住在龙城

6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布了2017年5月《住房市场发展月度分析报告》（以下简称《报告》）。

上述《报告》是在2017年5月大数据房价指数（BHPI）的基础上结合相关调查而完成，指数样本覆盖了30个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入该指数。

《报告》显示，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。其中，北京房价环比首次出现下降。

作为本期《报告》的执笔人，社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期可能出现下跌，但房价上涨的压力仍然存在。

北京各区房价指数全面下跌

《报告》显示，在4个一线城市中，北京、深圳5月房价指数环比下降，分别下跌4.09%、0.36%。而上海与广州尽管5月环比仍出现上涨，但涨幅也较上月收窄。

具体到北京而言，5月份北京各区房价指数全面下跌。《报告》显示，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。邹琳华认为，由于北京市入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。

值得注意的是，5月通州区在北京各区县板块中表现得最为抗跌，仅下跌0.01个百分点。邹琳华认为，这主要源于通州区实行双重限购政策，板块泡沫相对较低。

此前，已有机构发布数据显示，北京5月二手房房价出现下调。链家研究院的监测数据显示，市场的降温使业主预期得以扭转。在5月调价的房源中，降价房源占比攀升至89.3%, 是自2012年以来的最高水平，表明业主态度不再强势。

另外，二手房市场的降温也表现在网签数量的下降上。北京市住建委的数据显示，5月全月，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月以来的最低值。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体而言，北京市房地产行业的调整才刚刚开始，从未来的趋势来看，应该会在类似7、8月这样的淡季表现得更明显一些。

房价走势源于管控投资需求

在5月份北京房价指数环比出现下跌的同时，《报告》还显示，环京房价也大幅下跌。其中，廊坊5月房价指数环比下降8.54%，位居样本城市跌幅第一位。另外据《报告》显示，京津冀房价指数5月环比也下降了4.22%。

北京及环北京各市房价指数下降的原因，与趋严的购房政策及收紧的货币环境相关。报告指出，各热点城市既有组合拳，还有集体行动，如北京不仅要求“认房认贷认商认离”，还调整了入学政策，对“学区房”炒作进行精准打击，环北京各市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。

再从整体来看，《报告》认为，5月热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。

邹琳华认为，从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险货币基金年化利率突破4%，部分银行房贷利率大幅上浮。购房政策及货币环境的全面收紧，对短期市场构成显著的利空。但从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。

《报告》建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应坚持限购、限贷等需求调控政策；而从长期来看，应通过城市群的发展逐步缓解大城市住房供求矛盾。