住在龙城

战战兢兢，如履薄冰。

这或许是地产人的普遍处境，2021年，房企并不比去年好过，从超级龙头到迷你企业，陷入资金危机的越来越多，踩在刀刃上行走，变成血色的现实。

这段时间网上有不少网友戏称，大家关心的不是交房品质如何，而是能不能按时交房。

玩笑过后，不禁让我们反思，房地产行业这样高成本高周转的特殊行业现如今已经发展到一个新的高度，更像是一个大浪淘沙的过程。

而随着市场的进一步完善，我们确实需要沉下心去思考，到底哪些企业才是真正值得我们全情投入的......

2020年8月20日，可能是要被记载到房地产行业史书上的一天。

住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”，将于今年1月1日起全行业全面推行。

这一次的政策，对于开发商而言，是真正的釜底抽薪，而楼市，从最初的供给处就要被装上限制的阀门。

具体内容如下：

一、房企剔除预收款后的资产负债比不超过70%

二、房企净负债率不超过100%

三、房企现金短债比小于1

除此之外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标，央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

还有对于踩线程度不同的有关规则，这些对于老百姓来说，都不用深究，只用理解这一点，房地产企业的高负债运转模式不能再继续了，因为就算全部符合要求负债规模增速也只能达到15%。

游戏的规则变了。

所有的指标有数字明码标价，每次都会根据地产公司的财务报表进行管控，从源头开始抓，严格控制了那些为了扩张而不断融资类型的房企。

事物不可单独看，凡事都是相对的，所以“三道红线”限制负债率也要看对谁的影响大，对谁的影响小。我们不妨看看“三道红线”政策出台以后各个房企在拿地方面的表现。

2020年，太原最高楼面价由保利摘得原污水厂地块；

2020年，武汉最高单价由华润摘得江岸区解放大道核心地块；

2020年，华润在大连土拍中，九王争霸寸土不让，摘得高新区核心地块;

2021年，华润摘得杭州地块，成为截止当时最高的总价，达到111.6亿元；

......

在回顾这一年我们听到所有城市的土拍市场，不难发现央企却在一系列拿地举措中十分抢眼，而民企则节节败退，除了一些耳熟能详的民企能勉强抗衡以外其他早已被挤出前十的行列。

由于房企融资收紧，对那些拥有体量优势、信用背书、综合融资成本比普通民企更低的央企来说，其实是相对利好，而民企被这“三道红线”扎扎实实挡在了“门槛”以外。

上图是今年上半年三道红线的示意图，不难发现绿档基本上大部分是央企。

这也并不是对民企的打压，而是为了稳定房价的一种长效机制。

从短期看，对于开发商想要拼命拿地，当然是做出了更严格的限制。但是，随着城市规模化发展的红利正在慢慢减弱，所以对于高周转而言，也不是你想快就能快的起来的，而只有不断的稳定地价，才能有助于房企在后期持续稳定的以合理的定价拿地。

从这个层面看，“三条红线”对于房企来说，是要很认真的考虑好社会责任感，而不是一味扩张高呼猛进。

就是一个大浪淘沙的过程。宏观机制和市场共同发力，帮我淘出来到底哪些是优质的企业，这对于购房者来说，好的更好，坏的就赶紧做出对策，太必然了。

02

而购房者对于绿档企业的购房热度，远远超乎我们的想象。

三道红线发布之前，太原各种销售榜单中，常驻TOP3的基本上被民企所垄，富力恒大屡见不鲜。而我们看2021年前八月累计的销售榜单，基本上都是央企的天下。

对于央企来说，资金链出问题的可能性微乎其微。

一方面购房者愿意买更有保障的房子，另一方面银行也愿意贷给央企、国企这种开发商，所以这类开发商出现延期交房或者是因为资金短缺而中断建设成为烂尾的可能性基本不存在。因此，这类开发商很容易脱颖而出。

买房不是小事，我们掏空三代人的口袋去购置一个产品，自然而然要综合考虑整体实力更强的开发商，“央”字、“国”字当头的企业往往意味着品质和责任，同时这类开发商背后有着雄厚的实力，对于购房者更有保障。

简而言之，央企或者国企能让人感到更靠谱，心里更踏实。

03

我们去抓典型，剖析前八月销售金额排名第一的华润，可以看出这种央企的表现尤其明显。

2013年，华润正式进入太原，肩负着“品质给城市更多“改变”的使命不断前行。如今8年时间一晃而过，华润在太原的每座“城”，都成了区域的品质住宅方向标。华润中海幸福里、华润悦府、华润昆仑御，都成在各自的区域中熠熠生辉，有些项目对比原先购买的价格和现在二手房的价格都已经涨到两倍有余。

这些可圈可点不光光是住宅，还有独树一帜的商业。华润万象城三年间成了太原许多搜索引擎中热度TOP1的商场，远超茂业，北美等；就连华润的各种底商，也造就了各种网红餐饮店......

