住在龙城

     每年3月份之前，由于春节长假、开发企业等待银行贷款额度等原因往往是楼市的淡季，而今年3月，楼市不但“淡”，而且不乐观。进入4月，楼市买卖双方的观望状态已持续半年。目前有业内人士判断，5月，或可成为楼市冷热的分水岭。那么，对于已经调整了大半年的楼市来说，究竟市场的观望气氛能否借五一之力打破僵局，何时能够大面积地多云转晴，五一是不是一次机会呢？

     鲜有新盘 看点不多

     历年，“五一”假期对于置业者以及开发商都是一个很好的机会，没有出游计划的置业者可以随便选择几天去看楼，有出游计划的置业者在出游归来之后也有充裕的时间去看感兴趣的楼盘。而由于假期较长，开发商们也往往可以借此机会推出一系列的活动吸引人气。但是，在实行新的假期制度之后，置业者们是否愿意放弃难得的小假期去看楼已经成为一个疑问，而如何利用这三天做文章也成了摆在开发商面前的难题，而从目前了解的情况看，发商就集体“漠视” “五一”，开发商针对“五一”的动作着实有限，优惠寥寥无几，活动基本没有。

     今年的“五一”楼市可能是近年最沉闷的一个黄金周楼市，不少业界人士在接受记者采访时表示了同样的观点。“鲜有新盘、新货减少”可以说是今年“五一”市场的一大特点。多是“只听楼盘名，不见其踪影”，若要形成市场有效供给，还需时日。同时，加上部分市民持续观望、谨慎入市的心态，使“五一”前夕的楼市如温吞水。“五一”期间有置业打算的市民大部分以满足自住刚性需求为主。由于主城区的新盘、新货供应相对较少，普通市民置业可能要走向小店镇或更远的市郊。

     问及未能“五一”开盘的原因，各楼盘的负责人都答复是工程进度赶不及，或未拿到预售证，或样板房未装修，或园林未做好等。河西某开发商说，以前很多楼盘能够在短时间内实现从开工到开盘，都是赶时间赶出来的，今年上半年市场观望气氛浓厚，也就没有必要像以前那样日夜赶工了。

     在当前的市场环境下，仅剩三天假期的“小黄金周”只是一个放大了的周末，除非在价格上有大的刺激，否则很多置业者未必会愿意利用仅有的休息时间集中看楼。而在有比较迫切的需求的看楼人群中,估计大多数人的想法也是看看有无促销活动的出现，购买决定会比较理性。因此，“小黄金周”的概念更多地体现在消费旅游上，对于楼市来说有些名不副实。

     价格趋稳 涨幅放缓

     回顾去年以来房地产价格的走势，去年一至三季度，全国商品房价格普遍上涨。四季度开始，房价涨幅连续3个月下降。今年前3个月，房价同比仍在上涨。同时，房价上涨的曲线正在呈现回调或减缓的趋势。

     而相比年初房地产市场冷冷清清的局面，4月份以来，我市房地产市场出现回暖迹象。今年3月份，太原市房屋销售价格同比上涨5．4%，新建商品住宅同比上涨4．8%，二手房同比上涨10．7%。可以看出，除二手房外，新建商品住宅的上涨幅度明显放缓，而从目前活跃于市面上的楼盘看，主城区价格在5500元/平方米左右，近效楼盘价格一般在4000元/平方米以下，相比于去年前三季度楼盘价格，呈现出稳中有升的态势。

     业内人士分析认为，3月各周成交量虽然环比上升，但整月与去年同期相比，仍然呈下降趋势。不过，各售楼处和各中介门店人流量和咨询量的增加，仍显示市场人气有一定恢复，市场正在企稳，需求在陆续释放中。成交量的上升是季节性因素还是市场回暖，还要进一步观察来确定。

     而对于二手楼市而言，无论买家还是业主都在密切关注着一手楼市的动向。二手房的价格紧跟新盘市场已经成为目前不争的事实，一些二手房的价格由于小区配套的完善和地理位置的优越，已经超出了新房的价格。

