住在龙城

    近日来龙城房友在住在龙城的房产论坛，针对买房问题讨论非常踊跃,其中一网名为“大司马”的热心网友以他自己对楼盘的认识，对房友们提出的问题做出了一些解答，受到房友们的认可。住在龙城本着服务大众的理念，特将一些受房友关注比较多的问题，罗列如下以供各位房友参考。如能给需要买房的朋友起到些许的帮助，我们将感到无比欣慰。
    继续推出精华汇总（三），希望能继续帮助各位有需求的房友。
问：40万元在太原投资房产怎样回报高？
答：纯看回报的话，投资商业回报最高：千峰南路学院国际底层商业：香巴拉SPA，10万/铺。年回报12%（人民币）+3%（消费卡），只限三年，三年后开发公司原价回购，投资客户收取本金。其他的可以看看：世贸中心、铜锣湾、御花园假日广场、和信MALL、怡和广场，回报8%--10%不等。投资商业是高风险行为，三思。。。。
    从经济学角度讲，不动产的投资回报超过银行贷款利率两个点就属于高风险行为。目前太原银行房贷平均约6点多，浦发行较低5点多。不过目前的情况是很多开发商建设资金不足，急于回笼资金。所以好的是让出部分将来的利益给客户以回报换取眼前的资金回流；不好的做法就是把回报计入建设成本转嫁给客户。这个我在房顶上面的帖子里详细讲过了。最烂的做法就是最后兑现不了回报，大家法庭见面。太原商业投资从最早的华宇国际6%到现在10%、15%。。。。提醒大家小心投资，要明白风险和利益并存的道理。最后说一句，我极不赞成拿全部积蓄做投资的行为。风险投资额最多占到自己积蓄的50%。
问：框架结构的房子，顶层比砖混的好在哪儿，夏天会不会很热？大都会的房子有没升值潜力？
答：框架结构的好处主要是使用寿命长，隔音隔热效果好，尤其是你住上三四十年以后，框架的好处就凸现了。顶层肯定是冬冷夏热，如果再把边这个问题会更严重一些。大都会的房子随着南中环的通车、北张小区东侧的开发，整个城市的南进，升值空间是有的，不过我个人认为会比较慢。主要原因是，北张人民修路修的起的拆迁拆不起啊！
问：目前，我有个朋友想买东太堡村的房子，不知道合适不合适？
大概情况如下：具体位置：长风街东口美特好超市往东南二三公里处，是一个东太堡村改造的小区，目前好像没有名字。规格：房子是砖混结构，总共六层，朋友想买五层。面积：120平米多一点。价格：现在谈的价格是2400元/㎡。发商保证有房产证（不知道可信不可信）另外，在广场以南，还有比较好的选择吗？
答：现在大概情况就是这样，不知道这个地方的发展潜力怎么样？现在开发商强调长风大街东沿工程完工后，这里的房价还会涨。--这个完全同意！不过目前的2400元/㎡，不知道房子的具体情况，感觉这个价也不低。要是城中村改造，产权会有的，只是有可能涉及费用。
    广场以南的项目比较多，给你推荐丽苑国际吧，离省人民医院不远。2400元/㎡不低，可以照着2000元/㎡去搞，成交在两千一二。这仅仅是我的想法，供你参考。你也可以考虑远一点但交通便利的，具体可以到住在龙城或晚报房版去看看新盘信息。
问：关于泛华盛世的房子优点是：1。户型很好，120－140的房子，三个卧室都是阳面的，还是错层结构；2。小区内部造景较好，有双向扶梯；3。价钱也差不多，10多层是个3600的样子。缺点是：1。对面有个太平间（中心医院的告别厅），开发商说两年内会移走的，这很难说；2。房子好像卖了挺长时间啦，也没有清盘，肯定有原因的。泛华的房子有优点有缺点让人难以决断。
答：我先说下这个太平间的问题，在住宅风水的讲究里面，南北房对面建筑死过人，这个是不好的，对地气会有一定的影响，通常的化解是正对门的方位挂一面镜子。如果是东西向住宅，风水学里有接引之说，这种情况并非坏事。现在是对面太平间或者墓地的话，这个好象叫做天堑煞。这个是好是不好不一定的。座东方的家宅是震宅，座南方的家宅是离宅，应在居室的西南养植物活动物，植物以大株绿色为宜，动物以鱼为宜（鱼较为生动）。这是过犹不及，阴极而阳的道理。总而言之，在家居风水上，没有绝对的好或者不好。
    泛华盛世是晋隆公司做的，对方公司内部状况不是很了解。泛华的房子是不错的，它规划有三期，现在卖的是一期。今年年初开始卖的，06年5月交房，也不算久吧。这可以看看它的五证和合同里关于交房日期的条款。
问：学府雅园的房子怎么样？
答：这个是新锦泰第一个项目，该公司在东港嘉园商务楼办公，可以肯定有一定的政府背景。这个从它的公司环境完全可以看的出来。一般来说，第一个项目的选择和政策走向挂钩（这个是许西村改造项目）且规模较大，说明该公司颇具实力。但他没做过营销，所以找了北京融创智地来做，把新锦泰花园改成了学府雅园。这个地方36栋5F框架，走的路线和绿洲类似，倡导低密度小区环境。总建筑体量约26万平。个人印象是价格适中、户型多样、设计合理（小区的整体规划设计绝对是一流专业人士做的，当然最后能否在现实中实现就两说了）。绿化率高，车位足量，配套完善，最重要的是周边教育机构，文化氛围出众，这个在现在的太原房市很难得。最后是产权办理的时间费用不确定。还有，目前来看，该小区距商业中心较远。
问:榆次新兴文教城的房子怎么样?我现在在太原市区上班，本意在本市购买，资金不富裕，只好转向榆次。我看中的是它可以做按揭，月供也将就可以承受，就是不知到底这样的房子对工薪阶层来说合不合适？？还有地段比较远尤，这会不会将来造成很大影响啊？
答:太原楼市有个现象：最近起了很多城中村改造项目，这一类项目可以办理公积金贷款，不能办商业按揭，但售价较低。而一些商品楼项目能够按揭但价格较高。您说的情况我看您已经把经济方面的问题考虑得很周到了，担心的是生活上的便利。榆次新兴文教城距离确实是有点远，小区一期100套，有商业及生活配套，社区专用巴士，规划较为合理。价格低，户型设计也不错，照顾了采光通风，区内园林景观，绿化率较高，空气环境好。个人感觉适合自住，投资升值空间很大，但是可能升值速度不会很快。新兴的开发方做这个项目的出发点是立足于两点：1、把这个项目做成独立生活社区，也就是说使它具备较为齐全的日常生活功能，如便利店、健身区、专用巴士、医务所、银行网点等。2、以较低的价格和较好的教育环境吸引客户。你说将来会不方便，我觉得不方便不是将来而是眼下,第一，是小区建设的进程有多快，也就是说多长的时间能把规划变成现实。第二，是能否百分百地实现规划而不缩水，比如图纸上是超级市场，建起来成了唐久便利...等等。

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