随着中国在全球房地产市场中作为主要投资国强势崛起，投资者更多地将目光转向投资商业地产。

由于城市化进程加速，中国城市的规模和建设将面临新的需求，商业地产市场有很大的空间和潜力。在未来几年，中国商业地产投资规模将会进入一个放量扩展的阶段，预计到2020年，中国商业地产投资规模可突破2.3万亿元。

在本篇推文中，赢城聚焦写字楼，并对其市场概况、行业驱动力和投资机会进行简要的介绍。

投资规模增长放缓，需求及政策环境利好

全国范围来看，近年来写字楼投资规模增速有所放缓。一线城市写字楼空置率低，租金仍有上涨潜力；部分二三线城市写字楼空置率高，短期内租金可能仍将维持相对低位。

投资写字楼有多种盈利方式，因此受到投资者的青睐。此外，写字楼产品供给区域集中，形式多样，供给量受经济影响较大。

近年来写字楼市场受到国家相关政策利好，并且退出渠道拓宽，因此写字楼具有较好的投资前景，目前零售地产改写字楼已成为风口。

写字楼投资金额稳健增长：

我国政府在2010年底投资4万亿以扩大内需，基建项目是4万亿刺激的主要投向之一，因此写字楼市场也蓬勃发展。2011-2013年写字楼投资增速保持较高水平，在2013年高达38.2%。在2013年之后逐渐下滑，回落到增速较低的水平。2017年，中国写字楼市场投资规模为6761.36亿元，较2016年增长3.5%。预计在未来3-5年，整个写字楼市场的投资额会维持在稳健的单位数增长，但增速放缓。

一线城市租金有继续上涨潜力，二三线城市租金预期低位：

北上广深一线城市的写字楼空置率较低，新增供给量较低，考虑到净人口流入，租金还有继续上涨的潜力。部分二三线城市明显过去几年新增供给规模较大，空置率较高，需要时间消化，租金预计维持低位。

行业驱动力：

需求长期增长，退出渠道拓宽

▍第三产业占比不断提升：

未来的5-10年将是中国经济结构的转型期，制造业将逐渐向高附加值产业转型，服务业和消费将成为更加强劲的增长引擎，金融、科技、互联网、专业服务类企业迅猛增加，成为写字楼租赁需求主力军，奠定了市场长期稳定增长的基石。

▍国家政策利好：

2016年5月1号全面实施营改增政策，首次将不动产列入抵扣范围，降低了企业置业投资的门槛和成本。企业对房地产尤其是商办物业需求明显增加。此外，5月初住建部出台的房屋租赁新政规定，允许将商业用房按规定改建为租赁住房，鼓励投资写字楼的收益权利，进一步刺激了写字楼投资需求的增长。

▍退出渠道拓宽：

2015年以来，我国房地产企业（项目）资产证券化的需求旺盛，发行产品数量和融资规模快速增长。发行数量从2015年的17个上升至2017年的121个，发行规模也从2015年的232亿元上升至2017年的1782亿元。民营企业、外商投资企业逐渐成为融资的主要力量，据CBRE估计，中国商业地产市场有望在未来三年内迎来约140亿美元的跨境资本。

投资机会：

盈利模式多样，投资机会广阔

写字楼盈利模式多样，灵活度高：

购买写字楼之后，写字楼所有者有多种投资方式。可以自己亲自经营使用；也可出租给他人经营使用、坐收租金；或委托商管公司代为经营，坐收利润分成；还可以待价而沽，等写字楼增值转手获利。当需要资金时还可以用它作为抵押品，获取信贷资金。在它被抵押时，仍可以用各种灵活形式加以经营。

投资机会——零售地产改写字楼：

传统百货、零售店受到电商的冲击，租金增长缓慢，空置率高，而部分一二线城市写字楼供不应求，租金高企。

在此背景下，北上广深四个一线城市的“商改办”领域最近一两年正在成为风口，以万科、保利为代表的开发商大量购进了城市更新项目。

四个一线城市中，深圳、广州两市走在城市更新前列，两地参照香港设置了专门的机构——城市更新局，以协调管理城市更新项目。在城市更新项目的实施率上，深圳已经由2012年的不到7%提升到17年的29%。