住在龙城

一套80平米左右的社区底商租金定何种价位才能让多数小生意人承受得住7日，记者在琵琶山大市场南街采访发现，这里一套两层沿街社区商铺的月租金多在1800元至2300元间。乍一听并不算贵，5万元转让费却让多数承租者还是打了退堂鼓。“生意不好做，转不出去的现象已从街铺延伸到社区底商。如今，商铺租金降价已经相当普遍，前些年的租金协议如今甚至可以在相邻店铺租到面积大一倍的房源。”房产中介的介绍折射出商铺投资的萧条。

沿街商铺冷冰冰，4元/㎡/天“神话破灭”前些年，城区内以太白中路街铺为标杆的商铺面对严重供不应求的情况，商铺租金一路飞涨，甚至一些非主要商业街上的街铺都能轻松要价4元/㎡/天以上，用“一铺难求”来形容一点也并不夸张。近两年，随着服装行业的重新洗牌、综合性商场的推陈出新以及经济形势的不明朗走势，以前高高在上的商铺也逐渐走下了神坛。记者调查发现，如今，除了太白中路部分路段、城区各知名学校周边以及知名专业市场的商铺仍然紧俏外，多数街铺的日子并不好过。

7日，记者在城区太白路、琵琶山路、红星路、建设路上的多家商铺后采访发现，空置转让的不在少数，“吉房转让”的字条显得格外起眼。记者逐一询问后得知，这些曾经一度超过4元/㎡/天的商铺，如今已经回落至2至3元/㎡/天左右，甚至不乏跌破2元大关的。

“5年前，我购买这套面积500多平米的商铺花费近2100万元，交房后很快被一家银行租下，当时的年租金是66万元。当时，济宁城区的房租直线上涨，我心想早晚要涨房租，合同就签了三年。我以为靠着银行这棵大树可以高枕无忧，谁知道去年这家银行找到更便宜的房子直接退租。这不，房子已经空了一年多还没租出去。由于之前的银行装修复杂，重新租售清场费和装修费巨大，很多租户一听价格就吓跑了。现在，我已经把年租降到40万元，长期合同还能优惠，折合2.1元/㎡/天左右，希望能赶紧租出去。”房产投资经验丰富的吴先生说。

开一家倒一家，社区商业同质化现象突出说到街铺的日子不好过，这似乎已经见怪不怪，用愈演愈烈来形容也不夸张。之前一直蓬勃发展的社区商业，如今也面临分岔路口的尴尬局面，这着实值得深究。这个分岔路口到底是怎样的呢?昨日，记者来到曾经一铺难求的琵琶山大市场南街发现，如今，这里关门转让的商铺至少有10多家，涉及餐饮的居多。与店家交谈中究其缘由，房租太贵、人气太少以及同行业竞争过热成为了主要原因。“我原来是干叉烧饭的，生意最火的时候，仅这一趟街上就有四五家相同性质的饭店，这还不算类似的鸡公煲和黄焖鸡米饭。同行之间竞争，拼价格、拼菜量、拼口味，拼到最后大家都赚不到多少钱，甚至还不如跟人打工赚得多。毫不夸张的说，只要新开一家店生意还不错，肯定会有相同类型的另一家跟着关门，再等下一家开的时候，以前生意好的很快就会变差。”一家经营户对记者说。

在太东大市场北门的刘庄路上，去年兴起的旋转小火锅着实让不少人看到商机，纷纷一头扎进来，你挨着我、我挨着它，经营种类极其同质化。“过去十多年，这条街上的商铺换了一家又一家，很多都是火了一家，跟风似的再开数家，最后一同倒闭。能撑下来的都是老店，像牛肉汤、羊汤、麻辣烫这样的店面，不随波逐流又鲜有模仿者。”刘庄路上一家小火锅店老板刘女士说，他们店东西商铺紧挨着又开了两家小火锅，而这两家店的老板还是同一人，为的是把刘女士的店击垮，现实情况却是三家店销售收入集体锐减。

购物中心放低身价，转型走大众化路线记者采访发现，在街道、居委、社区极力发展社区商业的情况下，济宁城区的社区商铺的数量确大幅增加，与此同时，受经济形势的影响，部分消费者花起钱来也不再大手大脚。

“就拿我的煎饼果子来说吧，以前很多年轻人加火腿都要最贵的王中王，现在大多数人连5毛钱的火腿都不要，就吃基础款。还有俺姐姐开的面馆，现在吃炒菜的越来越少，多数人就要一碗面外加一个鸡蛋就完事儿了。”银都小区里一家煎饼果子摊主对记者说。

在这位摊主眼里，另一点造成社区商业不景气的原因就是，综合商场餐饮部以及中大型餐馆的菜金价格下降。“现在，很多市民逛商场不是去买衣服而是吃饭，所以不少商场顺势扩大了餐饮区的经营规模。这一扩不要紧，很多饭店的生意大打折扣，日均收入连以前的一半都达不到。如此一来，商家只好加大促销力度应对竞争，所以你看买一百送一百、菜金五折等促销层出不穷，这甚至要比团购还要省钱。消费者自然喜闻乐见，去环境较好、价格还实惠的饭店就餐，岂不是一举两得。”从事餐饮经营十多年经历的刘经理说，如今他的饭店也已转型，搞起大众化消费，从大桌子摆席到小笼包快餐，收效显著。

外卖发展助推退铺潮

如果说淘宝将中国的实体服装店打入冷宫，那么，美团、百度外卖则大有击垮实体餐饮店的势头。“以前，一个月的房租就是2000多元，我现在拿这个钱雇佣了一名快递员，加上我对象两个人，专门往周边社区以及写字楼送饭。现在生意还不错，综合算下来比以前开店的时候能多赚一半。”那家叉烧饭老板说。

记者从百度外卖、美团外卖浏览了一下，有不少商家是没有沿街门面的，他们大多在居民楼里制作食品，再由快递员送货到家。“就拿我经常外送的一家肉夹馍店为例，听他们老板介绍，如今外卖已经超过了在店消费金额。若继续保持这个情况，商家可能会关店或者换一家面积稍小的门面，专职做起外卖生意。”送餐员小张说。

记者手记抱团取暖更要科学经营采访中，琵琶山大市场底商一位经营者的一席话颇有意思：“去年，我们这里的生意特别好，那是因为红星小区的小吃街升级改造暂停营业。如今，周边不少小吃街重新开张营业，它们要么是价格极低的小吃街，要么是环境舒适、地理优越的沿街底商，像我们这样夹在中间的商户很难聚集人气。”

其实，像这位商户所言的“上不上、低不低”的经营定位困境着实成为困扰社区底商的瓶颈。大型综合商场以及知名饭店在推出团购、打折、送券等活动后，人均消费已经与社区商铺差不大。同时，流动小吃摊的抱团能力又更加突出，在小吃一条街里一圈逛下来，能吃上四五家小吃。至于非餐饮商户，专业化市场的兴起极大冲击了社区商业系统。总之，商人更喜欢聚在一起做生意。

以社区底商为代表的社区商业向来有自己独到的优势，这就是便民性与舒适性之间的融合，若瞄准市场定位来规划生计，避免诸如社区商铺开牛排店、进口食品甚至高档洗衣店这样的“低级错误”，在抱团取暖的同时注意差异化经营，社区商业的活力仍具优势。