了，另外还有子女将来的教育问题，这个很重要。毕竟其他的生活设施比如银行、超市、餐饮店、休闲娱乐场所等我们不是每天要去。但孩子上学是大事啊。关于房产证，原则上这种城中村改造是跟着国家政策走的，产权办理会比较慢。（太原今年启动的23个城中村项目号称3年完成），风险在于这个过程中会不会有变数，还有就是会社涉及多少费用的问题。如果是普通商品房，那好，你办证房地局会征收房价的将近5%不到的费用。但现在改造项目没有相关政策出台，只好将来国家说怎么办就怎么办，业主发生购买行为后已经没有选择的权利。
    总的来说我觉得既然买了，就不要想太多。重要的是把钱，就是首付、贷款、月供、装修费这些方面打理好。因为其他的方面不是你我能左右的。好比有的商品房手续齐全，相对产权的风险就小很多，可是它又不一定具有你所需要的功能。
    至于房子贵不贵，应该是针对每个人的需求而言的，能满足你的要求可能你也就愿意多付出一部分金钱，这个不是绝对的。我说的是一个笼统的意见，完全在旁观者的立场上的看法，是从造价、土地价格、周边环境等来考虑的。所以仅供参考。

问：何谓“楼中楼”？
答：1、这种所谓楼中楼不是真正意义上的楼中楼，确切的说叫错层。所以第一个问题是层高不够。最高的五米六，最低的只有五米二，减去中间隔层15--20公分，每层多高大家可以计算。这还没算吊顶、铺地或再做地暖所占用的高度。
    2、这种错层设计全部是钢结构搭建，直接影响是一层会有多处承重点，为了掩盖这些点，一层会有多一些墙。做的好看起来还自然，做不好就。。。总之装修上会相应多些麻烦。套内面积的使用率相应下降。
    3、二层一般不会铺满，占用面积也就是一层的一半多些。所以说送的一层没有你买的一层大。（当然你也可以把二层铺满，不过。。。参看前两条寻找以后住的感觉）
    4、二层设计上一般是卧室带卫生间，一层做客厅、儿童房、厨房。这样一来二层的私密性会很差，装修时要严重考虑采光和隔音的问题。
    在太原的项目象优派对、尚领世家等都提出买一层送一层的口号，而且这种设计也确实别致。大唐的实力和信誉也是非常肯定的。

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