住在龙城

     还有什么调控政策要出台？

     国家统计局３月１１日公布的２月份经济运行数据显示，２月份的ＣＰＩ指数上涨８．７％，抑制通货膨胀的压力巨大；而２月份的信贷额和货币供应量双双下降，央行紧缩性货币政策效果初现。这一升一降，将更加增强央行２００８年采取紧缩性货币政策控制经济过热的决心和信心。

     从２００４年开始的连续９次加息后，在从紧的新货币政策背景下，再次加息的传言一直在考验着市场的神经，大棒会不会落下来？

     ２００８年，开征物业税会成为政府实施宏观调控的杀手锏吗？２００７年１０月，国家税务总局和财政部批准物业税“空转”试点从原先的６省市扩大到１０省市，这说明政府正在加快推进物业税政策出台的步伐。虽然物业税实施的相关操作细节尚未确定，物业税全面实施的时间表还很难明确，但是，政府可能采取选择部分城市真正试点，然后再全面推进实施的模式。２月，国家税务总局有关人员称，两年内不会开征物业税。但是，３月５日，国家税务总局税收科学研究所所长刘佐在天津举办的第二届地产峰会上透露，物业税实转已成定局。与刘佐的表态相呼应，今年“两会”期间，民建中央的“关于完善我国多层次资本市场税收政策”提案，成为２００８年全国“两会”的政协“一号提案”，除了物业税，该提案提出要在房地产行业征收增值税。业内人士称，税制改革将会成为今年房地产调控的节点。

     高地价项目会对市场形成冲击吗？

     ２００６年和２００７年是土地市场的高地价频出的年份。拿去年来说，合生帝景以549万元／亩的高价拿下原太原铜厂地块，大连万达以15亿元拿下了龙潭公园地块，而恒大绿洲、半山园际花园、富力城等这些备受瞩目的项目在２００８年将集体亮相，会对太原房地产市场产生巨大的影响吗？

     作为房地产开发企业，高价拿地的目的是为了获取后期开发的利润。要把高价的房子卖出去，面对日益挑剔的消费者，不提升自己的竞争力恐怕不行。因此，这些楼盘必将在建筑设计、住房质量、规划配套以及后期的营销推广上有很多创新之处，将提升整个太楼房地产行业的水平。

     目前，位于小店镇的恒大绿洲项目即将推出。半山国际花园业已进入市场。据了解，开发商高价拿地后，超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应，形成了一种彼此支持的循环过程。但是，在目前房地产市场交易低迷、“拐点”之说盛行的情况下，高地价项目到底会对太原的房价产生怎样的影响呢？

     保障房的增加能平抑房价吗？

     2008年的土地政策会向保障性住房的用地供应倾斜。住房建设用地390.87公顷，其中政府保障型住房39.86公顷，住宅建筑面积456.15万平方米，其中政府保障型住房55.36万平方米。政府保障型住房中，廉租房建设用地2.8公顷，建筑面积4.15万平方米；经济适用房37.06公顷，建筑面积51.21万平方米。商品房中，限价商品房与中低价位、中小套型普通商品房27公顷，建筑面积40万平方米；单套套型建筑面积≤90㎡的普通商品房206.75公顷，建筑面积223.94万平方米。  

     2008年，政府保障型住房项目中，经济适用房项目主要有太原重型机械集团有限公司玉河街北巷、南巷片区，太铁花园，太钢下兰住宅小区和西华苑三、四期的部分，以上项目中均含有5%的廉租房。此外，包含廉租房建设的项目还有太化新光公司第三小区、省四建卧虎山片区、机床厂片区和十三冶建设公司苗圃片区一期。限价商品房与中低价位、中小套型普通商品房项目主要有新城、赵庄片区回迁安置房。

     这些保障性住房用地将会得到优先供应。这在一定程度上减少了商品住宅建设用地的供给，开发商拿地的门槛会进一步提高。与往年相比，今年会有大量的保障房入市。但是，由于购买保障房条件有严格的限制，仍有大批的购房者被挡在保障之外。而且与商品住宅的建设数量相比，保障房所占的份额还不到整个市场的１０％，保障房的入市能够像人们所希望的那样对房价起到一定的平抑作用吗？

