住在龙城

    投资总有风险，住宅租赁投资由于投入巨大因而风险也更大，从目前广州市场来看，投资住宅租赁需要对以下"八大"方面加予关注。

    算准投资"回报率"

　　由南方日报南方楼市俱乐部实施的一项置业者《最新置业趋向调查》结果显示，目前广州市民已将住宅作为物业投资的首选（其被选比重远远超过商铺与写字楼）。而近期也有不少楼盘发展商以个别楼房租赁价格作参考值来计算楼房投资"回报率"，并得出颇为"诱人"的投资"回报率"。对这些来自于发展商提供的"回报率"，投资者需要清醒的认识与准确的计算。

　　一般来说，物业投资回报率倘若在5%以下者，尽量不要参与，因为这5%的回报可能无法抵御投资所承担的巨大风险。目前在广州，住宅租赁投资回报率都要求在6%-8%之间，个别情况下可达10%，但千万不可苛求过高，否则容易步入"陷阱"。

　　一些楼盘发展商以某一物业租赁价值做简单计算得出极为"诱人"的回报：15%甚至20%！

　　事实上，这其间可能隐藏着巨大的风险，因为很多发展商所作的投资回报计算方法存在很多问题，例如逃避税费问题、租赁空置期问题等，由此得出的结果也很不真实，在某种程度上甚至可以说带有一定的欺骗性。置业者应该慎重对待这些数据，在投资住宅时必须对各种因素作全方位的考量。

　　"空置"问题要重视

　　住宅投资首先要考虑要租给什么人，房屋好不好租。但不管怎样，都要设置放租"空置期"，因为很少有楼房一买下后便可以即时出租，而且在前一客户租赁期满后新客户入住前也还会有一个"空置期"，即令委托中介代理公司"放盘"，也会被要求按"行规"设置"空置期"，短者一月半月，长者甚至一年半载。

　　由于很少有一租10年8年的长期租客，而一般都只是二三年甚至只有一年半载者，这样房屋"空置"时间事实上会很多，而在这段"空置"时间内不仅根本谈不上什么投资回报，甚至还要"贴本"维持。例如小区维修费用，还有房屋空置期间应交的物业管理费、公共水电费甚至垃圾费等都必须要作为业主的投资者缴交。

　　因此，住宅投资不可将一年12个月的租金数全额算上，而应相应减去一个甚至二个"机动月"租金计算，例如每月可租2000元的房屋，一年应计租金"收入"为2000X11=22000元甚至更少，而不是24000元。这意味着投资"回报率"应减去至少一成即按"9折计算"才更接近真实情况。

　　"税费"问题须考虑

　　此前由于住宅租赁市场存在政府监管"缺位"问题，导致广州确实存在有很多出租房屋者没有缴交税费的情况，（有业内人士估计，其比例在70%以上），但作投资计划时，则必需将这笔费用计算在内，而不应做非份之想。

　　按有关规定，私房出租经营要交纳多种税费，包括：个人房屋出租应按租金收入的5%缴纳的营业税（月金收入在800元以下的免纳营业税）；并应按缴纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加；月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金收入扣除20%后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，税率为20%；并应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花；此外，个人出租房屋还要缴交城市建设维护税，在市区内税率为7%，在郊区各县城、镇范围内税率为5%。

　　统算下来，这些税费占房屋总租金比例至少在10%以上，这意味着投资"回报率"还要减去1~2成来计算。

　　投资低档房"好租"

　　目前在广州，低价小户型尤其是面积在40～80平方米、月租金在600～1200元者最好租，其既可以租给一些刚毕业参加工作不久的"年轻白领"，也可以租给一些外地来广州积蓄不多的家庭，甚至可以租给一些从事小生意的"小老板"……正因为客户群巨大，所以低价小户型单位租赁行情目前在广州极为走俏。

　　不过，投资低价小户型出租的人士需要更多的耐心与细心，因为租用这些房屋的租客交纳租金可能并不那么爽快，需要不时"催促"，而且很多事情可能也极其烦琐，工作繁忙或者不善于赚取"小钱"者不适宜为之。

　　某报社的一位梁姓仁兄，在购买了一套"升级板"房屋后，便将原先报社分配的一套"白鸽笼"以每月600元之低价租给了一对外来的小夫妻，虽然这对小夫妻为人很好，但交纳租金时却并不爽手，几乎每次都要催促多次才能交齐这600元，据悉，上月梁夫人过来催了两次才收到400元，至今还拖欠着200元，难怪梁兄大发肝火："算了，别租了，就让其空置吧，我多写一篇稿赚多点稿费也比这样烦心好"！

　　不过，任其空置，谁来缴交物管费拉圾费以及公摊水电费呢？

　　高档豪宅真"好赚"

　　相对于"交投红火"的低价小户型单位而言，广州市场中档房屋或者豪宅租赁行情难免"淡静"。尤其是中档房屋，"上不成下不就"，既难以找到好主顾，更难以赢得好收益。不过，豪宅租赁虽然行情难显火爆，但其投资回报率却极为可观。

