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加息幅度不大房价暂且无碍 长期走势难乐观

http://www.0351fdc.com      2005/2/21 9:57:00      豪宅之窗      评论: 0
   “这次加息幅度不大,影响暂时不大。但是,如果接着加息,比如加到0.75%~1%以上,就会对短期的房价造成直接的影响,开发商们就要紧张了。”凯迪.欣九联常务副总张义鸿对记者说:“到那时,资金成本加大,土地成本上升,动拆迁成本上升,房价却会下降,销售也  不会有往日的顺畅,这将是中国房地产业的灭顶之灾。”    不过,他也直言这是最坏的情况,发生的可能性很小。加息,这是整个房地产行业内都在讨论的话题,在争论了半年多后,10月28日终于尘埃落定:加息0.27%。这次加息之后,会不会继续加息?加息对房地产业、对房价的影响,立刻成为业界关注的焦点。尤其是在新一轮泡沫论再度甚嚣尘上的当口,加息突然而至,对人们心灵的震动是难免的。    
   房价暂无碍 长期走势难乐观    
   就在10月初,国家统计局公布对全国35个大中城市房地产市场调查显示,三季度房屋销售价比去年同期上涨了9.9%。而北京、上海等大城市房价上涨速度更快,上海房价均价已经达到每平方米7000多元。10月中旬,摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠撰文指出:如果中国再不加息,将引发投机,地产泡沫将崩溃。再次将房价、加息问题推向浪尖风口。不过,对此观点,普华永道全球首席执行官沈德培先生?驳斥道:“毫无疑问,加息与房地产市场是有联系的。但是,加息对宏观市场有影响而决不仅是为了防止房地产市场的过热。摩根士丹利的说法夸大了两者间的联系。”但是,无论怎样,加息之后的房价走势,是业内外首要关心的话题。“暂时,还看不出对房价的影响。还需要观望一段时间。”大华集团营销总监王一刚对记者说:“这次加息幅度比较低,可能更多的影响是心理层面的。”这也是业内暂时的主流看法。万通董事局主席冯仑判断,加息对中低档房价的影响会比较大,因为这个消费群体对利息变化会更敏感。正在北京CBD开发高档大盘华贸中心的房超总经理认为,在加息影响下,市场的交易量可能会遭到遏制,选择一次性付款的客户可能会增加,但这是很窄的一个群体;随着开发贷款利率的变动,开发商的利润可能会被银行分走一些;但同时,也会刺激一些新的金融工具的发展,给房地产商提供更多的融资方式与机会;最终,会促进房地产行业发展,进一步推动行业洗牌,向规模化发展。    
   搜房研究院首席分析师陈晟则认为:“根据搜房研究,加息0.5%,相当于房价上涨1.6%,加息1%,相当于房价上涨3.1%。尽管加息会影响到投机需求,但是市场上真实需求是很旺盛的,一笔10万元的20年期贷款,加息后每月按揭从原来的662.16元增加到667.2元,增加有限,完全在可以承受范围内。所以,加息对房价暂时影响不会太大,不过房价涨幅可能会变小。”    张义鸿更持谨慎态度,他说:“加息暂时对房价影响不大,如果继续加息,可能会影响到房价。很明显,加息大大影响了投机心态。加息后,买房者持币观望会增加,这些都可能会影响到房价。”据仲量联行观察,目前,贷款人把月收入的40%~60%都用于偿还贷款,如果继续加息,将会影响到贷款人的生活质量。    麦格理管理咨询(上海)有限公司总经理章利华对记者说:“加息对房价影响是很明显的,比如澳大利亚,房价上涨的非常快,加息后,房价涨幅得到控制。悉尼在加息后,房价首先是郊区、供应量多的地方受到影响,然后波及市区,相信上海情形也会类似。”    不久前,国际货币基金组织(IMF)全球经济展望半年报告指出,预期全球利率将走升,英国、澳洲、西班牙等全球房地产价格恐将下跌。IMF也说:“随着全球经济连动性,正如同屋价上涨是全球现象一样,屋价回跌也可能亦步亦趋。”    银行松绑 企业融资将两极分化    “资金的利息成本,只占复地开发成本的3%。”复地集团董事总经理范伟对记者说:“所以,加息对复地来说直接影响很小。”据称,万科总经理郁亮也对媒体表示,加息后万科每年的利息成本只增加了一千万,影响并不大。