住在龙城

   6月19日，北京市工商局下文，开始暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。北京的工商营业厅内也有明示，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。
    据了解，广州、厦门此前已开始实行“住宅禁商”。目前，包括上海、南京、杭州在内的一些大中城市也在考虑是否出台这一禁令。不少业内人士认为，“住宅禁商”极有可能由地方政府行为升级为国家下一轮宏观调控的措施，成为一项全国性政策。
    那么，我市住宅商用情况现状如何？下一步是否也会实行同样的政策？“住宅禁商”到底离太原有多远？
   
    住宅商用 我有我道理
   
    在调查采访中笔者发现，我市相当多的中小公司把办公地点选在了小区之中。市工商局注册处的负责人表示，虽然没有具体统计，但是选择在住宅为办公地点注册公司的“不是多，而是很多。”
    据了解，“民宅商用”的情况主要有两种，一种是中小企业直接购买住宅作为办公地点，另一种是企业租赁住宅用于办公。钟情于民宅办公的企业，多是一些中小型公司，自身资金实力不够雄厚，或处于企业发展阶段，急需资金周转。与租用价格高昂的写字楼相比,租住或购买商住公寓是中小企业在发展初期需要“斤斤计较”的。因为这种公寓支出相对低廉，而且水电费按住宅支出。
    我市大学毕业出来创业的小李称，他的公司规模很小，2004年在府西街的某小区内租了一套100平方米左右的住宅作为公司的办公地点，月租2000元，“如果在这个地段办公司，写字楼的月租要贵很多，这对于我来说是一笔很高的费用。”而同样选择购买住宅作为办公场所的小周也表示，现在太原市场的写字楼每平方米差不多要六七千元，而住宅相对要便宜很多，在创业初期资金不多的小企业能省则省，住宅当然成了首选。“如果我市实施‘住宅禁商’的话，我们的创业成本将大大增加。”
而另一位广告设计公司的老总则把办公场所设在自己购买的套房中，他说，自己的套房很适合作为公司的办公场所，没有必要再去花钱租或者买写字楼。
    分析“民宅商用”的原因，业内人士认为，一方面是因为住宅的办公成本明显低于写字楼； 另一方面，则是因为很多住宅立项的项目确实能够满足企业的办公需求。一些项目虽然以住宅立项，但在开发的时候却是按照商住楼设计的，因为50年的使用权，较写字楼物业多了10年。对于刚起步的中小企业来说，这类住宅既具备了办公所需的各项条件，使用成本又相对较低，自然受到那些处于发展阶段、讲求灵活性的中小企业的青睐。

    “住宅禁商” 发展的必然
   
    住宅内开公司，最大的问题就是扰民，所以素来是住宅自住业主以及物业公司的一块“心病”。
我市某小区，由于地处有“太原市中关村”之称的南内环，优越的地理位置一直是住宅商用的“热点”。但也正是由于方便的地段，让居民们“很受伤”：不少在赛格数码港和青龙电脑城的公司纷纷入驻。“我们这些居民就苦了！”业主汪先生说，不少公司将“公司、仓库、员工宿舍三合一”，电子原件随处摆放，业主提出抗议，公司收敛不了多久就故态复萌。此外，每到上下班时间，大楼仅有的三架电梯便成了“沙丁鱼罐头”，楼道里挤满了等待者。小区院内，不少地方都被这些公司占用，隔成仓库。特别是本来就紧张的停车位，经常被公司的车辆占用，给车位供应雪上加霜。
    “虽然是住宅小区，可我们家简直就被公司给包围了。”我市某住宅小区的李大妈告诉笔者。李大妈家在4楼，除了楼上那一户是用于生活居住以外，左、右、楼下相邻的三户全都租给公司做办公场所，两户是卖茶叶的，一户是做直销的。 “这些开公司的很不自觉，乱丢垃圾，经常三更半夜还在开机器，震动声常常影响我们休息。”李大妈对此深表不满。
    住宅商用也给小区带来极大的治安隐患。李大妈告诉笔者，每天来来往往的人太多太杂。物业管理公司也称，由于住宅楼内开公司，导致大量没事人等出入，加大了管理难度，安全首先就成了问题，业主曾多次遭贼入室盗窃。虽然加强了保安巡逻，但失盗现象还是时有发生。而住宅的超负荷运转，也必将大大降低住宅硬件配套设施的使用寿命，给楼内其他居民造成一定的经济损失。
    第三，住宅商用也影响住宅品质和宜居程度。将住宅出租给公司办公，短期内经济效益见效快，但是从长远来看，商务人流将会影响社区的环境和私密性，会给业主的生活造成不便，降低社区的居住品质和宜居程度。
    据了解，北京、上海等地的一些高档住宅小区早在“住宅禁商”政策出台之前就将拒绝商住作为保障社区品质的一项重要措施。他们认为，业主对社区居住氛围及管理要求很高，因此只有保障社区居住的净化，才有可能吸引更多高端业主的青睐。” 我市一些新建高档小区的负责人也纷纷表示，他们将会借鉴先进城市的这些做法，以保证住宅的品质，最大限度地保障业主的利益。
    同时，住宅商用给房价也带来一定影响。业内人士分析，当前的购房行为并不完全出于自住需求，其中有一定比例属于办公类需求，如购买住宅用于公司经营，或投资者将所购住宅出租给公司办公等。住宅商用导致了住宅市场需求的非正常增长。不少人为了办公用途而购买或者租住住宅楼，在一定程度上使市场上住宅的供应量与需求量失衡，导致房价房租的上涨。如果叫停此类公司执照的审批，将在一定程度上减少市场对这类住宅的需求。从某种角度讲,这和可能促进房价的平稳。

