住在龙城

    一些出租房屋的屋主，为了省事，喜欢把水电煤气等费用打包在房租里一起收取，这样的方式到底划不划算？为此，记者邀请了著名税务策划专家，中国策划学院副院长朱耿洲博士来指点一二。
 
　　案例：黄小姐2004年9月将其一套住房出租给张先生，期限一年，月租金2500元，包括水电费(黄小姐与张先生约定每月水电费最高限额300元)，据此，黄小姐每月要缴纳个人所得税(2500-800)×20%=340(元)，黄小姐每月实际收入为1860元(2500-300-340)。

　　策划建议：如果黄小姐不负担水电费，同时相应地将租金降为每月2200的话

　　每月应纳税额为(2200-800)×20%=280(元)

　　每月实际收入为1920元(2200-280)，比原来增加60元(1920元-1860元)

　　全年节税为720元(60元×12个月)

　　朱博士点评：个人财产租赁收入，要按照其收入额的一定比例缴纳个人所得税，也就是说，个人租赁收入要缴纳的个人所得税是一种从价税。那么，根据从价税的特点，如果计税依据——个人租赁收入额越少的话，其应纳的个人所得税也就相应的越少。据此，在对个人租赁收入进行节税策划时，就可以在保持实际收入不变的前提下，适当地降低租赁的名义收入额，从而有效地减少税收支出。

　　现实生活中，个人在出租自己的房屋，门面，设备等财产时，总是自己负担这些财产的存续费用和相关费用，而只简单地收取承租人一个固定的租金。例如，个人在出租自己的房屋时，有时承诺水、电、暖三费全部包括在租金收入中，而不用承租人另外缴纳，只是收取承租人房屋租金收入。由于三费包括其中，其租金收入也相应较高。

　　其实，从节税的角度考虑，出租人的这种做法是不足取的。因为，较高的租金收入要支付较多的个人所得税，而且，出租人还要承担三费的开支，这样的出租人最终获得的税后纯收入就会相应减少很多。与其这样，出租人可以采取减少名义收入的办法，将原来自己承担的费用支出改由承租人负担，相应地减少租金收入，这样，个人要缴纳的个人所得税也会降低，最终，税后收入将会有所增加。

　　朱博士强调说，个人的房屋租赁收入，除案例中的20%个人所得税外(从2001年1月1日起暂按10%的税率计算个税，)，居民还应该缴纳营业税(租金的5%)，城建税(营业税额×各地的城建税率)、房产税(房产租金收入×12%)，综合税率在总租金的30%左右，税负较重，所以说租赁收入的税务策划，有很大运作空间。