张义鸿也对记者说:“在民间,企业的借贷年利息高达12%~20%。加息只加0.27%,企业完全可以忽略不计。”    尤其值得注意的是,央行此次在加息的同时,也让利率开始浮动,不设定贷款利率上限。从中,复旦大学房地产研究中心副主任华伟看到了企业的机会:“大家可以看到,现在贷款利息没有了上限。这暗示着,企业可以从银行贷到款了,只是利息可能会变高。不过,银行贷款利率怎么也比企业民间高利贷利息低。这说明银根开始松动,企业贷款机会也就来了。”章利华也注意到,由于今年一直银根紧缩,大部分银行的对公贷款远未完成全年任务,很可能在第三季度加速对企业放贷。    张义鸿也说:“不设定贷款利息上限,很明显企业贷款利率差别会加大。有品牌、有实力、有好项目、有资信的企业就占优势。这样,融资会出现两级分化,大公司会活得更好,小公司也有活路了但肯定利润会低。”    仲量联行中国区执行董事郝思建先生说:“央行取消了对银行收费的限制,这样银行在决定利率方面获得更大自由,对小借款人的贷款可能会有所增加。”    加息后的行业发展走势,也是业界关注的一个重点方向。范伟说:“这次加息,对整个行业的长期发展是有利的。通过加息这一种市场化的调控方式,会让房价涨势缓一些,对整个行业的发展是有利的。”陈晟也认为,加息对整个行业的去泡、求稳是非常有好处的。    当没有了协议拿地,土地统一招标、拍卖、挂牌后,土地市场逐渐走向规范,让土地逐步向品牌、实力企业集中,这促使行业走向分化。贷款利率浮动,促使融资走向两级分化,可能再次推动房地产行业走向分化。    海外基金窥伺良机    有消息称,现在有着数百亿美元的国际游资在中国门口徘徊,寻找进来机会。其中很大一部分就是想进入中国的房地产行业,进入的主要形式就是通过房地产基金形式进入中国,在中国著名的就有ING?摩根士丹利、罗氏等等。    麦格理管理咨询(上海)有限公司总经理章利华对记者说:“这些基金想进入中国房地产业,主要是看准两点:一是人民币升值;二是中国房地产业发展势头良好。基金进入中国房地产业,是希望获得双重收益。”    对于加息,她认为:“加息是海外基金所希望看到的,这印证了海外对中国经济形式的判断。这次加息,改变了固定利率,部分利率开始浮动。我相信,这次加息是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中一步,尽管这个时间表目前看不出来。可以相信,这次加息是一个起点,可能还会再加息。”    美国特罗斯房地产投资有限公司一直在中国寻找项目,希望将美国资金引入中国,拥有麻省理工的房地产金融硕士学位的公司执行董事王谦对记者说:“今年的宏观调控,一直就是基金的好机会,国内银根紧缩,很多好项目没有资金,基金的机会就来了。由于基金希望是股本投入,以前开发商不愿意接受这个条件,加息后企业国内融资成本增大,和基金合作的机会也就增加了。”不过,他也坦言:“加息后,基金也会更加谨慎,因为加息会影响到消费市场。在美国,加息后,对房地产市场、对房价的影响是很快、很明显的。这次加息之后,会不会接着加息,会不会对房价有更明显的影响,都需要关注。基金会更加谨慎的选择项目。”    第一中国房地产发展集团是海外地产基金第一个进入中国、并成为开发商的企业,去年在嘉定也拿下了一个项目,正在紧锣密鼓的准备开发。高级经理鲍滋元对记者说:“加息后,开发成本上升了。但是,我们更关心会不会继续加息,继续加息会对整个行业产生影响。”    加息,将对中国房地产市场产生何种程度的影响,目前还很难过早定论。宏观经济是一个系统,也许是蝴蝶效应,也许连着加息最终会让整个房地产业受重挫,也许会一切很平静的度过。毕竟,1993年、1994年宏观调控,连续数次加息,最终导致六年的房地产业低潮,直到2000年才全行业全面复苏。不过,我们也相信,中国房地产经过了20年的发展,政府也积累了很多经验,不会轻易下猛药;行业也进步了,不会再像从前那么脆弱;企业实力大大增强了,抗风险的能力今非昔比;最关键的是,中国消费者的消费实力大大增强,需求市场是真实的。 
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