住在龙城

业主陈伯将自己在广州市内拥有的一套首层物业出租给了个体户阿东，合同规定租金每月1万元，阿东必须在每月8日前将租金交付陈伯。签订合同时，阿东说目前资金周转不灵，要求缓交履约保证金。陈伯觉得阿东人还不错，考虑了一下也就答应了，答应阿东在两个月后交付保证金。

　　陈伯留了个心眼，在合同中约定了“逾期交付场地租金，每逾期一日按月租金总额的5％收取违约金；逾期交付场地租金达一个月，房东可单方终止双方签订的合同，收回租赁房屋，且所收保证金不予退回”的解除合同条件。

　　阿东前几个月还能按合同的规定按期支付租金，几个月后就开始拖交租金，后来干脆就不交租金。陈伯在多次催促无效后，不得不诉诸法律，将阿东告到广州仲裁委。陈伯向仲裁庭提出仲裁请求，要求解除合同，阿东尽快搬出，并支付所欠租金、违约金以及保证金。

　　经查实，仲裁庭裁决阿东支付所拖欠的4个月租金，并支持了陈伯有合同依据的违约金要求。法院还认为，合同约定保证金的目的在于保证合同的履行。陈伯要求解除合同，合同已经不再履行，所以再收取履约保证金已经没有必要。

　　专家点评

　　业主放租不外乎想多一个收入来源，最让放租业主头疼的无疑是遇到无良租客。而根据实际情况，出租方所遇到的风险要比租客大一些，不少出租者初期往往不重视逃租风险，当风险真正形成后，出租方通常很难招架。

　　所以，防患于未然乃是租赁方的最好的自我保护方法。有法律专家指出，由于租赁法律关系及种种外部因素，使得出租方处于比较脆弱和易受侵犯的地位，承租方用各种方法来躲避支付租金，甚至可能溜之大吉。在许多租赁法律纠纷中，都出现过承租人溜走而不知去向的案例。

　　出租方还应明确哪些权益可以争取，而哪些要求则不会得到法律支持。比如陈伯“支付保证金”的要求，在双方合同关系已经解除的情况下就无须继续履行，也自然会被驳回。


　　作为出租方而言，规避逃租行为其实并不难。在严密制订租赁合同后，平时只需要多留意承租方的行为，警惕对方表现出的某些危险信号，基本上可以将风险减到最低点。专家建议出租方可以在合同中提高预付押金金额。此外还可以规定，如果承租方拖欠房租达一个月，出租方就有权收回所出租的房屋。

　　大量案例说明，承租方一旦不按时交房租或拖欠房租，就表明其资金或财务方面出现问题，这是一个比较明显的信号。此时如果出租方碍于情面，不采取果断措施，很可能最终受损。而当出租方一拖再拖，最终才诉诸法律时，租客大多已经不具备偿付能力，而此时就算拿着判决书又能如何呢？