住在龙城

为提升省城物业管理水平，减少物业、房企、业主三方的纠纷和摩擦，明确物业共用部位、共用设施设备管理的责权利。2018年，《太原市物业管理招投标管理办法》正式出台。近日，太原市房管局与太原市工商局联合发文，进一步强化规范太原市物业招投标以及承接查验工作，并发布《太原市物业承接查验协议》示范文本，意在从源头上解决物业服务的纷争。

通过一系列规范管理，省城物业行业多年来因招投标及承接验收不合格、不合规而带来的物业服务品质不佳的痼疾有望得到改变。那些没有资质的“黑物业”将在招投标时被一一过滤掉，居民以后再也不用为自己小区里的黑物业服务差、乱收费、跑路等着急上火。

A新房“带病”交付影响业主生活

新房“带病”交物业，这样的事例在省城太原并不鲜见。

2015年，太原市万柏林区某小区交房，业主们发现小区有几部电梯运行不正常，一旦有人乘坐，电梯就显示超载。业主纷纷向物业反映这个问题，但物业却没有及时维修。业主咨询电梯维修公司后得知，如果电梯没载多少人就显示超载，需要调整轿厢底部的超载开关，由此说明小区当年交付物业时，没有调整电梯超载开关。要想解决这一问题，需要对运行多年的电梯做载重测试，提高电梯使用安全。但这笔维修和测试费开发商和物业公司都不愿承担，导致小区内电梯运行周转不正常，业主日常生活受到严重影响。

从事太原房地产项目开发十余年的刘先生表示，太原市小区的物业公司与开发商的关系有两种情形：一种是物业与开发商同属一家集团公司。另一种是小区物业与开发商不属同一家集团公司。

但无论哪种情形，为了拓展市场和承接业务，物业公司承接新建小区时，对小区各项硬软件条件的承接验收把关往往不细致，就直接入驻小区，开始收物业费、为业主服务。但小区运行后，不少建设施工单位、开发商及上一任物业公司应该承担的问题便会跳出来，比如电梯“停摆”、房屋漏雨、绿化重建等。物业公司再找开发商及上一任物业公司时，扯皮推诿就会出现。当这些问题严重影响到业主日常生活，业主四处投诉时，物业也只能无奈以“物业不负责，应找开发商”而打发业主。久而久之，导致业主、物业、开发商三者之间纠纷不断。

“物业招投标及承接查验规范，将会解决这些因责、权、利不清出现的问题。”太原市房管局相关负责人介绍，物业招投标新规以及《物业承接查验协议》示范文本要求小区业主分户验收的同时，启动物业承接查验。查验开发单位要按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。并组织第三方现场查验物业公共部位、公共设施的数量和质量是否符合规定等。

若小区物业承接查验不合格，开发企业将无法办理房产预登记，也就是说，开发商就交不了房。太原市物价局物业科副科长宫青告诉记者，太原市已经开始试点推行物业承接查验规范工作，2019年将逐步实施落地。

上述刘先生说，未出台新规之前，不同物业公司有不同的承接查验方法，但查验程度不太一样。查验属于物业企业内部行为，不细致且不属于职能部门规范监督范围。而此次出台的物业承接查验协议示范文本，将物业承接的查验内容和流程规范得比较细，包括供电、消防、电梯、供水、供暖等方面，按照这个规范查验交付物业，物业公司会提早发现项目中影响安全、使用功能以及工程质量等各种存在的问题，交付单位要达到交付使用条件才能向物业公司交付。

B分清“责任田”物业服务高效

在物业公司和业主的矛盾中，物业公司管理范围过大、服务效率低下，引起物业和业主的争议不断。今后，太原市各小区物业招投标及承接验收将实行“区域备案”，从源头上避免了这些纠纷的处理。

“太原市小店区某小区占地面积达到50亩，所有楼栋的物业服务都是一拨人马，由于居民众多、意见不一，物业服务及投诉反馈就显得特别低效。”业内人士表示，“比如有一栋楼的公共设施、公共区域出现安全隐患，按照规定，要使用全体业主的公共维修基金修缮，必须征得小区三分之二的业主同意。但没有出现问题的其它楼居民往往是不配合、不支持、不反对，征得业主签字同意的过程羁绊不断。而住在隐患楼栋的住户却苦恼不已。”

