住在龙城

得空去杭州武林路逛街，在安吉路实验学校北面的弄堂里总能看到一群打扮时髦的人玩街拍，而一边的漫咖啡店，不少人正慵懒地晒着太阳。这里，便是“277皇后公园”。

在大型综合性购物中心、网上商店的两面夹击下，武林路上的皇后公园在老街区有机更新、转型升级等方面走出了一条新路。据说，这里曾是杭州市疾病防控中心的旧址。由于道路空间有限、传统经营日趋下行，相关部门把这七幢老房子交到一家专业的商业投资管理公司手中。两年时间的重新包装与打造，才有了现在的皇后公园。

如今，像这样统一打包，打造主题式社区商业，已成为社区商业提高人气和居住品质的一种新模式。

瞄准社区空置商铺

重新包装定位

记者调查了解到，这些商业项目大多是代理公司承包了一些空置商铺或裙楼项目，并进行主题式包装和重新定位，分割成多个小商铺后用于出租。位于丁桥的惠都家园小区，沿街商铺近期就开起了一家生活广场。原本冷清的小区门口，一下子热闹起来。

这家名叫御荣吉买盛的生活广场，由四层楼的裙楼组成，沿街开着一味食品、乐味基、甘茶度奶茶等八九个商铺，而二、三楼的超市，算是整个广场的主体。目前，商业广场还在招商中。

记者电话联系了招商部，了解到这家生活广场由上海一家公司运营。“我们看中社区的一些空置商铺，统一招商、运营，然后招租。”招商处的工作人员表示，这是公司进入杭州的第一家店，未来还将在其他社区运营新的商业广场。

类似的案例，不在少数。同样是在丁桥，某小区的一溜沿街商铺，打着“丁桥镇景园农产品蔬菜批发零售”的字样，成了微型的农贸市场，水果店、炒货店、茶叶店、小菜场，一应俱全。它们都是由面积较大的商铺分割化小而来。

传统社区商铺

分散且项目重复经营

目前，杭州市内不少社区林立、楼盘扎堆的地方，多数沿街商铺的门面做着餐饮、建材、服饰、美容美发等生意，业态分散且项目重叠；服务于社区的商业寥寥无几，显然没有经过统一规划。另外，很多板块或者住宅项目的社区商业配套，相对滞后或经营不善。这些区域的居民，不得不去离家较远的购物中心采购，以满足日常所需。

反观统一规划运营的社区商业，不但能突破社区商业仅为业主服务的模式，而且在专业机构和团队的统一运作下，能确保投资商家的长期收益。集中的商业配套也使得资源配置更为合理，避免重复投资和建设。

“现在流行盘下整条街铺来重新定位招商。大的商业都握在大开发商手里，这种社区商业可以形成小组团，效果不错，最近很流行。”记者的一位朋友从事商业地产运营，对此也颇有心得。“现在，滨江、丁桥等新居住区的楼盘底商，大多也这么操作。”

开发商自持社区商业 统一运营

不少投资客和运营商已逐渐意识到社区商铺转型升级的商机。与此同时，一些有实力的开发商已着手重新定义社区商业，不断为项目提升附加值。

散售模式下的传统社区商铺单纯出售，将面临一系列问题。比如，业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大，很难再做高品质的后期维护等。于是，开发商自持社区商业的模式应运而生。据记者了解，杭州早已有开发商介入社区底商的招商运营，对其业态进行规划与要求，提升自我价值。

在滨江，钱江彩虹城可以说是最早形成商业氛围的核心社区。这条商业街上的店铺总体形象统一，又极具个性。目前，商业街运营良好，商铺皆由钱江房产自持。

而在万科的生态大盘良渚文化村，社区商业街“新街坊”的开业也为整个社区注入了新的活力。通过自身完善社区配套来提高社区入住率，万科成功地打造了独具社区氛围的商业中心。事实上，综观万科杭州的多个项目，在社区商业运营上都进行了规划，形成统一模式，且各业态互补，也让社区商业有了更强的生命力。

还有像中旅·城仕公馆的确幸街、雅居乐国际花园BLOCK MALL商业形态、中国铁建·太阳城的亲子主题商业中心等，开发商们为保持现金流稳健，自持商业物业已逐渐成为趋势。