     “钱荒”会逼迫楼盘降价吗？

     春节过后，在媒体上发布的房地产广告开始发生微妙的变化，广告内容不再仅仅限于楼盘，寻求项目合作的已屡见不鲜。业内人士说，这是开发商出现资金紧张的表现。据相关证券方面的媒体报道，从本年度上市公司已经披露的年报来看，大量房地产企业普遍存在资金紧张情况，对资金充满饥渴。在优良业绩公布的同时，房地产企业在现金流项目下出现了巨大负数。保利地产每股现金流为－７．６５元，招商地产每股现金流为－４．７４元，金地集团的每股现金流为－７．５２元，荣盛发展每股现金流为－２．５３元，广宇集团每股现金流为－０．１１元……

     业内人士分析，开发商出现“钱荒”，主要有两个方面的原因，一是自去年“９·２７新政”以来，房地产市场出现观望，成交量急剧萎缩，开发商资金回笼缓慢；二是国家开始执行的从紧货币政策，使开发商从银行获得资金支持的难度加大。太原市房地产开发企业资金来自于信贷的不在少数，而金融调控的主要目的就是收缩流动性，减少信贷。这预示着２００８年的房地产企业在融资方面可能会面临很多的困难，拥有较多土地储备和在建项目的开发商会面临较大的资金压力，而资金实力较弱的中小企业，甚至将要面临能否继续生存的问题。那么，在资金压力下艰难支撑的开发商会降低房价吗？

     外来军团带来什么？

     近年来，外来开发商大举进军太原房地产市场，特别是去年，深圳、北京等一线城市房地产市场竞争白热化，国内许多一流房产开发商开始将目光投向二线市场。继首创、绿地、万达等公司之后，合生、富力、当代等国内一流的房地产企业相继进入。

     龙潭片区旧城改造项目以总地款15亿元被大连万达获取；太原铜厂地块以549万元/亩的天价被合生帝景摘得。资本雄厚的外来开发商大举入市，使本地开发商陷入了买地难的困境，尤其以中小型开发商为甚，2008年的太原市房地产市场竞争将更加激烈。

     这批外来军团在太原的项目大部分将在今年推向市场，它们在带来雄厚资金的同时，还会对太原房地产市场带来什么呢？

     多方博弈中的洗牌局面

     六个问题的核心，其实不外乎“房价”一词。一路狂飙的房价，在去年年底终于一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，走入观望气氛渐浓的“僵持博弈”中。而房价则成为各界所关注的焦点所在。楼市的一端是重拳频出的国家宏观调控政策和买房人对房价下跌的强烈渴望，而另一端则是开发商对土地供给有限的自信和对高位房价的执着。在一联串的宏观调控政策中，无论是“物业税”，还是被喻为两会”政协“一号提案”的民建中央“关于完善我国多层次资本市场税收政策”的提案，目的均是抑制房价上涨过快，保持市场稳定、健康发展，为更多的消费者提供一个平等的购房条件。   

     然而宏观调控毕竟是宏观的，不能面面具到，各地有不同实际情况。应该看到，人民币可能加速升值的预期目前十分强烈，多年持续快速增长的经济运行存在着由偏快转为过热、价格运行存在着由结构性上涨演变为明显通货膨胀的迹象。在未来一段时间内，包括房地产在内的资产价格的上涨有可能会持续。此外，土地供应的趋紧和土地价格的飙升，也在很大程度上挤压着房价的回落空间。但是，如果多数的目标消费者都难以承受房价，那么中央政府可能会继续加强宏观调控。

     具体到太原楼市，今年的住房建设规划中，保障型住房55.36万平方米，限价商品房与中低价位、中小套型普通商品房建筑面积40万平方米，单套套型建筑面积≤90㎡的普通商品房建筑面积223.94万平方米主，相比较往年，这样的供应量不可谓不大，而随着行业门槛的提高、外来房企巨头的冲击及土地供应的完善、金融政策紧缩，可以肯定的是，市场各方将会重复博弈，直到房价调整到均衡状态。从目前太原楼市呈现僵持、博弈态势看，太原楼市将不可避免的迎来洗牌的局面。那么，在2008年，楼价是站稳、继续插水还是反弹，许在“五一”后可能看出些端倪。