住在龙城

     在我市某小区，由于小区规模较小，停车位全部是地上停车位，且较为短缺，物业公司就采取了销售的方法将停车位卖给已购车的业主。有车的业主虽然通过此举获得了车位，却对停车位可能产生的变数担心不已。

     在该小区，笔者看到了物业公司在空地上划好的停车位置，有的停车位上还安放了地锁，表示已销售出去。据一位业主介绍，该小区虽然是刚刚开发不久的小区，但停车问题在规划之初就没有受到重视。刚刚入住时，小区内的车辆较少，停车并不存在什么问题。然而仅仅很短时间以后，随着业主的全部入住及私家车辆的增加，小区的停车位就显得有些捉襟见肘了。为此，物业公司在前段时间对有限的车位进行了销售，并声明先购先得，售完为止。虽然业主们感觉有些不妥，却碍于停车困难选择了接受。

     该业主无奈地对笔者说：“车位数量有限，拥有私家车辆的业主却大有人在，如果不买车位，车子不知道该停在哪里，而买地上停车位，真怕《物权法》实施后，自己的权益得不到保障。
 
     无独有偶，在双塔东街新入住的某小区，停车位的问题同样困扰着小区内的居民。该小区共有两幢高层组成，虽然该小区内建有地下停车场，但对于数量较多的业主而言，停车位同样难以满足所有业主的停车需求。为此，该小区的物业公司要求已有车的业主长期租赁地下停车位，并一次性支付25年的租赁费用，一个停车位定价8万余元。区区一个十余平方米的地下停车位，其租赁价格如此之高，着实让业主有些不可思议。而最让业主不解的是，花费如此高价买回来的竟然只有使用权，且不说购买使用权限后是否会生出变数，等期限到期后，将是一个怎样的状况，也让业主难以安心。

     事实上，随着生活水平的提高，越来越多的居民拥有私家车。有报道称我市已有机动车30余万辆，而且每天还在以较快的速度上涨。与此同时，小区停车位的增长却远远跟不上车辆的增长速度。在过去的一段时间，停车位的价格竟然出现了暴涨，而由于购房者对停车位的权属并不了解，高价购买停车位后却难以消除心中的隐忧。正如一位业主所说：“停车位数量有限，租售价格又继续上涨，无论开发商是租是售，你不弄上一个总觉得不放心，回到家都不知道车子应该停放到哪里；可你真的花高价买下后也不安心——万一以后有个什么变数，自己的权益不晓得能不能得到保障。”

     停车位：维权已有法可依

     在现实生活中，与上述业主拥有同样顾虑的购房者不在少数。当停车位与物业发生纠纷时，小区业主往往采用以车堵路的方式来发泄心中的不满，很少通过法律渠道解决，专家认为主要原因是法律对停车位的归属一直缺乏明确规定，导致权属不清，职责不明。

     可喜的是，即将实施的《物权法》，为小区停车位的归属提供了法律依据，并对小区内不同停车位能否出售提供了法律规定。

     首先，明确规定占用共用土地的地上停车位属于业主所有。

     《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
     建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这意味着业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，理应属于业主共有。至于如何判断哪些道路、绿地属于业主共有，可以从规划局通过查阅该小区《用地规划许可证》的相关附图予以确认。

     业内人士指出，开发商对占用业主道路或其他场地设立的车位没有所有权。此类车位的使用应该由业主大会决定。在没有召开业主大会的情况下，可以比照地下车位增加一定比例授权费用。费用除扣除经营成本、税金、经营公司酬金外，剩余部分按面积比例返还给业主。

     其次，对于建筑规划区内的停车位，可依据是否公摊确定归属。《物权法》七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”这就是说，所建停车位属于建筑规划区内的公摊面积，也应归业主所有，不属于建筑规划内的公摊面积，则由开发商支配。
停车位：约定仍至关重要

     《物权法》即将实施，对于多数购买停车位的购房者而言，无疑有了一粒定心丸，然而《物权法》的实施能否保障停车位市场再无风险呢？笔者在了解中发现，事实并非如此。

     业内人士表示，《物权法》对停车位的权属进行了相关规定，如停车位面积计入了公摊面积，开发商如出售或出租可以视为对业主形成了侵权，追究其相关责任。但如果没有计入公摊，产权是否属于开发商目前在理论界仍存在争议，而《物权法》并没有强制规定建筑规划区内车位和车库的面积是否需要计入公摊面积，如何确定停车位是否计入公摊面积也是个棘手的问题。

     一方面，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：凡已作为独立空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。该规则可做如下解释：具有独立空间的地下室、车棚可以单独出售或出租，可以作为所有权客体进行交易。因此，如果业主未能与开发商约定地下停车位是否属于公摊，很容易被开发商借机混淆，而业主很可能花费大价钱购买的却是属于全体业主的所有权。

     另一方面，从财务角度看，绝大多数地下车库的建设费可能已被购房人分摊，如果车库被开发商再卖一次，消费者就相当于掏了两次钱。但有专家认为商品房的销售价格完全是由市场供需所决定，价格的成本计算只作为合同一方当事人即开发商的综合考量，与实际的销售价格之间没有必然的对应关系，更不能作为所有权归属的确定依据。如果发生所有权归属纠纷，以一方的成本计算解释价格构成，进而确定所有权归属的内容，背离了合同双方当事人当时的买卖的真实意思表示。

     在实践中，很多业主在与开发商签订购房合同时，往往没有在合同中明确约定地下停车库的产权归属。在发生纠纷后，业主往往认为地下停车库的成本被业主分摊了，地下停车库理应归业主所有；而开发商一般认为，自己拥有地下停车库的所有权，所以理应享有自由支配权。《物权法》的实施，虽然为纠纷的解决提供了依据，但不可否认，并不一定能彻底从根本上消除纠纷，而由于在许多细节方面仍然有待完善，消费者在签订购房合同时依然应多加注意。正如一位业内人士所说：“对于停车位，开发商如果认为权属归自己所有，应该拿出证据，业主认为权属在业主，同样也要拿出证据，否则就只有交给法院裁决一条路。”