住在龙城

引言：在互联网+经济浪潮的冲击下，传统商业受到了线上电商的巨大影响。但以住区为目标客群的线下新零售商业，却凭借着稳定的常住人口+日常必须型的消费模式，异军突起，成为了商业的新蓝海。

2015年，互联网+的概念正式在人大会议上被提出，成为新的助力经济，举国上下都在拥抱这新型的经济形势，一片欣欣向荣。

有欢必有愁。

在太原，对于服装城、海子边这种传统零批商铺来说，却是灭顶之灾。

互联网+还处于初级阶段，相关从业人员还没有具备互联网思维，于是在这个大浪潮之下，传统零批商铺哀鸿遍野。

与此同时，一匹黑马迅速突出重围，成为传统商业中的更坚硬的磐石——社区商业。

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社区商业因其近距离、多业态等价值，是其他商业类型难以替代的，所以又被人称之为投资界的“万年常青树”，这样的情况在疫情之后更加明显。

网易定位携手央视市场研究(CTR)，基于网易定位与CTR共创的EZ-Tracking极速调研系统，累计访问近万名真实消费者，通过分析其在疫情期间的时间花费、消费行为变化轨迹及未来态度预期，得到了一些有趣的发现：

据公开数据，以社区供销服务站为主的线下渠道疫情后整体订单量同比增长50%以上；发达地区以盒马鲜生为主，去年2月份在部分地区的订单量达到平时的5-10倍，很多地区甚至出现了抢购风潮。

种种迹象表明，疫情期间，消费者购买商品的方式发生了变化。民众对于人群密集、卫生不达标的场所可能产生一定抗拒。更多人尝试社区零售后，会更习惯这种干净、便捷的购物方式。

而通过这次疫情更能显现其投资价值，根据行为心理学研究，一个习惯的养成通常需要21天，疫情改变了人们的生活，未来很长一段时间也必将在我们的习惯中留下烙印。

这种业态赢就赢在它不走寻常路。

当大家都在想方设法，恨不得拉拢全太原的消费力来此之时，社区商业却只想照顾好这个片区，不奢求雨露均沾。

它作为城市消费活力的“毛细血管网”，为消费者提供了更直接、更有效率的服务，也是更重要的后勤保障，这让社区商业一直称为“潜力股”投资产品。

两栋高层养活一个便利店、一个琴行100㎡的商铺年流水400W......大家可以尝试晚上去各大社区楼下的餐饮业看看到底有多火热，完全超出我们的想象。

社区商业一直在缔造着传统零批商铺的商业神话。

在零售业迎来巨大变革的今天，“最后一公里”催生出的新模式成为新风口，“小而美”的业态也受到众多零售商的青睐，创新型小业态正迅速崛起。

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社区商业为什么能脱颖而出，其最大的亮点不在于概念，更不在于业态，而在于根据消费人群进行合理的业态搭配。

简单来说，社区商业作为社区的附属品，开发商通过助力运营，实现后期的商业价值溢价；业主的成本可控，运营有了保障，可以做出这个社区需要的业态；消费者追求便利和性价比，整个社区就形成了一个良性循环的状态。

但是，购置商铺也分着三六九等。

一个社区商业能否进入理想化，前期规划很重要，大品牌的商业经营水平更重要。

当下进入太原的房地产开发商很多，但是大部分都是以住宅为主；在商业方面，缺乏营运经验，所以商铺的经营稳定率和续租率并不高。

不谈概念，只看数据，结果导向表明在太原商业还是得看华润。

我们拿华润万象城来看，当我们在百度地图热榜上搜索商场时，它的热度超越别的商场，位居TOP1。

商场讲究“用户习惯性”，新晋的商场相较于已经在用户心中培养出“消费习惯”的老牌商场来说，完全不具备时间优势，而万象城开业时间仅仅只有两年，和老牌茂业之类的相比晚了不少，却依然可以脱颖而出，可见实力非同一般。

万象城依靠华润强大的品牌影响力，以及自身大体量、有特色等一些优势，2020年实现全年零售额22.48亿元，同比提升18.9%，跃居太原市商业体零售额首位，人气能达到这么高也就不奇怪了。