     一些好地段的二手房源已被市场消化得七七八八，剩下的大多数是心态比较稳定的业主，因此在价格上不会轻易有大的让步，而买家们也在犹豫是否应该在当前入市。这个时候，一手楼价的表现对于双方的决策有重要的参考意义。不过，目前的楼市都是以自住需求为主的楼市，无论一手楼市还是二手楼市，价格适中的自住型楼盘都会是成交热点。

    后市发展 面临变数

     市场价格与成交量的变化，反映出后市不明的情况下，购房者的谨慎和观望的心态。央行近期的一项调查显示，2008年新房贷政策正式实施，再加上从紧的货币政策和对后市政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。

     从紧的货币政策，土地信贷调控力度的加强，使房地产企业面临资金短缺的问题。房地产企业从资本市场再融资渠道也面临收紧。4月14日，房地产板块集体暴跌，以万科为代表的30余只地产蓝筹股跌停。

     中国房地产及住宅研究会副会长张元端分析，一部分企业面对资金压力，调整营销策略，包括打折促销，以加速资金流转。上市公司随着资本市场的波动，在资本市场获得资金的能力也有所减弱。

     同时，近期在北京、上海、广州等地一些黄金地块出现流拍。而在我市亦有房产公司有地无钱，而公开寻找合作开发伙伴，有不少开发公司受资金所限，不得不在未取得预销售许可证的情况下以“内部认购”等形式违规买房，以回收一定的资金。

     目前还看不出以北京、上海、深圳为代表的楼市陷入更快下降通道的迹象。而5月是传统的楼市黄金交易季节的开始。当月的成交量和成交价格对于观察全年的房地产市场运行趋势，有重要参考意义。5月也是近几年房地产宏观调控政策出台的时间点。2003年至今，每年的5月基本都会出台有关宏观调控的政策，进而对当年房地产市场产生较大影响。未来一个月将是重要的时间节点，是否会出台新的政策，成为市场各方所关注的焦点。

     如果压抑了半年之久的住房需求能逐步释放，那么，5月楼市则有可能走出观望，价格也会在持平的基础稍稍上涨。但是，即使走出观望，今年房价不可能回到2007年的非理性上涨状态。从整体看，2008年全国总体房价大幅下跌的可能性不大。即便是观望情绪贯穿全年，局部地区和各城市的部分区域一二手房仍有价值发掘机会。一旦全球金融市场和经济走势转好，股市和楼市将迅速作出反应，而且很可能领先于宏观经济的表现。

     市场调整 寻找平衡

     对于目前的房地产市场，住房和城乡建设部房地产业司司长沈建忠日前谈到，中国供求紧张的状态可能会持续比较长的一段时期，房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在。因此，政府部门加强对房价的调控是一项重要任务。

     目前，国家对房地产市场的调控采取了“两条腿“走路的方式，一方面加强调控，一方面抓好保障性住房。

     同时，处于“夹心层“的人们开始受到关注，提出增加中低价位、中小套型普通住房的供应，帮助那些既不属于保障性住房保障对象，又没有能力进入市场的家庭解决住房问题。

     房地产市场是一个区域性很强的市场，即使在同一个城市，在不同的区域和地段，不同的项目，它的性价比不同，楼价所体现出来的居住品质也有所不同。有人买房注重房子“好不好”，而更多消费者关注的是房价“值不值”。大部分开发商认为，近一段时间楼市的低迷只是一种“调整”，是对2007年楼价疯狂上涨的一种修正。他们认为，太原市的楼价与楼房价值将更加趋于一致。

     支撑他们信心的几个重要因素是：人民币加速升值，使得用人民币计价的资产尤其是房地产价值凸现；二是城市化进程加速，太、榆同城化加速融合，“南移西进，北展东扩”的“大城市”趋势比较明显；三是经济高速发展的背景没有改变。还有一个原因就是“旧城区大部分区域的拆迁补偿已经达到5000元/平方米左右而二手楼价的坚挺，也在一定程度上支撑了一手楼价。

     业内人士分析认为，在政策因素、市场因素的影响下，楼市正在“回归理性”。从政策面来看，抑制投资需求仍将严格执行，二套房贷政策不会松动，加上保障性住房政策的落实预期，都将加重观望氛围，短期内不确定性较大。处于宏观经济形势发展和政策调控带来的变化之中，房地产市场在调整中寻找新的平衡点。