住在龙城

7月19日，北京商报记者统计发现，在过去的一周里，先后有融创香山壹号院、懋源·璟玺林岸墅、颐和金茂府3个10万+项目或亮相或领证预售，而备受期待的中海造价村项目也对外披露案名——甲叁号院。

不仅是房企的营销节奏提速，机构数据以及北京土拍市场均呈现出“不限价”“回温”的趋势。经历疫情，购房者对品质居住升级的诉求越发强烈，10万元+/平方米项目的集体入市，也让市场有了更多的选择，但受制于限竞房高库存压力，北京市场整体仍以稳定为主。

一周三个项目

7月18日，位于海淀四季青板块的融创香山壹号院接待中心正式开放，项目主力打造180-280平方米的住宅产品；7月16日，懋源·璟玺林岸墅王大师样板间发布，在售户型为555-573平方米的合院，总价4200万-5000万元/套；660-730平方米的类独栋，总价6500万-7700万元/套。

7月14日，中国金茂年内重磅产品、与融创香山壹号院紧邻的颐和金茂府也正式亮相，项目所处地块是今年初金茂以46.75亿元竞得，项目产品均为建筑面积在180-256平方米之间的四居，主力户型面积分为195平方米、215平方米、256平方米三种。

与此同时，去年中海以79.4亿元竞得的“地王”也正式披露了案名——中海甲叁号院。

尽管上述项目除懋源·璟玺林岸墅已经领取预售证、明确价格外，其余3个项目均未明确销售价格，但来自营销团队的信息，上述金茂、融创、中海三大力推之作的均价约为12万元/平方米。这也是自疫情发生后，北京市场罕见地出现10万+产品集中入市的情况。

合硕机构首席分析师郭毅表示，经历此次疫情，购房者追求品质居住的诉求越发强烈，对于大户型房源的偏好也有所增强，再加上此前积聚需求的释放，这无疑给了房企快速入市的信心。

“改善需求客观上是一直存在的，只不过可能还没有合适的产品能够满足购房者的心中所想，追求大面积多功能区的室内空间、安全绿色的小区配套、物业服务高标准质量，多方面综合就会导致豪宅市场出现新一轮的置业需求。” 郭毅如此分析。

金茂北京总经理助理、京北片区总经理赵伟也直言，金茂内部将颐和金茂府的设计定位为具有“独栋化别墅感受”的产品，而只做四居也是充分考量了家庭交流和个人空间需求。“改善型的业主无需取舍，这是我们的初衷。”

而中海甲叁号院的营销负责人也透露，“别墅功能扁平化”同样是项目为西部片区改善型购房者提供的设计初衷。

改善型产品利好不断

中指研究院发布的数据显示，2020年上半年，北京部分改善型需求逐步释放，新房成交逐步在向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升3个百分点；成交总价段转向中高价位及高价位产品，分别提升8个百分点及3个百分点，改善型需求不断增加。

“最近豪宅项目屡屡发出声音，也是受到北京供地节奏转变的带动。”郭毅称，颐和金茂府和融创香山壹号院就是典型的例子，它们都是今年初才拿地的，这间接说明房企对于北京市场积极预期的前置。除此之外，后市还有首开+中海竞得的朝阳金盏地块、合生竞得的分钟寺“三兄弟”地块，这些都会带来具备“豪宅”潜质的项目。

据悉，分钟寺“三兄弟”合计规划建筑面积高达25万平方米，纯商品房住宅用地，没有其他配建要求，再加上稀缺的地理位置，非常适合打造豪宅产品。彼时，市场就预测称，该项目售价会达到10万+的规模，将成为北京顶豪的标杆项目。

地产分析师严跃进表示，房地产项目从拿地开始就决定了未来的售价，以合生竞得的分钟寺L-39地块为例，该地块溢价率42.08%，楼面价达到7万+的规模，无论是地块的稀有度，还是出于盈利的目的，都会带来高附加值产品。此外，上半年北京推出多宗优质地块，而且以不限价供应为主，开发商之间的竞争也比较激烈，这一方面提前传递出北京楼市高规格的信号，另一方面也推高了未来入市项目的成本。

根据中指研究院发布的数据，2020年上半年，北京宅地市场共推出27宗宅地，累计推出规划建面269.7万平方米，受去年同期基数低影响，同比增长73%。从宅地供应属性来看，不限价地块19宗，不限价地块已成为宅地供应主力。

北京楼市的风向似乎有所转变，大面积改善型产品利好消息不断。但严跃进强调，虽然市场目前对大面积改善型产品表现出“友好”，但受制于疫情的影响，整体期待并不能过于乐观。而且豪宅项目一般采用“慢周转、高溢价”的方式，这必然会带来资金成本的压力。尤其是经历疫情之后，众房企大部分“囊中羞涩”，这方面问题仍不容忽视。

整体仍以平稳为主

上述业内人士一致判断，疫情之后是改善大户型的机遇。此前受制于调控政策，北京豪宅市场表现一直不佳，虽然后面慢慢有所突破，但整体成交量仍较高点有所差距。目前来看，无论是供地节奏转变，还是项目入市网签价，都传递出了积极的信号，不但10万元+/平方米的豪宅产品增多，而且单价也有创高的趋势。

北京商报记者了解到，近期批复的鲁能钓鱼台美高梅别墅（榴乡路84号院），共取得了23张现房销售许可证，合计46套房源，其中6号楼的别墅拟售价格达到了17.12万元/平方米。

调控后，北京房地产市场整体降温，后又经历多轮调控，使得整体房价趋于平稳，如今放松豪宅产品密集入市，而且多以“高价”现身，这会不会带来北京房价的新一轮波动？对此，郭毅称，豪宅市场可以说是一个相对孤立的市场，属于一个小众细分领域，其自身价格的提升，并不会对北京整体市场产生更多影响。

在郭毅看来，大面积改善产品的集中入市更多起到的是“中和”目的。此前几年，北京新房供应以限竞房居多，而这方面的库存量已经达到一个相对较高的数值，需要慢慢去消化。所以，大面积户型的入市是让市场有更多的选择，而销售价格则会因为限竞房的“清存”会趋于平衡，北京整体市场仍以稳定为主，保持一个小幅上涨的趋势。购房者也不要抱有调控放松的幻想，要认清楚“房住不炒”的底线。

随着北京不限价地块供应的增加，全市区域内豪宅项目或将出现较大增长。郭毅认为，一旦短期内出现大量增长，势必会带来供过于求的局面，毕竟能买得起豪宅的还是少部分客群，这方面竞争会更加激烈。除此之外，由于土地价格的攀升，新入市的项目缺乏价格的优势，临近的同类二手房也是未来潜在的对手。刨去外在的区域位置优势，如何提升“吸引力”将是房企脱颖而出的关键。