而华润作为老东家，在其中起到了推波助澜的作用。

据了解，万象城近500个品牌，30%的品牌是首次进入山西市场；其中，70%的餐饮品牌，是山西首店。

数据就是最好的印证。

华润拥有着奇强的商业运营能力和成熟的运营经验，许多品牌方在别的城市尝到了华润的甜头，不约而同的跟随入晋。

这种优势不仅仅只是表现在商场之中，小到社区商业同样拥有着很可观的整体规划和落地能力。

华润幸福里的周边片区成为迎泽西这片土地中数一数二高大上的区域，当我们去实探这里的商业落地情况，并不是我们传统看到的模样。

一切井井有条，并且客流量与日俱增的现状，完全区别于传统开发商的落地底商。

如果底商杂乱无章，那么意味着这里的可替代性很强，没有自己的门槛儿，后续想持续稳定的野蛮生长，完全是无稽之谈；相反，一个好的商业运营，能让你在大环境之下更多一层保障。

汾河另一头，华润昆仑域已经交房，项目配备商业正在逐渐落地，大家对这个片区的商业升级也是充满了期待。

平心而论，华润的商业成熟度确实要高出一截。

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2020年，首开·华润·紫雲府一跃将成为这个片区500米半径（军民路学府街交叉口为圆心）内规模最大的社区。

对于学府街而言，紫雲府的到来并不是片区唯一一个住宅这么简单，而是要形成一个综合大社区。

整个项目包括住宅、商业、学校等多种不同业态。尤其在商业方面，对于片区来说，是变革性的入驻。

据了解，紫雲府依据华润本身强大的商业背书，对商业业态有充分的了解，提前对社区业态进行整体规划。设置四条商业街，分别坐落在学府街、坞城南路、师范街和军民南路，而且定位各显神通。

这样也业态基本上覆盖了整个学府公园片区一公里半径内超10W人，包含约27个社区，还有大量的事业单位和医院学校等。

更关键的是，整个片区的消费能力非同小可。周边随着省zf的搬迁，吸引来一大波高净值人群，再加上这里本身的原有人员就以婚孕人群和中年人群为主，拥有着高品质消费需求，这样使得整个片区客群的消费能力和频次异常强大。

再加上“泛武警医院经济圈”和“泛学府公园经济圈”的影响，本身的流量得到了很大的保障。

但是另一方面，在庞大的需求端口之下，供给却略显不足。

因为位于学府公园片区的核心位置，整体发展较早，所以周边基本上已经成熟，多年来没有多余的土地让位给商业，再加上前几年区域进行了大的调整，业态更加稳定。

片区现有的商业也多以零售和餐饮为主，无整体的统一商业规划，氛围较差且分散，我们看到的情形是这样子的：

尤其是学府街一侧，体育路和坞城路中间完完全全就是一个真空地带。

换句话说，这个片区目前自有的商业热力太弱了，没有形成集中的商圈。距离这个片区最近的购物中心都需要跑到1.5公里之外，但是目前还在建设中。

因此，紫雲府的商业配套，价值到底能有多高，无法想象。

市中心核心区域的商业，更像是一个契机。

据了解，紫雲府的商业分为两大类，独栋商铺和底商，而且依托于开发商规划运营经验，大体上分为四种业态：

步行200m范围内的高频次基础需求：以超市、便利店、生鲜超市、药店诊所为主；

步行500m范围内的中频次随机性消费：以美业、餐馆、居家用品和烟酒咖啡店为主；

步行1000m范围内的目的性消费：以宠物业、培训业和健身房为主；

围绕公园、学校和医院的专项需求消费：诊所、花店和小型超市等;

......

在商业普遍不被看好的大环境之下，社区商业更像是一匹黑马，特立独行般的存在，厮杀在整个市场之中。

而对于它的考量，只要人流量够大，大家的消费能力高，就存在无限的可能性。

目前紫雲府的相关商业从建面约30㎡到300㎡不等，有想法的读者可以联系我们的客服小姐姐，我们来提供更精细的数据。