住在龙城

从逐利对象到乱象频出再到严控堵截，“商改住”在各城市逐渐走向消亡，而与其一字之差的“商改租”能否助力商办物业逆势而起，却仍待考量。

重庆市近日出台政府文件，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。与之形成对比的是，不久前，佛山出台新政禁止商办变公寓。

从逐利对象到乱象频出再到严控堵截，“商改住”在各城市逐渐走向消亡，而与其一字之差的“商改租”能否助力商办物业逆势而起，却仍待考量。

屡禁不止：二线城市遭维权

南京星悦城项目的业主们近日正在进行维权，原因为自己购买的“精装公寓”规划用途秒变为“办公”。楼盘规划用途如何对业主们“瞒天过海”？究其原委，这个明发集团、弘阳地产、新城控股三家房企合作开发的热门项目签合同时进行了一番“操作”。据江苏公共新闻频道《新闻360》报道，业主签订购房合同时，合同上“房屋规划用途”一栏为空白。等到业主签好字，销售人员找借口拿走合同。等业主们再次收到盖章合同时，“规划用途”一栏已被印上了“办公”。

事实上，在南京，“商改住”已被明令禁止。2017年3月，南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局三部门联合发布的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》中指出，应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。此后，南京市规划局发布的《南京市建设工程设计方案审查相关办法》指出，商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑。

2017年商办整治政策出台后，南京市场库存及去化周期呈现逐渐上升趋势，2019年9月库存达到79.61万㎡，去化周期长达17.4个月。

面对去化压力，尽管面对上述禁令，不少房企仍选择铤而走险，南京“商改住”问题屡禁不止。今年1月以来，南京德旭西雅宸、宝隆时代广场、中粮·悦天地、花样年·喜年中心、紫荆未来城等数十个项目均因“商改住”遭业主维权退房。

“此种情况说明企业本身社会责任感较低，”此外，上海中原地产市场分析师卢文曦还表示，企业设法打“擦边球”的做法也说明违规处罚还执行得不够严厉，或为地方监管存在盲点，比较容易被钻空子，而导致出现了类似的行业乱象。

进入11月，南京市各区加大监管力度，对“商改住”虚假宣传开出多张罚单。国家企业信用信息公示系统显示，花样年·喜年中心项目对更改房屋用途性质的虚假宣传行为，被处以120万元罚款。栖霞区市场监督管理局也对类似违规“商改住”项目开出了40万元的罚单。

严防围堵：一线城市严控降温

放眼全国，限制“商改住”的城市并不止南京。诸葛找房数据显示，自2017年以来，已经有北京、天津、广州、深圳、厦门等17地发布政策限制“商改住”，不得擅自改变居住用途成为基本原则。

然而就具体政策而言，各城市的限制方式却各有不同。新地产财经梳理发现，自2017年以来，多地发布政策，通过规范用地性质、严控项目审批、产品设计管控、限制买家资格、限制转让条件等多方面对“商改住”进行围追堵截。

北京等一线城市的严控结果或对正细化禁止“商改住”政策的二线城市颇具指导意义。

以北京为例，2017年3月26日，北京出台针对商办项目的调控政策，规定最小分割单位不得低于500平方米以及二手商办项目出售必须全额付款等条目，为商住市场猛踩急刹车。

2008年随着住宅价格攀升，低总价的商住公寓曾一度成为开发商的香饽饽。而在政策严控下，商住公寓的繁荣景象一去不复返。

就北京来看，“326新政”前两年，商住公寓成交套数为94551套，成交面积达641.32万平方米，成交金额为1943.99亿元；“326新政”后两年，商住公寓成交量暴跌93%，成交面积降至51.66万平方米，成交金额为167.89亿元。

与此同时，北京商住公寓新增土地供应也寥寥无几。2017年3月后，北京商住公寓供应仅新增7.99万㎡，共647套，2019年至今甚至0供应。

“近两年北京商住市场的不景气与政策直接相关，” 卢文曦认为，在严厉的管控政策下，市场很难好转。合硕机构首席分析师郭毅亦表示，如今北京新上市的项目基本都是按照套内500平方米的要求进行整体规划设计的，建筑面积达650到700平方米。由此，新项目从先天规划设计要求上就已经堵住“商改住”的可能性，购房者不可能买如此大面积且还是商业与办公立项的产品，因此，市场需求基本上已聚焦于产权性质本身的商业和办公属性，而不可能将其改为住宅产品。

疏导求方：“商改租”成出路？

与“商改住”遭禁形成对比的是，近年来，北京、广州、上海等城市出台了鼓励“商改租”的政策，为商办性质用房提供了另一条出路。

事实上，我国一二线城市大量商办物业闲置，由于调控收紧等多种原因，商办物业积压情况愈发严重。

在此之前，受到住宅限购的挤压，公寓产品由于不限购颇受市场追捧。受政策限制没有购房资格或者资金不足的购房者把公寓作为住宅项目的过渡产品，引发彼时公寓产品成交额大幅上涨。 “对这部分资金实力相对薄弱的客群来说，购买商住房既能获得在城市的独立居住空间，又可以跟随市场行情，使得资产得到一定幅度的保值和增值。”郭毅说。

然而事实上，公寓和住宅产品在性质、配套、收费标准、税费等方面都有着很大的区别。近年来“商改住”出现的问题，主要是商水商电等基础配套的改造，以及无法享有教育、落户配套等而导致的维权。正因如此，规范商住公寓市场政策的出台是大势所趋。

而将合适的商业项目转作住房租赁，既可以盘活商业物业的存量资产，也有利于增加城市的住房租赁供应，平抑房租价格，因而成为不少城市鼓励的对象。近年来，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州、新疆、宁夏等多个省纷纷公布细则，逐步放开“商改租”。

不过郭毅提醒道，商改租并不如想象中那般美好。从北京来看，目前开发商手里的商业和办公地块土地出让成本相对较高，尤其是在2015年和2016年拿到的高成本土地，使得开发商承担着巨额资金成本。在此情况下，如果将商住改为租赁住房，通过经营的方式，零散地获取回报，利润率较为低下，甚至可能连财务成本都难以持平。商改租可能会存在动力不足的情况。

严禁“商改住”，是未来的发展趋势，但“商改租”能不能成为商办物业的出路还值得进一步讨论及验证。