住在龙城

中国养老产业有着数万亿的广阔市场，吸引了包括上市公司在内的诸多企业，其中房企因具有资金、运营、客群、物业资源等优势成为绝对主角，既有如粤泰股份(600393)医养结合的模式，也有如保利(600048)高端养老机构的模式。业内人士表示，在目前房地产进入存量运营的背景下，房企涉足养老产业仍在初级阶段，目前谈盈利尚早，更多是为了探索新的盈利模式而长远布局。

2025年中国老年人口占总人口1/3

据权威数据显示，当前我们已经进入人口老龄化快速发展阶段，全国老龄办常务副主任王建军表示，预计到2025年，我国60岁及以上老年人口数将达到3亿，占总人口的1/5;到2033年将突破4亿人，占总人口的1/4左右;而到2050年前后将达到4.87亿人，约占总人口的1/3，老年人口数量和占总人口比例双双达到峰值。

近年来，中央和地方出台了多个文件。今年9月13日，国务院印发的《关于加速发展养老服务业的若干意见》提出，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，同时明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这也是首次提出“以房养老”这种新型养老方式。银河证券认为，老羊产业将迎来高速发展期，可布局包括养老基础设施建设在内的养老地产产业链。有研究机构预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。

多家房企自建高端机构涉足养老

在目前涉及养老产业的主板82家上市公司中，主营业务为房地产的公司32家，占比高达39.0%，进入养老产业的上市公司背景多为房地产。大多数地产公司通过自己投资建设、资金合作和业务合作的方式涉足养老地产、医养结合和智慧养老等领域。据60+研究员观点，地产公司多、自建方式为主、涉及领域广是目前上市公司在养老产业的主要特征。

多家上市公司以建设高端养老机构为主要特征。2013年5月，首个为中国老年人量身定制的高端养老项目星堡养老社区在上海市宝山区开业，复星国际(00656)正式进入养老领域，旗下的星健Sapphire·香山长者公馆也是高端机构养老的代表，保利(600048)旗下的和熹会老年公寓、远洋(03377)经典养老品牌远洋·椿萱茂等都是中高端养老机构的代表。

不过，由于养老地产项目与普通住宅小区对商品房的开发销售不同，再加上小区内有医疗保健、休闲娱乐和运营管理等用房与一系列养老服务，所以回报低、回收慢、经营难成了养老地产必须要解决的问题。就连较早涉足这个产业的万科，截止2018年约170个养老项目基本都处于亏损状态。

粤泰股份以医养结合探索业务多元化

有行业人士分析称，养老地产并不是依靠地产盈利，而是一条老龄消费产业链上的中心地带。房地产企业转型养老，必须要转变思维，首先要摘掉地产开发商的帽子，转而以养老服务运营商角色定位。房企本身基础设施相对完善，满足老年人衣食住行需求的同时，可以与医疗、健身、家政、护理等链条上各环节相结合。

在上述涉足养老产业的32家上市房企中，也有粤泰股份(600393)为代表的公司健康与养老结合的模式。在2018年年报中，公司表示，将坚持拓展多元化发展的道路，通过子公司粤泰健康全力打造“粤泰健康高端医疗护理服务平台”，不断整合强有力的健康产业资源，并将其作为企业创新升级的重要领域进行培育。

就在去年4月12日，粤泰股份宣布与关联方共同出资设立湖南粤泰仙岭湖文化旅游发展有限公司。资料显示，该公司的经营范围包括文化旅游项目开发经营管理，养老服务，养老项目的研发、策划及管理，组织养老项目的建设及养老院的经营管理、康复诊疗服务。

作为广州地产股，粤泰股份拥有丰富的地产资源和开发经验，目前国内外有多个项目处于在建在售状态。此外，集团在北京、广州、深圳等重点城市，以及柬埔寨还持有大量待开发的土地储备。

谈及粤泰集团未来的经营策略，粤泰股份(600393)董事长杨树坪透露，粤泰集团将扬长避短，积极转型，发挥中小型企业“船小好调头”的转型优势，选择在健康、养老、产业地产等特色地产领域精耕细作，结合集团多年在房地产行业的积累，把地产开发经验与新兴的产业相结合，积极拓展与金融机构的合作关系，以新型的合作开发模式开拓市场。

未来粤泰集团将持续发力，在健康养老产业方面不断探索，打造全龄健康社区，探索融合健康、休闲、养生、度假多种社区发展模式，提升居住品质与服务，通过业务多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新的利润增长点。

有地产行业人士分析称，上市房企需要告别以土地抵押为主的信贷融资，需要追求更低成本的融资渠道，而且在住宅销售利润率平滑走低的情况下，拓展多元化的业务，包括商业和养老等地产业务，将会成为房企的重点。