住在龙城

根据国家统计局10月19日发布的数据，2015年1~9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1~8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。

而销售端则是另外一番景象，1~9月份，商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，增速再比1~8月份提高0.3个百分点，销售额也连续第四个月保持在双位数增长。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，从“3·30新政”开始，全国各地出台的一系列楼市刺激政策，取得了明显效果，购房人热情有所恢复，住宅销售面积和销售额持续增长。销售额增幅大于销售面积的增幅，在一定程度上体现出改善型需求比重上升和中高档住宅的集中入市。

热！楼市成交连涨9个月

今年前两个月，全国商品房销售面积同比跌幅超过15%，但经过连续9个月的上涨，目前已经达到7.5%。

分地区来看，1~9月份，东部地区商品房销售面积39462万平方米，同比增长9.9%，增速比1~8月份回落0.2个百分点；销售额34586亿元，增长21.7%，增速回落0.5个百分点。

中部地区商品房销售面积21996万平方米，增长6.3%，增速提高2.1个百分点；销售额11233亿元，增长8.7%，增速提高1.3个百分点。西部地区商品房销售面积21450万平方米，增长4.5%，增速回落0.7个百分点；销售额10925亿元，增长4.3%，增速与1~8月份持平。

9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积减少387万平方米。

今年楼市成交向上，外部原因显著。同策咨询研究部总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，从前三季度来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市，比如合肥、南京、苏州等的楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放。

从政策面来看，截至9月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有五次降息四次降准，货币政策开始走向宽松。张宏伟判断，楼市成交量会短期反弹，金九银十已没太多的悬念，今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

冷！今年来投资逐月下行

尽管销售数据不断回温，但却始终没能传导至开发投资端。

2015年1~9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1~8月份回落0.9个百分点，延续着今年以来逐月下行的趋势。当月房地产开发景气指数为93.40，比上月下降0.06点，房地产行业剃头挑子一头热的局面也引起了市场研究者们的高度关注。

张宏伟说，房企投资意愿继续回落，这也反映出楼市下半场的市场背景下，需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

渣打调研结果显示，2015年中期房屋建设活动仍显疲弱，库存过剩和融资困难导致楼市前景的市场预期偏向消极。短期内市场情绪或难迅速好转，中国房地产行业仍较脆弱，复苏或需要更长时间。渣打分析师申岚告诉《每日经济新闻》记者，房价调整和政策放松作用下，房屋销售温和改善，但库存问题仍令开发商担忧。尽管融资成本有所下降且央行采取了降息措施，开发商融资仍存在困难，且违约风险趋于上升。

这会传导至正在复苏的楼市销售市场。胡景晖说，“3·30新政”以来的楼市刺激政策的效应在逐步减弱，不少城市的房地产市场在八九月份已经显现出降温态势，成交量在持续萎缩。

张宏伟说，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

瑞银报告也称，鉴于一些被抑制的需求得到释放、居民收入增长放缓且前景不确定，2016年销售增长将放缓至约5%。该机构观点认为，房地产市场去库存将继续，进一步放松抵押贷款政策是有必要的，预计政府还会加快户籍制度改革，之后在2016年晚些时候供需可望恢复平衡。

胡景晖提到，未来要保持市场的持续繁荣，必须针对主流的改善型购房人群出台更加有力的政策：比如提高公积金贷款的上限，增加中等价位的新房供应，进一步降低二手房交易的税费等。