住在龙城

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受新型冠状病毒肺炎疫情影响，房企销售、开/复工按下了暂停键，预计整个上半年销售回款不容乐观。负债率高、短债偿付压力较大的房企，资金链面临严峻的考验。房企要用足短期宽松的纾困政策，狠抓现金流，熬过上半年。

1月下旬，新型冠状病毒感染肺炎疫情迅速蔓延，全国100余城在售楼盘关闭售楼处，大部分房企销售陷入冰点，现金流入承压。房企纷纷转开“线上售楼处”，推出网上认购叠加打折举措，但预期实际成交效果有限。如何保现金流，扛过疫情，成为房企当下共同的必答题。

（一）房企债务压力及疫情冲击

1.2020房企资金压力上升

据中金固收研究数据，2020年房地产境内债券到期量为3910亿元，比2019年多1012亿元。年内分布来看，到期高峰在下半年，但是AA及以下发行人到期主要分布在上半年。

另外，房地产信托和美元债到期量均显著超过2019年。其中，2020年房地产信托到期量为6897.42亿元，同比大幅上升26%；美元债2020年到期量为286.4亿美元，同比大增58.3%，月度分布上11月最高，3月次高。

合计看，2020年房地产境内债、美元债、信托到期量超过1.5万亿元，较2019年增长超过10%。

另据克而瑞研究数据，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长43%。其中，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

综合分析，2020年房企面临的资金压力进一步上升。而新冠疫情这只“黑天鹅”，使得房企销售回款遭受重挫，进一步削弱了房企偿债能力。

2.疫情冲击房企现金流

新冠疫情之下，各地售楼处关闭，房企销售回款大受冲击。据亿翰智库统计数据，1月份TOP200房企累计销售金额合计6488亿元，同比减少10.2%。

在中房智库近日主办的在线沙龙上，来自房企和金融机构的与会人士一致认为，2、3月份是房企最难的时刻，整个一季度房企销售将受巨大影响。

预计全国范围疫情会在4月底5月初解除，4、5月份房企会有些销售回款，但大量的支出也压后到了二季度，且市场信心恢复也需要一段时间，因此疫情对房地产销售带来的影响预计会持续整个上半年。

但也要认识到，疫情只是短期事件，从长期来看不必过分悲观，因为人们的住房需求、市场供需大格局，并不会因为这次疫情而产生大的改变。

“黑天鹅”飞走之后，除了疫情较为严重的湖北、广东、河南、浙江等地部分城市，预计7月份房地产行业将整体回稳。

只是，仍需注意新冠疫情正在印度、越南、印度尼西亚等国家传播，要警惕病毒明年春天在我国卷土重来，相关部门和房企都要做好防控预期。

3.受影响较大的房企

疫情发生后，金融机构也进行了合作房企和项目的风险排查。据部分机构反馈，大部分主流房企目前现金仍比较充裕，因为现金流入减少的同时，拿地、建安开支等支出也在下滑。

但是部分房企当前面临较大的资金压力。

天风证券固收团队认为，一类是信托融资占比较高的房企。因为信托融资主要针对项目，借新还旧比较困难，而项目进度受疫情影响延后，偿还将面临一定压力；

一类是高杠杆企业且融资成本较高的房企。因为项目延迟开工导致项目周期拉长，融资成本进一步提高。

综合分析， 融资成本较高、净负债率较高、短债占比高的房企，比如荣盛发展、奥园、恒大、融创、华夏幸福等，受疫情冲击较大。

还有一类房企受疫情影响也较大，即在湖北地区土地储备规模比较高的房企，特别是湖北地方区域的民营房企。

（二）房企保现金流应对策略

总体而言，今年上半年对房企现金流的考验非常大，房企要积极采取措施来应对疫情带来的挑战。

1.用足政策

中国房地产市场是个政策市，只要政策方面对房地产有些放松或提供一些支持，房地产市场就会健康蓬勃发展。

在中房智库主办的在线沙龙上，阳光城集团执行副总裁吴建斌认为，过去两年来房地产行业调控非常严厉，这次疫情之后，无论是金融监管还是地产调控政策，都不会像过去两年力度那么大，因此这次疫情对房地产行业来讲其实是坏事也可能是好事。

（1）金融政策会有放松，但不会大放松

自2月初开始，央行、银保监会、财政部等部门在不同口径的表述中都提到“不抽贷、不压贷、不断贷”等类似的支持，采取措施抗击疫情。

2月20日，央行开展新的MLF操作，利率下降10个基点。据统计，自2月3日起，央行投放的流动性已达3万亿。

在中房智库主办的在线沙龙上，与会人士一致认为，房地产作为受疫情影响较大的行业，也会直接或间接受益，比如加快按揭贷款投放、额度管控放松等等，包括贷款利率的下行。此外，资管新规过渡期有望延长，意味着非标到期压力减小，房企非标融资出现边际松动。

