住在龙城

在居住诉求不断升级的当下，加上疫情的冲击，全国老旧小区改造再度被热议，2020年政府工作报告中也明确3.9万个老旧小区的改造目标。

按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平方米。根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

“旧改项目的主要问题在于项目体量大、涉及户数多、程序复杂化、时间跨度长、动迁成本高、资金难以筹集以及动迁居民矛盾突出等。”莱坊上海及北京研究及咨询部主管杨悦晨向《证券日报》记者表示，目前各城各区都纷纷在研究如何解决旧改难题，积极推进城市更新和旧改项目的加速进行。但对于旧改项目，每个地区应该找到问题症结所在然后因地制宜地确立自己的旧改模式。

北京超八成老旧小区在城六区

据贝壳一份研究报告显示，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

另一组数据显示，老旧社区一般都集中在城市的老城区，以北京为例，逾八成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近六成是老旧小区。根据贝壳楼盘字典数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。

对此，贝壳研究院指出，不管从绝对数量还是比例来看，北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

“内城区老居小区居住空间普遍拥挤，其社区环境、配套及安全性不足，而北京的大型商业圈均分布在城六区，如金融街、CBD等。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，内城区普遍较差的居住品质与年轻人对品质居住需求相悖，导致北京“职住”分离状况严峻，造成上班族通勤时间长，城市交通拥挤等问题。

事实上，据《证券日报》记者了解，一线城市向来“旧改”需求强烈，尤其北京和上海老旧小区改造的推进难度较大，但预计接下来或许有很多破冰之举。

“旧改”虽难但进程会提速

“老旧社区改造的核心难点在于利益协同。市场主体参与老旧社区改造，需要与社区居民和相关方进行冗长的协商。”许小乐进一步向《证券日报》记者表示，第一，市场主体的进入还存在一定的阻碍；第二，老旧社区一般产权复杂，企业统筹协调改造利益的难度大；第三，社区改造涉及市政设施，需要与道路、供水、供电、燃气、电信等多个部门多次沟通协调；第四，老旧社区改造投融资方式不畅通；第五，老旧社区改造必然涉及小区容积率、绿化率、车位比等规划要求，改造需要基于历史和现实需求灵活调整。

不过，许小乐也指出了在该方面颇为有效的模式。许小乐向本报记者介绍道，愿景集团的劲松老旧小区改造项目成为业内标杆，愿景集团通过对劲松社区前期资本投入进行改造，获取前置场所的经营权，通过长期的运营来收回投资。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也向《证券日报》记者表示，老旧小区改造需要资金支持，过去房企参与住宅项目开发，可以凭借预售制度加快回笼资金，但改造老旧小区项目资金回笼的周期要更长，需要银行予以老旧小区改造贷等金融支持。此外，改造的过程实际上也是居住品质提高的过程，各类物业服务，各类设施使用，可能都会涉及资金支持。

值得一提的是，即便难度很大，但市场分析人士多认为，接下来全国17万个老旧小区改造会提速。

许小乐向《证券日报》记者表示，相关部门已经明确提出“运用市场化方式吸引社会力量参与”的方式，预计下一步会复制推广成功的模式经验，进一步创新政策工具、金融工具和技术工具，推动全国老旧社区改造进程，更好满足人民群众对美好生活的向往。