住在龙城

受相关利好消息提振，昨日租房概念在A股掀起上涨旋风，昆百大A、世联行、三六五网、市北高新牵手封涨停。其中，市北高新成交环比放大数倍。

兴业证券认为，房屋租赁是房地产下半场重要方向之一，支撑政策密集出台，行业两大痛点——收益率不合理和租售不同权正在被逐步解决，相信在政策强力支持下，房屋租赁行业成长空间较为广阔。

租赁市场前景广阔

截至昨日收盘，房屋租赁指数涨幅达到5.86%，位居182个Wind概念指数首位，而同期排位第二的是智能物流指数，涨幅为2.26%。此外，昨日正常交易的房屋租赁成分股全线飘红，无一下跌，其中更有昆百大A等四只股票联袂涨停。与两市量能新低相比，昨日相关概念股普遍放量，备受资金宠爱。

从需求端来看，中国租房市场未来需求空间巨大，核心因素就是一线和部分二线城市房价高企。房价上涨到一定高度，租房群体和购房群体在较长生命时段里重合度较低。当前，中国核心城市房价收入比已经高于国际城市，租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。对比美国全国36.3%和日本全国35.5%的租房比例，中国目前全国租房比率仅有11.6%；对比美国、日本核心城市50%的租房比率，中国核心城市仅有30%左右，租赁需求增长空间巨大。

根据链家地产预测，未来租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，这是一个需求空间广阔的市场。

兴业证券认为，中国过去租赁市场一直难有大规模发展，主要原因之一是租赁未“确权”，即租赁权利一直不清晰，租赁本应享有的三项权利（公共服务、租赁产权和房屋处置权）一直没有法律给予保障。其次，租户也没有物业的重新改造、使用权甚至连合约解约、续约都取决于房东。目前政府正在大力推进租购同权，随着租赁权利的明晰化，将对租赁市场的需求有很大促进。

从供应量看，未来租赁将成为核心城市住房发展的重要组成部分，根据目前已经披露的各省市“十三五”规划，北京、上海、广州将在“十三五”期间新增租赁住房50万套、70万套、15万套，分别占到新增供应总量的33%、41%和20%。

政策持续鼓励

今年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场正迎来政策利好。

方正证券认为，总体而言，大力发展住房租赁市场包括四大要点：一是加大租赁供给，利用集体用地建设租赁住房等；鼓励放弃转型开展住房租赁业务，培养专业化住房租赁企业。二是允许提取住房公积金支付房租，对租赁企业给予融资支持，推进REITs试点。三是给予税收优惠，推动公租房货币化（市场提供租赁房源，政府发放租赁补贴）。四是通过立法切实推进租购同权。

地方政府也积极跟进，纷纷出台相关细则，推动地方租赁市场发展。截至目前，已有20余个省市出台加快培育和发展住房租赁市场的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予政策支持。其中50%以上省份提出要允许公积金支付房租，推进REITs试点，支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品。

以北京为例，租赁用地大幅推出，且占据了一部分商品房指标。北京新五年的用地规划中，首次单列租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。过去五年（2012-2016年），北京商品住宅计划供地4300公顷（实际供地2452公顷），而2017-2021年，商品住宅计划供地3470公顷，减少了830公顷。

投资标的选择上，方正证券指出，租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源上将有长足发展，建议关注资金实力强、租赁运营经验丰富、拥有低成本优质房源的企业。