但是，因为之前金融政策整体延续下来的基调是稳健控杠杆，这个大基调并不会改变。且“不抽贷、不压贷、不断贷”这样的表述，更多的是在银行开发贷这一端，资本市场发债这一端增量并不会太大，并且在拿地前融资金方面仍然是严格限制的。因此，期待房地产金融监管政策全面大放松也是不现实的。

（2）多地出台纾困政策，但调控不会全面放开

近日，无锡、西安、重庆、浙江、天津、上海、南昌、苏州等十余个省市陆续出台了阶段性的房地产纾困政策，江西、安徽等省份的房地产协会也在积极建言献策，包括延期或分期缴纳土地出让金、降低拍地保证金的比例、延期税款缴纳、放款预售条件等。

房企要积极利用地方阶段性的纾困政策，减缓现金流压力。因为这些政策仍是延续“一城一策”的整体房地产调控框架的行为，以疫情情况局部调节为主，2020年全面放开地产调控政策大概率是不会发生的。

2.狠抓现金流

房企应对这次疫情短期最核心的举措，就是把现金流管好。现金流一是经营性现金流，二是投资性现金流，三是融资性现金流。节流控制支出，细化落实到人，并积极寻求开源之策。

（1）经营性现金流方面，房企要重点做好三点

一是要重抓未回款资源。

盘活库存。每家企业从2019年结转到2020年都有大量的库存，大企业有几千亿的库存，中小企业也有几十亿到上百亿的库存。这些库存解决一部分，对企业帮助是很大的。

加强正常销售转化。房企转到线上销售炒得很热，但绝大多数房企真实转化效果还有待观察。但是能卖多少是多少。

应收款催收。大的企业有上百亿，小的企业也有几十个亿。这些应收款包括客户买了房没给钱的，自己员工买了房没给钱的，等等，要勤打电话催款。

二是要重点抓监管资金的盘活。

房企有很多预售款政府在监管、银行在监管。疫情下，政府也理解房企，愿意帮助房企渡过难关，房企要抓好这部分被监管资金的盘活。

三是，申请延期土地出让金等刚性兑付资金。

各地政府出台的政策已经非常明确，土地出让金可以先延后几个月缓交，这块对经营性现金流支持是比较大的。有的城市比如西安，交50%比例的土地出让金就可以先办理规证，可缩短四证到位时间，为后期开发贷打开融资窗口。

总之，在新冠疫情解除前的这段时间，经营性现金流主要是盘活一些“内存”，线上销售回款帮助不大，要把应对重点聚焦在库存清理、应收款催收、监管资金盘活等方面，同时充分利用好地方纾困政策。

（2）投资性现金流方面，要适当控制买地支出

对于此前已经确权的项目，土地款到期需要付款，无论跟卖家还是政府都要去谈，申请延期；

对于没有确权的项目，房企就要衡量是不是真要买。如果买的时候比较勉强，那此时可以找一些理由推掉，或者过一段时间再说。这块也可以节约很多资金。

（3）融资性现金流方面，一是要利用好政策扩大融资，二是要抓住资本市场融资机会

政策方面，很多城市规定纳税申报可以延期三个月，开工日期可以顺延3个月或6个月，企业要视情况自己去申请。

同时，全国人大常委会法工委也解释了这次疫情是一次不可抗力因素。房企可以此为由去和金融机构商谈展期。

比如恒大，据传（有业内人士证实）近日召开了一场集团资金系统主要领导视频会议，其中有一条就是要求以合同条款中约定的“不可抗力”，去和金融机构商谈，2月份及3月份到期的2亿元以上的贷款，要求至少延期一年以上还款。

也有房企表示，正在与合作的金融机构沟通，开发贷款中的非刚性还款(前面销售比价好，为降低融资成本商定提前还款的项目)延迟还款，还有此前为了开盘打算提前还款的都先暂缓，重新梳理预期回款再还款。

此外，融资开源方面，最近房企境内发债（公募债）有可能要放行，定增也不是铁板一块，疫情之下可能要开闸，上市房企可留意。

3.做好债务梳理，寻找战略客户

房企要做好存货和现金流、负债情况的梳理，及早的与金融机构进行沟通，抢占融资资源。因为金融机构有资金审批和发行时限的要求，且仍然受额度管控限制。有限的资金额度给到哪家房企、哪个项目，基本上白名单的房企先到先得。

此外，建议房企多发展战略合作金融机构，这样无论在市场好坏的情况下，金融机构有限的资金会优先投放给战略合作房企。

据部分金融机构反馈，疫情发生后，他们也积极在排查房企及项目风险。预计今后在交易对手、城市、项目质地选择和商务条件设置方面会更加谨慎，会更偏向财务稳健、团队成熟、产品有竞争力、投拓布局比较合理的房企。