太原市房管局物业处处长刘宏伟说，如果执行了区域备案，这一问题将得到解决。新的建筑物建成销售时，买卖合同当中必须翔实、具体地列出该建筑区划的四至范围以及内部的共有部分和专有部分，这是一个不可或缺的组成部分。也就是说，如果一个小区建筑面积超过3万平方米，那么每3万平方米可以分隔成一个物业管理区域，不同的区域配备不同的物业管理项目部，提高效率。

同样，每个楼栋都配备物业管理部门也会资源消耗严重，提高居民的物业成本。“比如，有的单位小区，每一栋楼都有一个‘门房’，这也等同于物业办公场所。配备这么多物业人员其实没有必要，大部分时间这些工作人员是闲着的，导致居民物业成本高。如果能合理整合，则有利于物业费降低。”刘宏伟说。

太原市房管局负责人表示，新建物业在前期物业招标时，建设单位应当将划归确定的物业管理区域向市、县房地产行政主管部门备案，需将《备案信息公告》在《前期物业服务合同》附件中明示，并在房屋销售现场进行公示；投入使用但尚未划分物业管理区域的，房地产行政主管部门可经业主同意后划归确定的物业管理区域，并向太原市房地产行政主管部门备案，相关《备案信息公告》在物业管理区域公示。

太原市房管局物业处相关负责人表示，开展区域备案工作的意义在于全体业主确权的过程，对物业小区日后的管理有很大帮助。下一步，随着物业管理区域明晰划分，将有效明确业主共有权的外延范围、业主共有权和专有权的边界、业主共同管理权的成员资格，避免了物业管理区域内外的矛盾纠纷，即不同物业管理区域间的矛盾纠纷。避免了因边界不清造成的业主与开发企业、物业企业以及其他业主之间的矛盾纠纷。同时，明确区域划分，促进以业主自治权利的有效行使，有利于整个小区的有效管理。

以前由于种种原因，在实际销售合同中对这一部分总是有意无意加以忽略或模糊。结果，商品房销售合同不仅没有成为物业管理区域划分的依据和证明，而且往往是矛盾纠纷的根源。

C物业公司叫好老百姓受益

针对即将渐渐落地施行的物业招投标、承接查验和区域备案新规，多家物业公司对此表示赞成和支持。太原某物业公司总经理韩先生说，有了这个政策，物业公司终于能在开发商手里接管一个合格、完整的小区了，再也不会出现小区隐蔽工程，比如水管、消防、电路等出现问题，还要千方百计联系开发商索要相关图纸。

韩先生说，之前开发商把小区交付给物业时，常常都是不完整地交付。小区的规划、设计图等资料没有交给物业公司，一旦隐蔽工程出现问题，物业公司因为没有图纸，维修起来很麻烦。尤其是换了好几个物业公司的小区，出现问题更是麻烦。

“承接查验对物业公司来说十分有利，等开发商撤走以后，物业公司也能独立完成对小区的管理。”韩先生说，物业承接查验在政府部门的监督下，能使开发商交给物业一个符合规划设计、配套完善的小区，这样后期物业管理起来纠纷问题将大大减少。

太原市房管局物业处相关负责人表示，之前小区业主和物业存在不少纠纷，很多情况下是因为开发商之前交付给物业的是一个不完整的“商品”，有缺陷存在，后期物业管理也不会完善。职能部门从源头上监管起来物业承接，开发商就不敢把不合格的小区交付给物业公司，自然物业公司与居民之间的纠纷也会少很多。

另一家物业公司柳先生也认为，物业承接查验将对老百姓后期生活带来很大的方便。开发商交给物业一个完善的小区，老百姓住着舒心。对物业来说，也是一个“喜事”。物业公司一直在“夹缝”中生存，开发商房屋质量、配套设施有问题，但业主通常会把这些问题归结在物业身上，导致物业费迟迟收不上来，最后物业公司因此无法正常运转，进而形成恶性循环。新办法实施后，能很好的避免这类问题。