　　据了解，目前在广州，100平方米左右、月租金二三千元的中档房屋最无市场，原因主要是目标客户群狭小。毕竟，每月能拿出二三千元租房者，家庭收入肯定不少，这类家庭完全可以供楼--给出首期十几万元后，每月缴纳二三千元已可以供上一套不差的单位。因此，中档房屋出租的对象大都是过渡型的家庭，或者是多人合租甚至是某一家企业单位为解决员工住宿租用，显然其行情不被看好。

　　不过，投资豪宅放盘收租却又另当别论。

　　据了解，投资豪宅放盘收租虽然风险较大，但回报却普遍极为可观。由于豪宅瞄准的是近年来不断增多的跨国企业外籍人士或大型企业高层管理人员，而这类企业公司高管人员住房补贴普遍较高，因此针对这些客户的豪宅租赁回报令人颇为满意。像位于滨江东的中海锦苑与海珠半岛花园等高档楼盘，每套月租金均可达上万元，例如海珠半岛花园目前133平方米的单位，总投资仅约100万元，但带装修加少量家具月租金可达12，000元，回报率可达10%！

　　不过，由于豪宅物业管理费相对较高，空置时间过长将会大幅降低投资回报率，因此投资豪宅租赁需要谨慎为之。

　　且将"租赁"当"炒楼"

　　投资住宅放租虽然不是"炒楼"，但也一定要当成"炒楼"来投资。因为房产最大的特性在于保值、增值功能，倘若购置的房产贬值，那么所作租赁投资事实业已"亏损"。

　　虽然目前广州不少楼盘销售价格都有了一定的上涨，但实际情况是原先购买的房屋如今拿出来"放盘"，却大都卖不到楼盘现推房屋的售价。事实上，目前广州市场即令是全新未住的房屋拿到二手市场出手，都要打一个折扣。
　　由此不难理解，缘何近期会有不少人士投资广州二手房租赁。据了解，目前在广州市区内投资购买一套50多平方米的小二房单位，付出不足20万元，每月租金约为1200～1400元，理论计算（抛开空置时间与税费不计）一年有14400元～16800元入帐，回报率可达7.2%～8.4%，即令算足各种费用折抵，回报率还可达6%以上，在目前国内投资渠道极为馈乏之际，此举比将钱存入银行或购买债券确实好多了。

　　"衣食住行"要兼顾 

　　一间房屋不但要满足居住者对生活空间起码的要求，而且还要满足居住者的环境要求、环保要求、便利要求、社区本体的区域要求、年幼年老者的特殊要求等各个方面。因此，住宅投资作计算之前一定要了解楼盘的外部环境与生活配套，例如周边有无污染，是否有不安定的场所，如果周边有化工厂等，那么空气污染必定严重；有汽车、助动车维修点，吵闹声太大，住就不得安宁；附近如果有高架下匝道，车辆接车辆，定有噪音。例如所处位置交通是否便利，生活环境是否成熟等，从"衣食住行"及"开门七件事"了解周边环境配套究竟如何。"生地"不适宜居家过日子，而成熟地段虽然生活很方便，但又可能太嘈杂；

　　倘若是高校近旁面向学生出租的房屋不要追求高档豪华，还要尽可能地选择小户型，或者可以间隔成多间小户型的大户型。商业旺街周边面向商户出租的房屋，交通一定要便利，因为有些商户还会将货物放置居所内。面向携老带儿的家庭出租者，则要看附近有没有公园、银行、医院，而且最好离医院近一点；还应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等的分布情况，甚至看马路车辆多少。

　　投资要看发展"前景"

　　投资住宅租赁要考量所在位置地段是否已具备较好的基础配套设施，是否有规划发展前景，是否有政府支持政策倾斜，要学会寻求热点，尤其是那些隐藏机会的"明日"热点。

　　同时，购房还要格外关注建筑质量，因为房产价值的评定主要是土地与建筑物两大块，土地使用价值依靠土地等级与该区域实际发展程度；建筑物则考虑其内在质量。其在地段相近的区域挑选房产，对于相差二三万元总价的两项物业，一定要多权衡质量优劣，情愿多花点钱，也要买个踏实的东西，因为五年十年后物业的差值可能就会拉得很大。

　　此外，由于房屋使用时间相对极长，因此购房时应注意居住设施的发展。即令目前所买的物业比较超前，也应考虑随着变化因素的出现，房型功能结构是否有继续改进的余地。只有可持续发展的住房，才能随着时间的推移不但保值而且还有升值潜力。

　　住宅投资由于涉及金额巨大，因此作投资计算之前一定要考虑周全，除了如上"八项注意"外，甚至还要计算房屋的折旧"贬值"。因为房屋只有70年使用期，而房屋会随着楼龄的延长而"折旧贬值"……只要精于计算擅长比较善于作周全考虑的投资者才能在住宅租赁投资市场"长袖善舞"获得成功。