其中罕见的，就是华润前期的规划能力，中期的交付能力，以及后期的运营能力，或者说是一个央企大盘的落实能力。

华润深耕太原的8年中，基本上每一个项目都选择在核心地段，每一个商业都真正让商户感到踏实，品质和口碑齐上，有承诺，有交付，有维护......

华润所映射的，就是央企的责任感，靠得住，扛得住。

它们注重细节和品质的保障，而不是过度的去追求经济效益，在工程效率和质量上让人毫无悬念的信赖，即便项目出现了不可预见的问题，也能很快的妥善解决。

这完全是一颗定海神针。

04

我们不去过分鼓吹，就去讲事实，从销售榜单去看一切。

2020年11月，紫雲府正式开盘，劲销12.6亿，成为全年最高的开盘成交额。

2021年2月，紫雲府位列当月全市销售金额业绩第一名，占市场份额6.2%，超过第二名3.69%快一倍之多； 

2021年3月，紫雲府成交金额位列第二； 

2021年第一季度，紫雲府成交金额位列第二； 

2021年1-5月，紫雲府成交金额累计第一; 

2021年1-6月半年报出炉，紫雲府项目位列第一，成交金额达到15.39亿元。

2021年1-8月，紫雲府成交金额位列第一；

......

正因为央企的强大和华润的突出，所以紫雲府缔造了一个又一个的TOP1，但凡是2021年的销售榜单，必然有紫雲府一名。

究其原因，就是现阶段之下，央企华润和国企首开合力进行开发，双国匠更为靠谱。

华润是目前已进入太原开发商之中，为数不多未触碰三道红线，且现金流表现最好的开发商之一。

它拥有更多的流动资金，发展潜力更为强劲。

当别人抛开一切只担心项目能否交房的时候，买了华润房子的业主高枕无忧，而是期待它的高品质交付，这就是选择的差距。

这也是没办法，放眼全国，当众多大牌房企在宣传自己公司有20年，30年历史的时候，华润置业啥话都没说。毕竟一个从1938年就已经成立的房企，到现在已经有82年的历史，从一家小商行发展到如今以实业为基础的多元化控股企业集团。

而首开作为一个在北京市国资委主导下由两个集团合并重组的大型国企，这些年对于房地产的开发和经营已经遍布全国了，在北京尤其出名，冠有：“一部首开史半座北京城”的称号。

要知道，首开集团是在北京市国资委主导下由城开集团、天鸿集团合并重组形成的，以房地产开发和经营为主营业务的市属国有大型企业集团，秉承“践行责任，构筑美好”的品牌理念，从首都城市复兴到走向全国，已经布局北京、上海，杭州，太原等三十个城市......这都是因为经过40年来的发展，首开集团已经在房地产开发综合实力中位居前列，荣获中国房地产百强企业综合实力TOP10和规模性TOP10等奖项，完完全全的城市复兴官。

很多时候，首开就好比别人家的孩子，从小被夸到大，但是背后的努力却是实实在在的。

市中心核心区域+首开+华润，则是头部板块+头部房企的强强“联姻”。

对于购房者来说，无疑增加了许多保障。央企建设出来的产品很有可能会成为太原未来五年房子的领军作品。

简而言之，老百姓不仅仅能在市中心区域买到独一无二的项目，还不需要担惊受怕，看看岁月静好即可。

而且，还有很重要的一点，这样市中心的位置已经没有充沛的住宅用地可以供给，面对强大的需求，这里的住宅卖一套少一套，愈发珍贵。 

这样的产品，这样的地段，这样的双国匠保障，必然不会缺少为它买单的购房者。

高净值住宅讲究圈层，未来围绕这里出现的高知圈层，难以复制到别的区域，这个项目确实是一家独秀。

国庆已经到来，项目也再次迎来了高潮，一期正在清盘中，二期新品顺势而发，紫雲府还会带来更大的惊喜。

毕竟，双国匠强悍的产品开发实力加上无与伦比的位置，必然会使得它再次成为大家的焦点。

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