住在龙城

     省城迎泽大街铁道大厦附近某小区，共有居民1000多户，但是，居民入住已经四五年了，到现在仍未成立业主委员会。

     据居民反映，每年一到供暖季节，业主和物业管理部门的矛盾就到了“白热化”的程度。小区供暖效果不好，许多业主因此拒绝缴纳暖气费，希望物业管理部门能改善供暖效果。然而，物业管理部门对此的反应却是，不交暖气费就不给送电！无奈之下，业主们只能交钱，守着冷冰冰的暖气片过冬。

     小区业主马先生告诉记者，业主对物业管理部门的不满并不仅于此。业主们认为，除了管理小区卫生，小区物业管理部门并未尽到自己应尽的责任：门房形同虚设，几个退休老头当保安，小区内经常发生盗窃事件；管道堵塞，物业推托不管；小区草坪、花池内的杂草长得比人都高，无人处理；业主家里要安防盗窗，工人进小区大门必须向物业交100元钱……“我们没有业主委员会，也不知道怎样成立业主委员会。小区业主就像一盘散沙，碰到问题只能单打独斗，声音很微弱，物业根本不理。如果有业主委员会统一代表业主‘出头’，去争取合法权力，各种问题的解决会容易许多。”马先生对小区成立业主委员会充满期待。

     太原市房地局工作人员表示，凡商品房、经济适用住房入住率超过60%，或第一批住户入住两年以上的新建居住小区，应由开发商牵头，在城区房地局的指导下组建业主委员会，召开业主大会。记者了解到，目前，省城成立了业主委员会的小区仅有60家左右，相对于全市小区数量来说，这个数目很小。没有人牵头组织，不了解成立业主委员会的相关法律法规，导致许多小区无法迈出成立业主委员会的第一步。

     操作不规范业主委员不少是 “黑户”

     太原市房地局工作人员告诉记者，按照规定，小区成立业主委员会应到小区所在城区建设局或房地局进行备案、登记。为避免业主利益被少部分人掌控，对于不符合相关法律法规的业主委员会不予登记。而记者从省城一些小区了解到，不少小区的业主委员会是业主在与物业，或者开发商等单位发生重大矛盾时，为了应急成立的，成立后也没有到相关部门登记、备案，属于“黑户”。

     因为小区开发商违反合同，在已入住的住宅楼前兴建高层建筑，影响业主采光，长治路某小区业主们开始向开发商讨说法。没有开业主大会，几位为解决此事而积极奔波的业主自然而然地成了业主代表，小区的业主委员会就这样成立了。

     像该小区这样的情况并不在少数。记者采访省城一些业主委员会成员时，许多人并不清楚成立业主委员会的法律法规，更不知道该去相关部门进行登记、备案。一位业主委员会成员的说法颇具代表性，“干这个就是碰到问题的时候，给大家跑跑腿，找找相关部门解决问题。这不是小区业主同意就可以？”

     成了摆设 工作开展不顺利

     一些小区虽然成立了业主委员会，但却面临着成立操作不规范，工作开展不顺利、处理问题简单化等一系列的问题。

     2001年年底，省城滨河路某小区成立业主委员会，这走在了省城大部分小区的前面。然而，几年时间里，该小区换了3任业主委员会，通过业主委员会维权这条路走得并不顺利。“有业主委员会当然是件好事，但是，如果碰到问题，业主委员会不能给业主撑腰，还不跟摆设一样？”小区居民陈先生给记者讲述了几年来小区业主委员会的“经历”。第一届业主委员会成立时，小区内多次发生车辆被砸、财物失窃等事件，当业主向自己的“代言人”求助时，业主委员会却并未行使对物业管理部门的监管权力，业主质疑声很高。第一届业主委员会干了不到一年就被罢免了；第二届业主委员会成立后，在招聘物业公司时，多数业主不同意，业主委员会在只征得38户业主的同意下就把物业公司留了下来……

     市民王女士表示，业委会除了规范业主行为外，更多的是代表业主监督物业管理公司，可自己小区的业主业委会因为缺乏资金，物业管理处给他们提供了办公地点，平时召开业主大会也是由物业管理处筹办，这种情况下，想让业委会真正代表业主利益，甚至去挑物管的‘骨头’，有点不现实。

     傅先生曾是自己所在小区的业主委员会成员之一，但是，在干了一段时间后，他就辞去了这个职务，“原本是怀着一颗为小区所有业主谋福利的心去工作的，可是这个工作干得让我寒心”。据傅先生讲，上门去通知开业主大会，许多住户态度很漠然，参加的业主更是寥寥无几。

     太原市房地局工作人员表示，由于未尽到对物业管理部门的监督权力，一些业主委员会形同虚设，无法维护广大业主的权力。同时，也有些业主委员会因为工作开展不顺利，成立不久就撤消了，起不到任何作用。

     素质有限 处理小区问题简单化

     在前上面提到的长治路某小区，居民为了阻止开发商继续施工，在与开发商协商无果的情况下，在业主委员会的带领下，小区业主将一辆轿车堵在了施工现场，阻止施工工人进入工地。而开发商则调来数十名全副武装的保安，试图将轿车抬离现场。双方当即发生肢体冲突，矛盾进一步升级。

     省城千锋北路的一个小区，因经常停水停电、物业服务差等问题长期存在，业主与物业管理处的关系非常恶劣。去年，因对小区一堵墙的修建问题未达成一致意见，业主执意不让垒这堵墙，而物业管理处却坚决要建。物业盖、业主拆的状况持续一段时间后，终于，矛盾激化，双方在墙的两侧开始了砖头大战。因为物业问题，业主委员会甚至动员大部分业主，浩浩荡荡去上访。业主史先生告诉记者：“有了业主委员会，业主们拧成一股绳集体维权，确实很有底气。但是，有时候业主委员会解决问题的办法很可笑，有的甚至违法，根本无法从根本上解决业主和物业管理部门之间的矛盾。做业主代言人也需要高素质，光有一腔热情和正义感还不够。”

     9月1日，国务院修改的《物业管理条例》出台。新的《物业管理条例》中，业主、业主大会、业主委员会、物业管理公司名称变更等方面都有了变化。业内人士表示，新的《物业管理条例》中，物业由“管理”到“服务”的概念变化，意味着许多事情必须要业主自己拿主意，通过业主大会决定，业主需要有更强的自治意识。同时，成立业主委员会、规范业主委员会，让其更正规地为业主“代言”，也成为了所有小区面临的问题。

     专家解读新物管《条例》
     超半数业主同意可炒物业

     日前，国务院发布的《修改〈物业管理条例〉的决定》明确，10月1日以后，“物业管理企业”将改为“物业服务企业”，选聘和解聘物业服务企业，只需半数以上业主同意，但这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。9月3日，北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任秦兵为读者进行了解读：

     修改一：街道成业主大会“指导部门”

     此次修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。现实中，大多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求，然后在区、县建委小区办进行备案。所以，这项修改是把现实中的做法固定化。

      修改二：更换物业需半数业主同意

     《物权法》以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了七种事项。

     新《条例》中，除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，只要过半数业主同意就可以。

     修改三：由“管理企业”到“服务企业”

     根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。

     目前，物业企业已不仅局限在对房屋及配套设施设备的维修、养护和公共秩序的维护等活动。人们对软环境方面有了更高的要求，“服务”越来越成为人们关注的焦点。

     如果所有的物业企业都能从实际行动上由“管理”转换为“服务”，真正围绕业主的需求展开服务，物业纠纷会越来越少，物业和业主之间的关系也将越来越和谐。