4.适度放开股权合作

房企可以适当开放一些股权，引进有实力的资金方合作。比如与有实力的资方机构共同成立地产股权基金，一起投资项目。或者拿出一些较为优质的项目，与资金方进行股权合作共同开发。

5.暂缓招拍挂，并购择优选择

虽然从北京和上海近日的土地招拍挂市场看，政府供地和房企拿地热情不减，但值得注意的是，成交者的身份多为央企、国企或者他们之间联合拿地。有排名前20的民营房企表示，集团已经做出疫情期间暂停招拍挂拿地、并购择优选择的决定。

6.提前做好开/复工准备

据机构统计，截至2月15日，累计有30余个省市发布了针对疫情期间企业复工管控的通知。目前全国已经逐渐进入返程、复工的密集阶段。

但是房地产业、建筑工程的开/复工受农民工返岗的限制。据预测，全国3亿人次的农民工到2月底能够返程约1.2亿人次，3月以后返程约1亿人次。房企目前能做的是提早做好开/复工准备，比如硬件设施准备，与政府报建业务的沟通等等。

总之，房企保现金流是当务之急。顺顺利利渡过3月份，这是大节点。4月份、5月份销售可能陆续恢复，顺利地把6月份度过。待下半年各方面政策配套到位后，售楼也开始活跃，预计楼市会开始回稳。

（三）疫情后的投资机会把握

疫情之后，房地产行业的投资机会也随之发生改变。业内判断，一线和强二线城市的虹吸分化效应会更加明显。但房企还是要按照自己所擅长的区域做深耕布局，不宜做大的战略转变。

1.一二线城市虹吸效应会更加明显

因为疫情使得一二线城市与三四五线城市相比，在各种配套资源上、在城市管理硬件上，暴露出来的差异化优势明显。并且，在这次疫情暴发之前，一二线城市的调控政策是在持续加码的。

所以，参与中房智库主办的在线沙龙的业内人士普遍预计，接下来一二线城市的楼市购买力会表现较强。

而三四线城市特别是处于不在发达的经济圈、都市圈里面的三四线城市，可能市场表现会更弱一些。因为即使目前三四线城市有了政策支持，仍然会看到市场的力量会把更多的购买力吸引到有优质的配套资源（特别是医疗资源）、城市管理水平高、市场化资源程度配置高的一二线城市去。

2.房企应继续在熟悉的区域深耕

关于投资区域选择，吴建斌建议，房企擅长一二线城市就继续做一二线城市，擅长做三四五线城市的项目就继续深耕三四五线城市。只要做深做透，有一批核心管理人才，三四五线城市其实机会很多，这次疫情影响最小的也是三四五线城市。

疫情严重地区及严重依赖返乡置业的城市，比如湖北的一些地级市，温州、台州、长沙等等这些城市，可能短期之内影响会比较大，但这些城市也不是完全没有机会。

比如武汉，是中国人口比较聚集的城市，武汉三镇（武昌、汉口、汉阳）房地产市场仍然是有机会的，只不过在未来三到五个月或者最长一年的时间，大家心有余悸。

多位参与中房智库在线沙龙交流的金融机构人士也表示，武汉仍然是值得布局的城市，90%或者100%的金融机构并不会因为疫情把九省通衢的城市给放弃掉，只是启动节点会放后。并且，如果新冠疫情不解除，也没法出去做尽调，短期之内也谈不上投放。

多位人士建议，对于在武汉等疫情严重地区有布局的房企，这段时间就是要“熬着”，跟金融机构申请贷款展期或续贷。

对于所有房企，这次疫情给了一个非常重要的启示：要强化企业精细化管理的能力及资金调度能力。

备注：本文根据2020年2月13日中国房地产报、中国房地产网和中房智库主办的《直面疫情挑战：房企资金风险与应对策略》在线沙龙会议上嘉宾讨论观点及中房智库前期调研，梳理总结而成。

参与在线研讨的嘉宾：

吴建斌  阳光城集团执行副总裁

王健飞  鼎信长城创始合伙人、总裁

朱  嵬  平安银行地产金融事业部总裁助理

李  杰  浙金信托副总经理

戴  伟  禹洲金控总裁助理、深圳事业部总经理

周  高  蓝光发展华中区域融资总经理

马林庆  五牛控股合伙人、高级副总裁

李耀光  渤海汇金证券资产管理有限公司

柴  铎  中房智库执行院长、中央财经大学副教授

对以上发言嘉宾、会议前期接受中房智库调研采访以及其他参与在线沙龙会议的近200位来自资方机构和房企的嘉宾，一并表示感谢。