    商业地产 有待再细化
 
   “住宅禁商”不仅会打击对房地产市场中住宅商用的投资行为，在一定程度上抑制房价，而且会改善商业地产商们一直头疼的写字楼、办公楼市场萎靡不振，“商不如住”的局面，为房地产商们开发商业地产点亮明灯。业内人士分析，目前我市写字楼市场不愠不火，这与大部分公司都挤到民用住宅里不无关系。如果“住宅禁商”政策出台，会使一些把住宅作为办公场所的中小企业把目光投向写字楼市场，这无疑对我市的写字楼市场是个机遇，将使我市写字楼的有效需求加大。某写字楼的负责人也表示，如果我市能出台相关规定，将使不少公司把目光转向写字楼，届时写字楼市场将迎来销售热潮，形成租赁活跃局面，同时催生中小写字楼热。
    但是，从另一方面看，我市写字楼市场的半冷不热与现有写字楼产品形态单一有着很大关系。近几年来，我市的写字楼项目大多打的是甲级、5A概念，描述笼统，产品特性不明，客户定位不清晰。相对一线城市而言，我市的写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场。
    我市有不少创业公司、小企业，这些公司的主要特点是公司规模在5—10人，起步资金不多，但是发展速度迅猛。这些公司不需要较大的办公面积，100平方米以内，甚至是30—60平方米的超小户型就可以满足其办公需要。动辄几百平方米甚至上千平方米的写字楼，这类公司根本不需要。而且，这类公司多为个人创业，起步资金不高，压缩办公费用成为必然，写字楼的高售价、高租金、高物业费会使这类公司望而却步。
   “住宅禁商”呼之欲出，写字楼的市场细分也已经迫在眉睫。写字楼市场产品不仅应该有为大企业打造的“总部基地”，也应该有为研发型企业开发的低密度企业中心更应该有针对创业型中小企业订制的面积可分割式写字楼。
    我市的一位开发商一针见血地说，我市当前写字楼市场商面临的最大课题是如何建设一个有特色、适合市场需求的写字楼，从而赢得市场的认可。如果写字楼的功能被不断具体化，将会进一步促进更多的企业进入到写字楼办公。因为企业购买写字楼的动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象的关注和对可以保值、增值的资产的追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片；品牌同时还是对写字楼品质的一个暗示。
    市场呼唤与民宅对应的写字楼产品出现，在我市经济仍然保持持续稳定增长的背景下，写字楼市场如果调整产品供应结构，我市将迎来写字楼市场的黄金时期。
   
    政府应引导 构建新秩序
   
    对于北京出台的“住宅禁商”的规定，我市工商局的刘副局长表示，住宅本来就不应该被挪作他用，尤其是不应作为商贸性质公司的办公场所。北京的这个政策很好，但是在我市这个相对闭塞的城市，很多很好的政策都还没有出台实行。这个政策能否在太原很快出台并实行，关键是要看政府的决心和力度。
    一个市场的形成和完善离不开政府政策的支持。一位开发商坦言，民宅商用在我市有很大市场，原因很多，而房地产市场上中低档写字楼项目的开发存在很大空白，是一个不可忽视的大因素。“开发高档写字楼与开发中低档写字楼的获利不可同日而语。”这句话应该说是一语中的。追求利益的最大化是商人的本能，在地价一定的情况下，开发中低档写字楼的成本就会大大增加，而开发单价高的高档写字楼却能获得几倍于中低档写字楼的利益。
    专家指出，从扶持市场的角度讲，一些发达城市的做法值得借鉴。这些城市的职能部门对于一些收费能免就免，能省就省，这样就给一些行业以发展的空间。如果太原也能实行这样的优惠，鼓励开发商开发一些经济性写字楼，有关部门再在相关政策方面对这些入驻企业开绿灯，适当减免一些费用，这些企业就能从住宅楼里转型到写字楼里。同时，商业地产商也应围绕市场中小企业创业的现状，针对性地开发一些面积小、售价低、物业费低廉的商用房，满足这些企业的需求。这样，既不会影响我市的经济发展，又能还住宅楼安宁，还能盘活我市萎靡不振的写字楼市场。
    很多开发商表示，如果政府能在政策上给予支持，比如分别在地价、税收等方面给与一定的优惠政策，他们也愿意考虑开发适合中小企业入驻的写字楼。
    业内人士分析，我市现在的地产仍然以住宅地产为主，但是写字楼市场的发展速度也是比较大的。现有的写字楼市场其实仍然处于不饱和的状态，只是由于大多数的住宅被用作商业用途，使得相当一部分的写字楼没有被真正利用起来。
    如果我市的“住宅禁商”政策如果能够出台并得到有效落实，既能够解决商住混合的难题，又能够引导我市的房地产健康发展，特别是能够促进我市写字楼市场的良性发展，并且能为业主营造安静的生活空间，这也符合了我国现在大力提倡的构建和谐社会的要求。
    在此，我们也恳请有关职能部门尽早进行调研，并出台相关规定，让这一对构建和谐社会、促进市场规范的好方法早日在我市实施。